市场许倩 2023-05-25 09:28:37 来源：中房报

【资料图】

作为西部核心城市之一，成都房价近年来一直保持上涨势头。

据国家统计局数据显示，4月份，成都二手房价格环比涨幅达0.7%，稳居我国第一。4月份全国70个大中城市中，二手房价格环比上涨城市仅36个，比3月减少21个。

1～4月，成都二手房市场共成交8.12万套，同比上涨约88%，相当于2022年全年15.14万套成交总量的54%。其中，3月份二手房成交量达2.8万套，创7年来新高，比上海还多卖出4000多套。

成都新房市场同样处于领涨地位。4月份，成都新房价格环比上涨0.9%，仅次于银川，排在第二；同比涨幅则高达8.7%，居我国第一。

不仅仅是2023年，2017年以来成都无论是新房还是二手房，成交均价均呈逐年稳步提升状态。成都楼市为何走出“一枝独秀”行情，这背后是什么在支撑？

“来了就不想走的城市”

成都新房市场重现久别的“万人摇”场面。

据媒体报道，3月最后一周，成都11个项目开盘，其中8盘开盘即售罄；在成都恒大天府半岛六期开盘时，只推出180套房源，却引来5.2万组买房者登记。

成都土地市场，亦走出了不一样的火热行情。

在4月18日成都土地拍卖中，推出的3宗宅地吸引了52家房企前来争夺，最终全部熔断成交，总成交金额20.36亿元，平均溢价率达14.46％。

在5月16日成都中心城区土地拍卖中，43家企业报名争夺6宗地块，其中不乏中海、保利、华润等央企、国企，以及新希望、龙湖等民企。房企拿地积极的城市往往意味着未来楼市会比较稳。

成都为什么能吸引购房者、房企进入？

2022年9月11日，《成都日报》发文称，成都城市发展重心正回归主城区，即从外延拓展向内涵提升转变。

成都当地一位房地产人士认为，这是成都房价、地价不断走高的主要原因之一，即前几年成都主要发展新区，因为新区处于建设起步阶段，房价、地价都相对较低。但自去年以来，成都在供地和新房供应上都遵从回归主城的发展节奏，进而拉高了房价、地价。

“在一定程度上，成都市的限购限贷政策基本上已经全部被突破了，相对其他城市来说，可能购房政策更宽松。”该人士表示。

对于年轻人而言，成都是一座来了就不想走的城市。成都已连续14年位居“中国最具幸福感城市”第一名。

对于整个中西部地区，成都都有着强大的人口虹吸效应，这为其楼市提供了重要支撑。“成都辐射大西北，吸引青海、新疆的人都去成都买房了。”过去几年，这种说法并不算夸张。

2011年～2021年末，成都常住人口猛增712万，超过深圳和广州，增量位居我国第一。根据最新人口普查数据显示，2022年成都常住人口达到2126.8万，在全国排在第四名，排在其前的是重庆（人口3213.34万）、上海（2475.89万）、北京（2184.3万）。

成都的经济水平、教育、医疗、交通等与百姓息息相关的领域皆处于全国前列。以医疗为例，成都三甲医院数量达到39家。

目前A股市场上，成都上市公司合计有116家，数量位居全国第八；总市值达到1.39万亿元，位居全国第九。在《2023全球独角兽榜》中，成都有10家企业上榜，为全球独角兽企业增长最快城市之一。

“我们仍看好成都楼市”

这些都是事实，但又不是全部。

房地产中介机构数据显示，截至5月中旬，成都二手房挂牌量首次突破19.5万套，比4月份明显增加。4月成都二手房市场共成交2.38万套，比3月减少4398套，环比减少约15%。虽然每月有着两三万套销量，但库存数量不降反增。

在19.5万套二手房源中，总价在100万元~200万元房源占比约40%，是当前成都二手房供应的绝对主力。

从成都新房市场来看，据中指院统计，一季度90平方米以下刚需型产品成交2567套，同比下降39.8%；90~200平方米改善型产品成交31207套，同比下降8.7%；200平方米以上大户型产品成交1915套，同比下降1%。

也就是说，新房市场成交量总体在下降，但由于下降最多的主要是低总价刚需型产品，而改善型大户型产品下降得少，整体房价呈上涨趋势。

从人口增量来看，2010年~2020年间，去除行政合并简阳150万左右人口，成都每年流入人口数量均在50万以上；但2022年仅比2021年增加人口7.6万。

无论是土地市场还是房地产市场，成都亦出现较强分化局面。“拿地企业仍以国企、央企为主，且只有位于热门板块的地块才会被争抢。”一位房企人士称。

“近期成交量确实出现回落，但我们仍看好成都楼市。”四川中原地产研究院副院长李心悦表示，作为西部重要龙头城市，无论是营商环境、就业机会、安家条件，成都都对周边城市人才和人口有很强吸引力，这些外来人口是成都楼市新生主力军。

她进一步表示，从本地购房需求看，过去15年成都每年新房成交量都稳定在2500万平方米左右（最高达3000万平方米），这些购房人群在经过5~10年周期后，面临孩子上学、面积改善、品质改善等新需求，这些是本地的改善性需求支撑。

此外，“成都作为明星城市的热度还是会很强，七八月份将举办世界大学生运动会。整个上半年，成都举办了很多国际性、全国性展会，这些都带动了外地客户对商办物业或偏投资性大宗资产的投资兴趣，这些都是利好。”李心悦说。