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本期楼盘测评项目

中原老城 | 朗晴别院

(资料图片)

楼盘亮点呈现：

一、二环内地段好

中原区二环内的核心地段，周边均为成熟小区，生活气息浓厚，配套成熟。

二、低密社区主城少见

容积率2.54，是市区主城二环内少见的低容积率社区，居住舒适度高。

三、主城洋房稀缺

洋房产品是郑州首个超低能耗建筑，可以实现恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁。

综合推荐购买人群：

中原老城二环内低密洋房，周边配套成熟，地铁口在家门口，适合主城地缘性客户。

房价及潜力分析

朗晴别院纯新盘，毛坯交付，尚未开盘，价格待定。据置业顾问透漏，洋房预计均价约25000-30000元/㎡，高层预计15000-16000元/㎡。

对比同样在航海路沿线上的在售项目，升龙栖樾府户型建面约约64.27-68.93㎡两房、91.08-144.24㎡三房以及少量141.8㎡四房，主打刚需，均价 。金地建海峯范户型建面约99㎡、109㎡三房以及139㎡四房，主打刚改，均价18500元/㎡。

朗晴别院周边以多层小区为主，家属院比较多，如金盾花园、地震局家属院、电力公司家属院、科技局家属院等，多为老旧小区，房价参考价值不强。

综合来看，朗晴别院是中原区二环内不多的新房项目，对比周边产品差异化明显，目前释放的洋房价格不低，具体还要参考实际开盘价格，地缘改善人群可以关注。

评测师有话说：朗晴别院大户型洋房，在主城二环内的确稀缺，适合周边地缘性客户和改善型客户，但开发商在郑州没有太多操盘经验，交付品质还有待时间验证。

产品规划测评

朗晴别院位于航海路与工人路交叉口向东100米路北，占地面积约20.5亩，容积率2.54，小区由3栋洋房、1栋26层高层和1栋9层小高层，洋房楼层4-7层，一梯两户，电梯入户；小高层洋房得房率超过83%；高层1个单元4梯6户，连廊设计。整体小区总户数219户，车位352个，物业公司及物业费暂时尚未公布，预计交房时间在2024年上半年。

户型设计上，小高层有87、99㎡小户型，高层户型为100-140㎡，洋房全部为180-227㎡大户型，洋房定位偏改善，但户型设计一般。

小区景观规划采用中央大花园设计理念，聘请全国知名景观设计公司筑雅景观进行社区景观规划设计，楼栋分布于地块四周，围合出一个完整的中心花园，花园景观集中、视野开阔。建筑风格采用现代简洁风格，建筑外立面以暖色系外墙漆为主，采用金属质感的建筑材料。

评测师有话说：小区高低配设计，北侧高层，南侧洋房，整体户型设计一般，存在主卧暗卫、西北户布局，南北通风性较差等问题。

主力户型分析

99平米三室两厅一卫，高层的西北户，南北不通风，采光主要靠西侧及北侧，室内采光一般。

客厅、餐厅一体设计，连接朝西阳台，开间3.6米，阳台宽1.5米，室内整体采光受影响，西晒严重。

三卧室均朝北，采光及通风性差，居住舒适度一般，书房面积仅有8个平方，空间较小。卫生间做了干湿分离，比较实用。

相比市场上同面积段的户型设计，这个户型不推荐。

186平米五室两厅三卫，洋房大平层设计，户型方正，南北通透，得房率高，舒适度高。

三开间朝南，整体南向采光面宽近12米，室内采光充足。客厅开间4.5米，客厅连接南向联通式大阳台，阳台宽8.05米，宽2.1米，面积超16㎡，观景效果非常好，可根据需要做多功能休闲设计。

双卧室朝南，均带有独立卫浴。主卧套房设计，开间3.8米，带有独立衣帽间和卫浴，居住私密性和舒适度高。南向次卧开间3.55米，联通南向阳台，带独立卫浴，可做为父母房。带有独立的家政室，且紧邻厨房、餐厅及入户门，保满足改善家庭日常生活家政的需求，设计合理。

186平米大平层改善户型，户型设计没有太多惊喜，尤其客卫紧邻主卧，距离其它卧室空间较远，这一点有所遗憾。该户型面积段在主城二环少见，适合主城地缘改善及终极改善家庭。

交通测评

轨道交通：朗晴别院小区南门紧邻已通车的地铁5号线后河芦站，距离C2出口直线约30米，是真正的地铁物业盘。五号线作为郑州的环线，可与多条地铁线路换乘，如已通车的1、2、3、4号线，地铁出行非常便捷。

公共交通：小区1公里范围内有20个公交站点，在南门家门口的航海路工人路站点公交就有217路、226路、66路、903路、B101路、B102路、B10路、Y28路等，日常出行非常便捷。其中， B10、B101、B102路快速公交有专属BRT行驶车道，更快速便捷，可快速直达二七万达、客运南站、锦艺城、国贸360等核心商圈。

自驾出行：小区周边均为城市主干道， 航海西路、桐柏路、嵩山路、西三环等，尤其紧邻东西向的航海西路二环线，自驾交通出行非常便利。

评测师有话说：二环核心的地段位置，项目拥有非常便捷的立体交通网，不论是地铁、公交还是自驾。

配套测评

教育配套：学校划片中学是七十三中，小学的话尚不确定，淮河路小学或航西小学，中原区最不缺少的就是教育资源。相比淮河路小学，航西小学教育实力一般。

医疗配套：小区周边2公里范围内医院、社区服务中心等资源丰富，有省直第三人民医院、郑州市二院、市中医院、骨科医院等。其中，距离郑州市第二人民医院直线距离约2公里，市二院是综合性医院，也是郑州老牌的眼科医院，可满足日常就医需求。

商业配套：距离二七万达商圈、升龙商业广场直线距离约2公里，周边均是成熟社区，可满足日常生活购物。

公园配套：距离金水河直线距离约200米，沿河景观及绿化可作为日常休息去处；距离帝湖直线约500米，帝湖为西区成熟知名的游玩打卡之地。

评测师有话说：项目所处的工人路航海路属于市区二环位置，周边均为已交付的老小区等，生活配套齐全，居住氛围比较好，烟火气息十足。