乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，多维度解析，给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

北龙湖的“双王炸”：中原科技城、金融岛。

万科拾谧森语地处北龙湖北岸和南岸的黄金交界点，处于中原科技城规划范围内，直线距离金融岛2公里。背靠北龙湖“双王炸”，万科这个纯豪宅盘到底咋样？

(资料图)

本期楼盘测评项目

中牟 | 万科拾谧森语

楼盘亮点呈现

北龙湖龙首位置，优质资源

万科拾谧森语位于北龙湖西岸龙首位置，毗邻金水北核心区，享双区优质资源配套。

产品稀缺新颖，纯粹豪宅打造

疏密格栅第五立面、错落式排布形制打造新颖建筑立面，户型199㎡起步，改善纯粹。

公园水系环绕，生态环境宜居

北侧直面龙湖干渠，龙湖湿地公园、北龙湖、凤山森林公园三面公园水系环绕，生态环境没得说。

综合推荐购买人群：

万科品牌背书，北龙湖优质资源加持，199㎡户型起步大，适合北龙湖终极改善客群。

房价及潜力分析

万科拾谧森语在售均价约42000元/平米，带装修交付。

周边在售新房有保利璞岸约38000-42000元/㎡，绿城湖畔雲庐、中海云著湖居在售均价约40000元/㎡。北边还有一个中海云鼎湖居少量房源在售，均价约32000元/㎡，算是板块内低门槛上车的楼盘。

单就品质和定位来看，对比较多的还是与其同时期拿地的保利，两者属于龙湖北岸第一梯队。保利户型160㎡起步，相较保利，万科拒绝流量盘和豪宅刚需化，打造真正的纯粹顶豪产品，超大户型，直接199㎡起步，在客群定位方面略胜于保利。

项目测评

万科拾谧森语地块是2021年6月万科在北龙湖摘得的郑东新区10号地块，楼面价约24652元/㎡，毛坯限价37300元/平，精装限价5600元/㎡。项目占地约70亩，容积率约1.69，共规划有18栋7层高洋房，户型建面约199-370㎡，共有355户。

项目产品面积段有199㎡，247㎡和370㎡，其中247㎡为项目主力户型，最大的亮点就是大横厅和落地窗的设计，带装修交付，舒适度比较高。

建筑立面上石材+铝板，主色调采用暖灰色，以疏密格栅打造第五立面，还有其独特的错落式排布形制，不对称的屋面设计较为新颖，区别于市场上同质化改善盘。社区内部全域整合森系景观，打造有四大景观体系以及沉浸式社交场所，如建面约约1200方会所空间，包括壁球馆、高尔夫、图书馆、健身、阅读、社交、会客功能布置，丰富业主社区生活。

【主力户型分析】

建面约199㎡户型，四室两厅三卫，是项目最小的户型，一梯一户设计，三开间朝南，南向开间约13.4米，室内采光面较大。

餐、客、厨一体化设计，动线明确，分别连通南北双阳台，通透性较强，餐厅位置设计有全岛台互动式厨房，岛台集扩展厨房收纳台面于一体，也可以内嵌家电、做储藏柜，与餐桌连通，非常方便，也可以作为西厨使用。

4个卧室四叶草分布，互补干扰。双卧朝南，双套房设计，均附带独立卫生间和衣帽间，适合一家三代同堂居住。

建面约247㎡户型，四室两厅三卫，是万科的主力户型，占比较大。一梯一户设计，独立玄关和储藏间，增加收纳空间。

最大的亮点是客餐厅三面都设计了落地窗，北、东、南三侧270度环景视野的大端厅搭配大面积玻璃幕墙，再加上南北大尺度双阳台的设计，整体视野效果观感非常好，南向阳台进深达到2米，会客功能强大。

四个卧室分布于一侧，动静分区。双卧朝南，独立卫生间，主卧还设置有超大衣帽间。全屋采用大比例石材铺设，地面、墙面、卫生间等，品质感和舒适度较强。

交通测评

地铁出行便利，周边路网通达，而且临近中州大道，不管是公共出行还是自驾都比较方便。

轨道交通：万科拾谧森语所在区域地铁4号已通车，沿南侧国基路向西约500米左右到杨君刘站，沿西侧龙湖中环西路向北步行约420米到森林公园北站，双地铁口，地铁出行便利。

公共交通：万科拾谧森语周边公交站主要都集中在西边的中州大道上，北龙湖板块内目前公交路线比较少，只有郑东新区自动驾驶1号线，在地块东侧边上的龙湖北环北路国基路站可乘坐。西边中州大道上距离项目最近的公交站点是中州大道国基路站，约500米左右；在该站可乘21路、131路、263路、B19路、B302路、B38路，可直达火车站、二七广场、人民公园等多个商圈。

自驾：万科拾谧森语地块东西两侧分别紧邻龙湖内环路和龙湖内环中路西路，南侧是国基路，沿国基路向西可直达金水北核心商圈。西侧500米左右是中州大道，是郑州主城南北的重要交通道路，向北到北四环，向南连通机场高速。整体来看周边路网成熟，通达性较好。

配套测评

教育配套：万科拾谧森语所在区域内有多所优质教育资源，沿龙湖内环西路向东约800米到清华附中郑州学校，覆盖幼儿园到高中15年全过程教育，师资团队优势明显。1公里范围内还有龙源小学、郑东新区南塘中学、中州大道小学等，具体入学情况要等交房后，以教育局划片为准。

医疗配套：万科拾谧森语所在的北龙湖板块内已经开始运营的有郑大一附院郑东院区，在北龙湖东岸，距离项目约6公里左右。项目西边过了中州大道的金水北核心区汇聚多所医疗资源，如郑州康宁医院、河南省中医院等，沿国基路一路向西约3公里左右。

商业配套：万科拾谧森语东侧有启迪科技城商业，北龙湖南岸龙湖里商业也已经营业，从项目乘坐地铁4号线7站即可到达；再往南还有东区的熙地港商圈，从项目驾车约17分钟可达，后期6号线通车后，4号线转6号线3站就可到达熙地港。

公园配套：万科拾谧森语地块周边三面被公园水系环绕，地块东侧和北侧紧邻约16万方龙湖湿地公园，坐拥约8400亩龙湖水系，南侧紧邻约2500余亩凤山森林公园，区域内还有魏河水系公园、龙湖滨水公园，公园水系资源非常丰富，环境宜居。

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