近期,位于奉贤柘林板块的中国中铁·世纪尚城加推,摇号比5.7%,在上海7月认筹榜中垫底,引发市场关注。观察发现,该项目遇冷并非个案,而是板块发展中遭遇的阵痛。

寒意加剧 新房滞销

(资料图)

2023年7月29日,中国中铁·世纪尚城(备案名:中铁尚都)加推73-134平方米公寓、叠加共计336套,备案均价33183元/平方米,共有19组客户参与摇号,摇号率约5.7%,在2023年7月上海楼盘认筹榜中垫底。

项目上一次同时也是首次开盘是在2023年4月15日,推出73-134公寓、叠加共计272套,备案均价32944元/平方米,共计59组客户参与摇号,摇号比约21.7%。本次加推,项目人气进一步下滑。

网上房地产显示,截至2023年8月15日,中国中铁·世纪尚城(备案名:中铁尚都)已推住宅608套,已售住宅133套,网签率约21.9%,整体去化较为缓慢。

实际上,中国中铁·世纪尚城的遇冷并非是个案,中国中铁·世纪尚城东北方向直线距离约400米处的绿地铂晶舍(备案名:凤鸣公馆),在2018年、2021年均有推盘,项目2021年8月推出的联列房源备案均价42277元/平方米。

网上房地产显示,截至2023年8月15日,绿地铂晶舍(备案名:凤鸣公馆),仍有34套住宅在售,同样面临滞销困境。

打造生态宜居岛居墅区

虽说入市人气较为低迷,但中国中铁·世纪尚城仍具备一定优势。

项目开发商为上海坤桥房地产有限公司,企查查显示,中国中铁间接持股100%,享有国企背书。中国中铁进入上海多年,开发了青浦中铁·虹桥逸都、奉贤中铁湖光逸景等多个住宅项目,拥有相当的产品打造经验和市场基础。

本次其开发的中国中铁·世纪尚城由高层、叠墅、配套商业及酒店组成,突出绿色、运动、智慧三大特色,计划打造生态宜居岛居墅区。

其中,高层主要是建筑面积约73平方米两室两厅一卫、建筑面积约85平方米三室两厅两卫、建筑面积约99平方米三室两厅两卫。叠墅主要是建筑面积约118平方米、134平方米下叠和建筑面积约105平方米、123平方米上叠。产品类型较为丰富,可满足不同购房者需求。

并且,区位显示,中国中铁·世纪尚城位于上海市奉贤区新粮路398弄,属于柘林板块,上海外环外地段。

项目到沪杭公路直线距离约600米,到沪金高速直线距离约2.5公里,到上海绕城高速直线距离约3.5公里,自驾较为便利。

项目东侧滨水,享有自然滨水景观。项目北侧则是如意璟园、柘林如意家园、绿地铂晶舍等多个住宅小区,居住氛围浓厚。项目东北方向有柘林镇人民政府,西南方向分布着一些商铺,可供日常购物。项目周边1公里范围内还有奉贤区新寺学校、柘林公园、贝港河公园等。

整体来看,中国中铁·世纪尚城周边配套可满足日常生活所需。

板块发展阵痛

值得一提的是,近3年来,柘林板块鲜有新房入市。在这一背景下,尽管中国中铁·世纪尚城、绿地铂晶舍均由实力雄厚的知名房企打造,并拥有基本生活配套,却还是面临去化缓慢的尴尬局面,背后有着多重因素。

不难发现,两盘所在的柘林板块配套能级不高,且距离大型配套较远。如到中国中铁·世纪尚城最近的地铁站是上海轨交5号线奉贤新城站,直线距离约6公里。

同样,大型商业和大型医院也坐落于奉贤新城等更远区域,如奉贤新城地铁站周边有上海新世界休闲生活广场(奉贤店)、龙湖上海奉贤天街等知名购物中心。

这些大型配套距离较远、辐射较弱,也弱化了中国中铁·世纪尚城、绿地铂晶舍日常出行、购物、医疗的便利程度。

再加上今年以来,截至8月15日,上海已公布7批次新房名单,其中不乏发展更为成熟、配套更为丰富的板块,柘林仍需要时间来弥补这些差距,这也是发展中板块的阵痛。

此外,房价也是影响板块楼盘热度的重要因素。中国中铁·世纪尚城周边有多个二手房小区,如入市较早的绿地铂晶舍,目前二手公寓挂牌价在2.3-2.6万元/平方米不等,柘林如意家园二手房挂牌价在1.6-2.2万元/平方米不等。与之相比,中国中铁·世纪尚城不占据价格优势。