房地产行业曾经的“金九银十”变成了“铜九铁十”。

本刊对2020年销售额排名前20的房企进行统计，发现除中国恒大、绿地控股未披露2021年9月单月销售情况外，其他18家规模房企9月的销售情况均出现明显“跳水”，降幅多在30%左右。

监管趋严堵死了房企可以挪用监管资金的通道，再加上居民购房意愿下降致使房企销售明显下滑，让房企的实际可使用资金大幅减少。不少房企出现了手握超百亿现金却偿还不了十来亿债券的“纸面富贵”现象。

本刊以在港股上市的内房股禹洲集团为样本，见微知著，来呈现房企真实债务现状。

最新消息显示，10月21日晚一则关于“某市两大国有银行信贷额度放开”的新闻被刷屏。消息很容易被人简单、惯性地理解为托市的利好，但有地产行业从业人士表示，“上述现象我们作为销售还未感受到，可能是有些用力过度的地区在修正政策，但应该不是大面积的宽松，且松动现象传导到销售端还需要3～6个月时间。”

禹洲集团样本：去化不理想

明年初票据或存兑付危机

港股禹洲集团的第三季度大会刚刚召开完不久，在该公司投资部任职的中高层张玮(化名)就开始着手留意新的工作机会了。而无法完成考核目标是他决定离开的重要原因之一。“截至目前，我的年度考核指标只完成不到三分之一。而在未来的不到三个月时间要完成剩下的四分之三考核目标，是不可能的。”张玮对《红周刊》说。

而刚刚召开完的禹洲集团第三季度大会也让张玮嗅到了公司和行业更加不确定的气息。

《红周刊》记者获取的一份禹洲集团第三季度大会会议纪要显示，在这次会上禹洲集团指出：结合前三季度公司的经营表现来看，权益口径销售完成年度目标的70%，回款完成约70%，达成全年指标后续压力巨大，综合去化率53%，新供去化率54%，亦均未达标。

此外，禹洲集团还表示，市场行情急转直下，三季度新开盘的苏州蔚然锦绣、山云轩、吴中项目以及上海太仓项目均表现不佳，首次开盘去化比率均未达30%，太仓项目更是只有10%左右的去化率。针对并不理想的销售情况，禹洲集团给出了相应的“开源节流”方案。一方面，“后续(要)加大销售回款力度，高度重视首付比例和抢收按揭回款”。这一重担自然而然落到了公司高管和城市总肩上，禹洲集团要求各高管和城市总“亲自挂帅抢占按揭额度、盘活监管资金、尽快拿回合作项目可分配资金以及各类应收账款。”另一方面，禹洲集团针对供应商的工程款支付上，则采取了“少付、缓付”策略。

从上述“开源节流”的相应措施不难看出，禹洲集团在现金流上的紧迫。张玮悲观预测，“禹洲集团新一轮危机可能很快出现，明年初票据也(可能)很快兑付不了。”

根据企业预警通，目前禹洲集团手握13只境外债，合计规模54.49亿美元，折合人民币350.92亿元(按1美元=6.44人民币计算)，其中有7.12亿美元债(约合45.85亿元人民币)将于明年到期，包括一笔将于2022年1月23日到期的5亿美元票据，当前余额2.42亿美元;以及一笔将于2022年1月25日到期的3.5亿美元票据。不难看出，3个月后禹洲集团将迎来自己的偿债小高峰，待偿金额5.92亿美元，折合人民币38.12亿元。

禹洲集团在2021年中报也曾指出，公司现金短债比1.85倍，现金及现金等价物209.44亿元，按理来说足以覆盖上述不到40亿元的待偿债券。

不过，身处中高层的张玮告诉《红周刊》记者，公司是否会出现债务违约关键在于今年公司是否能够完成销售目标。

值得一提的是，今年6月以来，禹洲集团的销售额开始走下坡路，6月、7月、8月、9月，公司依次实现销售额110.18亿元、96.51亿元、90.11亿元、90.32亿元。前9月，禹洲集团合计实现销售金额804.08亿元，仅完成年度目标销售额的73%。

虽然第三季度大会上，禹洲集团将要求各高管和城市总亲自挂帅，但不难看出，在销售额持续下滑多月后，要想实现销售增速的大逆转并非易事。

在手资金超百亿还不起十几亿债券

债务违约频爆雷引发评级危机

实际上，身处地产行业的张玮的担忧并非毫无依据。

2021年以来，蓝光发展、天房地产等房企先后出现债务违约现象。Wind显示，今年以来房企债券违约达33只，合计债券余额342.66亿元。其中，多家房企均存在账面现金超百亿却还不起十几亿债券的“纸面富贵”现象。

10月4日，港股内房股花样年控股发公告表示，本金总额为5亿美元2021年到期的7.375%优先票据剩余未偿还本金约2.06亿美元(约合人民币13亿元)，根据规管2021年票据的契约，上述票据的所有未偿还本金均于2021年10月4日到期。花样年控股并未在该日付款，构成实质性债务违约。而债务违约背后，截至2021年6月30日，花样年现金及现金等价物为271.8亿元。

紧接着，另一家TOP50房企新力控股集团也出现债务违约。公司2021年中报指出，不包括其他受限制现金及已抵押存款，现金及现金等价物为140.37亿元。10月18日，新力控股集团一笔金额为2.5亿美元、利率为9.50%的美元债到期。而在10月11日，公司曾发公告指出，公司目前预计其未有充足的财政资源于到期日期偿付上述债券的本金及最后一期利息，因此该等款项预计于到期日期将不能偿付。公司认为将有可能发生该笔债券条款及条件项下的违约事件。而到本刊10月22日截稿，并未看到该债券的最新信息。

“纸面富贵”让房企接二连三出现爆雷事件。随之而来的，是评级机构对房企的大面积评级下调。国金证券的研究报告指出，9月以来，海伦堡中国、花样年控股、建业地产等13家房企的境外评级遭到标普、惠誉、穆迪等机构的下调。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《红周刊》记者，从数量和结构上看，类似被下调评级的房企数量略多，且很多是规模相对大的房企。评级下调说明，评级机构对上述企业的经营和现金流等比较关注，违约风险较大。

“纸面富贵”困局背后是监管趋严

监管资金可挪用通道被“堵死”

为何众多房企在手现金超百亿，却被十几亿元的到期债券给难倒?

某上市房企中高层陈涛(化名)告诉《红周刊》记者，房企所持有的债券分为长期债券和短期债券。对于长期债券，房企并不担心，一般来说，一个楼盘的开发周期在三年左右，从开发到销售回款所形成的现金流足够用来偿还一只发行期限为四五年的长期债券。但现在房企发的很多债券时间周期特别短。如果短期内有债务要兑现，资金压力会非常大。

之所以造成这一现象，和监管资金的收紧存在密切联系。陈涛举例说，一个10亿元的项目，以前只需拿出20%或30%的资金放入监管资金，另外的70%资金可以盘活使用，如用来偿还即将到期的海外债券。“但两个月前开始，银行和各地方政府将监管迅速收紧，表示要按照原来的监管政策严格执行。”陈涛说。

陈涛所讲的“监管收紧”，指的是今年7月底住建部等8部门联合发文，关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，其中重点提及对挪用交易监管资金的整治。彼时，有业内人士告诉《红周刊》记者，在8部门发布《通知》所要求整治行为中，挪用交易监管资金的相关整治对房企影响最大。因为房企资金链较紧张，几乎所有的开发商都会千方百计地挪用商品房预售资金，能够完全遵守预售资金监管制度的房企屈指可数。

那么预售资金监管的趋严，是如何影响房企的偿债资金的呢?