乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

惠济区|谦祥时光序

楼盘亮点呈现

三区交会，地理位置优势

位于金水区、惠济区、高新区三区交会处，地处三环沿线，占据主城核心位置，具备地理位置优势。

置业门槛较低

在售约70-117㎡房源，产品偏刚需，均价约13500元/㎡，首付约29万起，置业门槛较低。

打造无底商+智慧住区

打造无底商纯粹居住社区，配备物业服务APP、园区智能化安防、监控系统、停车场智能化等科技配套。

综合推荐购买人群：位于惠济区，属三区交界处，共享成熟城区配套，首付约29万起，置业门槛较低，适宜主城刚需人群。

房价及潜力分析

谦祥时光序目前已开盘，在售均价约13500元/㎡，毛坯交付。区域内新盘不多，万科民安理想星光均价约14500元/㎡，谦祥世茂万华城均价约12500元/㎡，台隆合园均价约15000元/㎡等。

二手房方面，谦祥时光序周边二手房成交均价约在15000-18000元/㎡之间，二手房溢价能力不错。总体来看，谦祥时光序新房价格处于区域较低水平，由于产品偏刚需，价格较具优势，并且周边配套相对成熟，生活也比较便利，主城刚需人群可以关注。

价格潜力：谦祥时光序位于惠济区、金水区和高新区三区交汇处，地理位置不错，共享主城成熟配套，并且距离地铁站较近，目前在售价格不算高，适宜主城刚需人群，后期保值潜力还是有的。

项目测评

谦祥时光序由谦祥集团开发打造，总占地约54亩，总建筑面积约22.3万方，容积率约为4.49，相对比较高，产品定位偏刚需，绿化率约为30.1%，居住舒适度一般。谦祥时光序规划有8栋高层住宅，共1770户。目前在售70-117㎡房源，均价约13500元/㎡，毛坯交付。

谦祥时光序全新升级，打造无底商纯粹居住社区，室内窗户采用三层中空玻璃、地面全石材铺装，配备入户门、窗、电梯、品牌指纹密码锁、可视对讲、地暖等。此外，打造智能化科技住区，配备物业服务APP、人脸识别系统、紧急呼叫、园区智能化安防、智能化监控系统、智能快递柜、汽车充电桩、停车场智能化等八大科技配套，为业主营造较为舒适的居住体验。

【主力户型分析】：功能性较强，空间利用率高

1、B1户型-三室两厅一卫

89㎡三室两厅一卫，户型整体比较方正，动静分区设计，西侧休息区，东侧为活动区，功能分区合理，空间利用率高，互不打扰。北向入户玄关门，进门右手边是餐厅，方便放置采买物品，进门即可解放双手。左手边是厨房，呈L型设计，洗切炒台面相连，烹饪动线清晰合理。餐客厨一体，使用方便。

南向客厅开间约3.4米，客厅和主卧、次卧三开间朝南，客厅采光面积较少。南向次卧带有阳台，面积赠送一半。主卧带飘窗，面积全赠送，可做收纳或观景空间。卫生间未做干湿分离设计，有些许欠缺，使用会有一定的不便。北向次卧面积较小，可做儿童房。

总体来看，89㎡的小三房设计，户型一般，南向客厅采光受到南向卧室下场廊道的影响，采光不好。

2、C1户型-三室两厅两卫

105㎡三室两厅两卫，方正全明户型，功能分区合理，空间利用率高。西侧入户玄关门，兼顾储物功能。进门右手边是餐厅，到家即可解放双手，放置采买物品。正对玄关门是厨房，厨房呈U型设计，烹饪动线合理。餐客一体，生活方便。客厅连通开敞阳台，采光和视野表现不错。北向两间次卧，可做老人房和儿童房，方便照顾，老人和主卧家人生活作息也能互不影响。

南向客厅开间约3.5米，空间较为开阔。主卧为套房设计，带独立卫浴和衣帽间，生活动线合理，还能保证私密性。此外主卧带飘窗，东北向次卧带有生活阳台，增大使用面积。

105㎡三室两厅两卫设计，双开间朝南户型，南向采光面宽小，南北不通透。

交通测评

轨道交通：谦祥时光序距离3号线兴隆铺站约1公里，搭乘可到达省骨科医院、博览中心、二七广场、人民公园、省体育中心等地。此外，可在3号线多个站点换乘1号线、5号线2号线和4号线，快速到达郑州其他城区。

公共交通：谦祥时光序项目周边约1公里范围内约有10个公交站点，公交线路适中：70路、97路、196路、S108路、S158路等，搭乘可到达火车站、沙口路、北三环沿线、省体育中心、东风路沿线、二七区、金水区等地。

自驾：谦祥时光序拥有三横三纵交通网络，三横：东风路、农业路、黄河路；三纵：南阳路、文化路、花园路。此外，距离京广快速路约300米，贯穿郑州中心城区南北，可速达市中心、郑州火车站、郑州客运南站等地。

配套测评

教育配套：谦祥时光序配套有北师大中国教育创新研究院支持的惠济区创新实验小学、中学（小学已开学，中学2022年招生），幼儿园已投入使用。此外周边约2公里范围内有江山路第一小学、金沙小学、惠济区艺术小学、南阳路第三小学；郑州市第六十中学、郑州市第十二中学、郑州市惠济一中等，满足业主孩子基础体系的教育需求。

医疗配套：谦祥时光序项目周边约3公里范围内有郑州市第九人民医院、三甲医院郑州大学第一附属医院惠济院区、三甲医院河南省中医院、金水区总医院、三甲医院河南中医药大学第二附属医院、社区卫生服务中心等，医疗配套资源丰富，档次较高，满足业主的日常就医和诊疗需求。

公园配套：谦祥时光序周边约6公里范围内有月季公园、绿谷公园、惠雅公园等，空气质量好，适宜闲暇散步和周末带家人出游。

商业配套：谦祥时光序周边约3公里范围内有博金商贸城、丹尼斯大卖场、郑州天旺广场、沃美莱购物广场、郑州华强广场、华强城市广场、裕华广场等，能够满足业主的日常购物和生活需求，但档次不算很高。