乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，多维度解析，给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

二七老城核心在售高层 |佳源名门橙邦

楼盘亮点概况：

主城二环核心地段

二七区主城核心位置，紧邻大学路、航海路城市主干道，现有生活配套非常成熟。

价格优势明显

主城二环沿线房价13000-14000元，价格确实不贵，具有竞争优势。

交房时间较早

多楼栋已封顶，预计2022年6月交房，在售房源预计2023年6月交房，相比来说交房周期较短。

综合推荐购买人群：

郑州主城二环核心，最小户型约74 m²两房，首付门槛约28万，适合主城刚需及地缘刚改群体。

【房价及潜力分析】

佳源名门橙邦整体房价在13000-14000元/平米左右，毛坯交付。

对比周边在售新房，金地建海峯范带装修交付，均价约18000元/㎡；升龙栖樾府毛坯交付，均价约16500元/㎡。两个项目向北更靠近二环线，位置更好但价格也更高。向南南三环外绿城柳岸晓风毛坯交付，均价16500元/㎡，是由绿城代建项目，目前已停工。

佳源名门橙邦周边以多层小区为主，周边高层住宅二七万达住宅二手房均价16500元/㎡。

综合来看，佳源名门橙邦是二七区三环内少有的新房项目，在价格上具有较高的竞争力。位置好，价格好，现有居住条件及未来发展潜力都不错。

评测师有话说：二七区核心的位置，这个地段位置13000-14000元的价格确实不贵，但产品定位不清晰，名门烂尾后佳源接手，开发商在郑州的第一个项目，口碑一般，品质有待验证，入手需谨慎。

【产品规划测评】

佳源名门橙邦是孙八砦城中村改造项目，总占地面积570亩，为综合体项目。地处大学路与长江路交汇处，共分四个组团开发，项目北至航海路，南至郑航北路，东至行云路，西至淮南街。

目前整体房价在13000-14000元/平米左右，117平米以上大户型居多，预计2023年6月份交房。

其中，悦橙苑位于大学路与长江路项目售楼部的北侧，总占地约52亩，容积率5.67，有6栋120米的超高层组成，总层高40-41层。悦橙苑2、3、6号楼已售完，工地已经封顶，预计在今年6月份交房。在售1号楼、4号楼，户型面积约117，120、124、132、137、154平米，5号楼暂未销售。

雅橙苑位于航海路与行云路，总占地约53亩，容积率5.27，共9栋楼，6栋34层高层，1栋9层住宅，1栋3层商业，1栋3层幼儿园，目前所剩房源不多。

小区景观规划采用中央大花园设计理念，聘请全国知名景观设计公司筑雅景观进行社区景观规划设计，楼栋分布于地块四周，围合出一个完整的中心花园，花园景观集中、视野开阔。建筑风格采用现代简洁风格，建筑外立面以暖色系外墙漆为主，采用金属质感的建筑材料。

评测师有话说：产品定位不清晰，从70平米两房到150平米四房，既要刚需又要改善，目前大户型房源较多，容积率高，产品规划不行，整体户型设计一般。

【主力户型分析】

117平米三室两厅一卫，位于悦橙苑超高层4号楼的纯南户，连廊设计，全明方正，功能性强。

纯南户设计，所有房间均朝南采光，北侧入户，无独立玄关设计，室内生活一览无余，私密性不强。入户紧邻着餐厅和厨房，方便日常采买直接进入厨房，就餐比较方便。

整体户型南向采光面宽约12.6米。餐客一体一线相连,,客厅朝南，开间3.6米，并连接南向阳台，整体空间感比较开阔。

双卧室朝南，主卧开间3.2米，面积约14平方；次卧开间3.1米，面积约12平方；北向卧室面积约11.5平方。卧室空间不算宽敞，但基本能满足日常居住需求。

117平米三房纯南户，虽然满足了最大化向南采光的需求，但南北通风性差，且厨房向南因墙体遮挡，存在狭长的过道， 采光和通风性较差。三居室仅有一个卫浴，对于成员较多的家庭，会带来家庭生活不便。

124平米三室两厅两卫，位于悦橙苑超高层，中间户，南北双阳台设计，全明方正。

三开间朝南，整体南向采光面宽9.5米，客厅开间3.5米，客厅、餐厅一体相连，入户直观感觉空间比较开阔，客厅南向连接阳台，阳台进深1.9米，进深大于市面常见的1.5米或1.8米，阳台面积约6.65平米，一半面积赠送。

双卧室朝南，主卧套房设计，带有独立衣帽空间和独立卫浴，南北贯通布局，保证室内的空气流通，以及主人生活私密性和居住的舒适度。两次卧面积相对比较局促，但基本能满足日常居住需求。

双卫浴设计，更方便多成员家庭日常生活所需。厨房、餐厅紧邻入户门，便于日常采购直接进入厨房，厨房连接小阳台，方便日常生活杂物存放，实用性强。

124平米三房相对而言布局合理，但客卫连接阳台，后期如阳台封闭，对于卫浴的通风和浊气的排出有一定的影响。另外，因为厨房窗户朝向西，并不能与客厅、南向阳台行程空气对流，室内通风性一般。

【交通出行测评】

轨道交通：周边1公里范围内有已通车的地铁5号线和在建中的地铁7号线，其中，大学路以东的悦橙院和丽橙院距离地铁5号线市第二人民医院站约900米，距离在建设的地铁7号线王胡砦站约400米，距离在建的7号线更近。航海路南的雅橙院距离5号线京广南路直线距离约500米。5号线为城市的环线，可快速通达全城并与其它地铁线路换乘。

公共交通：小区1公里范围内有20个公交站点，公交有111、3路、84路、B16路、176路、180路 204路、40路、904路、B10路、B60路、Y21路等，日常出行非常便捷。其中，快速公交B10、B60、B16路，有专属BRT行驶车道，更快速便捷，可快速直达二七万达、二七广场、郑州火车站、郑东CBD等核心商圈。

自驾：小区周边均为城市著刚到，其中西邻大学路，南临长江路，北靠航海路，东侧临京广快速路，主干道诸多，自驾交通出行非常便利。

评测师有话说：二环核心的地段位置，项目拥有非常便捷的立体交通网，不论是地铁、公交还是自驾。

【周边配套测评】

教育配套：雅婷苑规划有幼儿园，丽橙院东边规划有一所九年一贯制学校，周边小学有大学路小学，二七区艺术小学，但教育资源质量一般。

医疗配套：小区周边3公里范围内医院、社区服务中心等资源丰富，有市二院、六院、八院、第一人民医院南院区、骨科医院等，其中，距离郑州市第二人民医院仅1.2公里，市二院是综合性医院，也是郑州老牌的眼科医院，可满足日常就医需求。

商业配套：距离二七万达商圈约1公里左右的距离，周边还有世纪联华、丹尼斯百货、升龙商业广场等商业中心可满足日常生活需求，在长江中路和京广快速路交汇处还有高砦农贸市场，此外项目自身还自带30万方的集中商业。

公园配套：周边以市政公园为主，主要有长平游园，绚秋林和净秀公园。长平游园距离最近但环境一般，净秀公园占地面积145.4亩，设计了26个景点，功能齐全，是主城区少见的大型市政公园，可作为日常休闲场地，但距离约2公里，稍远了一些。

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