提前还房贷交补偿金？银行“躺赚”本身也不符合市场规律

来源：金融投资报 | 2022-08-04 08:35:48

日前，有地方银行发文，对个人按揭贷款、个人线上抵押贷(消费)提前还款补偿金收费标准进行调整，今年11月1日起，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

其实这并不是什么大事，因为类似的“补偿金”在贷款合同中已经是注明了的，类似于违约金，提前还贷也算是“违约”。只是各家银行对于提前还款是否收取补偿金或违约金，以及收费标准等相关规定不尽相同。有些银行提前还款不收取这些费用，只需偿还贷款本金及资金占用期间利息即可;有些银行则规定，在放款后的一定期限内提前还款，会加收数月利息，或按照提前还款本金金额收取一定比例的违约金。为什么要收这笔钱?因为一个长期优质贷款项目中途断掉了，生息资金的使用成本增加了，对于银行来说肯定是不乐意的。

于是很多人把“补偿金”与前段时间烂尾楼业主强制断供联系到了一起。这也很好解释了为什么几乎所有银行都将房贷当作最优质贷款项目的真正原因：如果按照合同还本付息，则贷款购房者20年所还本息总额基本是本金的两倍左右，银行“躺赚”;如果贷款购房者因为各种原因无法继续偿还房贷，则房屋归银行所有，抵押的不动产加上前期偿还的利息本金银行也稳赚;如果贷款购房者因为各种原因提前偿还房贷，前期偿还的利息本金加上“补偿金”，银行也不会亏。

那么，目前国内银行的房贷占比规模究竟是怎样的呢?截止2021年年底，在银行的贷款总规模结构中，个人住房贷款占比最高的是建设银行，在18.76万亿元的贷款总额中房贷就有6.39万亿元，总比超过了34%。不少股份行的房贷占比也超过了20%，兴业银行房贷占比超过了25%，是股份行里最高的，招行房贷占比超过了24.6%，交行房贷占比达到了22.7%。也就是说，很多商业银行两成以上的贷款是房贷，因此前段时间出现断供风波时，银行股都出现了不同程度的下跌。虽然很多银行及时公告了断供贷款在整个房贷中的占比情况，但市场的担心不是没有道理的。

在房地产市场顺风顺水的时候，房贷是个“香饽饽”，银行横竖都赚钱。但在房地产市场发展遇到波折时，任何一个小小的问题都可能被放大，无风险收益受到冲击也考验银行的风控能力。“躺赚”本身也不符合市场规律，出现风险敞口的虽然是房贷中的极小部分，但对各方参与者都应该有所警醒，可能也将促使银行业降低房贷占比，将更多的贷款投向实体经济与制造业之中。