2021年的秋天，房地产行情急转直下，不只表现在销售不畅、房企违约，也在土地市场。

短短三个月，第二轮集中供地就普遍遇冷、流拍率走高，很多房企躺平，与首轮的激烈抢地不可同日而语。

此时，上半年一直蛰伏的中海地产杀了出来，开始积极“扫货”，成了当期最豪、拿地金额与数量最多的企业，9月拿地超500亿，全年拿地超1400亿，跑在了融创、万科、碧桂园前面，位列行业第一。

过去多年，中海极少如此高调，除了2018年在上海拿590亿的旧改那次。而今，在房地产行业的冬天，这家步伐稳健、资金充裕的央企地产商，迎来了捡漏的机会，也因此可以“雪天”超车，成为无可争议的的逆周期之王。

中海的“金秋”

9月以来，第二轮集中供地遇冷超乎预期。

截至 10 月 11 日，已完成第二轮集中供地的 15 城平均土拍溢价率为 4.9%，较首批 22 城的 16.8%下降 11.9%，多数土地以底价成交，更有很多土地流拍了。

连之前热门的杭州、上海、北京等城市，也均有土地终止出让。一个明显的信号出现：很多开发商玩不起了。一些自身“抵抗力”差的友商一个个倒下，接二连三地违约。搞得大家一时间人心惶惶，活下去成了首要目标。

而中海地产，成了新一轮拿地游戏最大的赢家。

据克而瑞统计，仅在9月，中海地产（含中海宏洋）便拿地25 幅，新增总建面达 444 万平米，权益建面 414 万平米；拿地总价 512 亿元，权益拿地总价 503 亿元。

2021 年前 9 月，中海地产（含中海宏洋）共新增投资权益金额 1311 亿元，已完成全年1650亿元投资目标的近八成。其中通过集中供地方式投资权益金额 644 亿元，占比达 49%。

10月刚过半，中海又在杭州以59.59亿元摘得一地块，后在北京以11.6亿、45亿分别斩获海淀、首钢园区的2块土地。

一线城市中，中海地产在北京、深圳和广州均有收获。在深圳，中海地产竞得四宗地块，成为深圳第二轮集中地拿地总数最多的企业，拿地金额共计达 127.15 亿元；在广州，中海地产亦是拿地总数最多的企业，共揽入 3 宗地块，总拿地金额约为 99 亿元。

从中海拿地区域的平均价格来看，相比首轮集中供地，几乎可以说是在抄底捡漏了。

中海内部对此早有预期。中期业绩会上，中海主席颜建国就说过：“第一批集中供地竞争比较激烈，回报也比较低。我们坚守投资刻度，不会为买地而买地，不赚钱的地不会去买。”并预测下半年土地端会更加理性一点，诸如中海这样的企业 “机会会更多一点”。

今年截至目前，中海完成投资拿地1400多亿，而其2021 年的新增土储权益投资预算达 1650 亿，还有200多亿的剩余“额度”。

当房地产行业土地、金融杠杆红利的潮水退去，反而显露出央企一向稳固的根基。房

企的格局正在悄然转变，下半场的游戏天平也似乎在向他们慢慢倾斜。

央企、国企地产商成了二轮土拍的主力军。参与成都土拍的 45 家房企中，30 家为央企、国企。厦门土拍成交房企中，具备央企、国企背景的开发商有 6 家，占比 75%；深圳成功出让的 21 宗地块中，民企仅拿地 4 块，国企和央企的拿地成交价占比达九成。北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、南京等城市，尽皆如此。

这样的情形出现，一是因为民企大多资金链紧绷，很多已在债务违约的边缘，且他们在融资市场并不占优，除了龙湖这样少数的民营地产商；央企地产商则大多资金充裕，成本极低，如中海截至中期可动用资金 1704.9 亿元，平均融资成本为同行最低，仅为3.6%。

二是，相对首轮集中供地，一些城市把准入门槛提高了。9月底上海、苏州等 17 个城市加强对竞拍房企资格与自有资金的审查；杭州、深圳、苏州等城市更是将保证金比例上调至 20%-50%， 这显然对央企、国企更为有利。

除此，拿地销售比不超40％的规定，更将融创等激进型房企排除在外。

逆周期之王

作为老牌央企，中海历来被冠以 “利润王” 的头衔，拿地出手阔绰，离不开自身优秀的财务状况以及充足的投资预算。

在这之上，更根本的是，作为经历了1997年亚洲金融风暴、2008年全球金融风暴的房企，中海深谙企业的长期经营之道，想要不断穿越经济和行业周期。

颜建国曾多次表示，中海的经营核心是规模和利润同步增长，强调“没有利润的规模是没有意义的”。为此，中海在城市布局、投资买地、财务筹划等各个方面去支撑这一核心目标。

比如，中海长期只进入部分一二线城市，以及少量的三线城市；净负债率常年保持40%的红线，以及手头存货多于销售额三倍等。

中海对行业周期也有独到的判断。几年前，在《上市25周年致股东函》中，中海提出了大周期论：城市化率60%将房地产大周期分为左右两侧，左侧都经历了全面普涨，房价累计上涨100%，甚至5倍以上的高速增长期。

当前，中国的城市化率逼近60%，正面临从左侧向右侧的转换，传统的开发、销售业务增速下滑，市场环境、竞争格局正在发生前所未有的改变。

中海在二轮集中供地的表现令人意外，在上半年，中海还因为拿地太少被质疑“太保守”。与此还形成强烈的对比的是，很多房企已经从土地市场几近消失了，比如富力、世茂、奥园等。

现在，中海认为，机会来了，逆势发力了。

今年上半年，中海累计录得合约销售额 2072 亿元，同比增长 20.5%，归母核心净利润 192.3 亿元，同比增长 10.9%。毛利率、净利率分别为28.5%和19.3%，虽有小幅下滑，但仍保持行业领先水平。

截至 6 月 30 日，中海资产负债率 60.2%，净借贷比率低至 33.8%，一年内到期负债占比仅 19.8％，是国内财务表现最好的地产商。

正因稳健经营、资金充沛，中海才能有底气在行业低谷时逆周期拿地。事实上，自颜建国回归以来，中海就在加速扩张，已经连续五年每年拿地投资超千亿。

并且，携低成本资金，中海也打破了自己多年只拿净地的习惯，在2020年就宣布了一个野心勃勃的寻地合作计划——“蓝海战略”，希望就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务寻找合作方，今年也在继续推进。

对房企而言，整个行业都进入低利润时代后，保证规模的稳步增长，才能稳住利润的基本盘不倒。

建银国际认为，“三条红线”标志着房地产市场的整合进入第二阶段，中海凭借其行业最高的净利润率和充足的杠杆空间，成为最具防御性的房地产开发商之一，将有能力在这新的竞争格局中跑赢同业，并享受资本市场的重估。

当然，券商机构们也提醒，中海也有项目推出节奏、旧城改造、运营投资表现不达预期的风险。

近期的房地产市场风声鹤唳，愁云密布，但依然有中海、保利、华润这类房企活得不错，甚至在抄底，这说明，这个行业依然有不错的发展空间。

去年，新房市场销售破17万亿，即使今年或接下来下滑，每年保持10万亿以上，依然是可能的。

易居中国CEO丁祖昱指出，继9月27日首提“两维护”以来，央行上周再次释放维稳信号，预计四季度居民购房信贷将迎来适度放松。