市场 2023-05-05 09:02:52 来源：丁祖昱评楼市

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2023年一季度，整体楼市点状复苏：

一方面供应缩量显著，恰逢传统春节假期，房企推盘积极性本就不高，加之部分城市因供给节奏问题面临缺货断档，整体推货量创近年来同期新低；

另一方面，在疫情全面解绑、降首付、降利率等外部利好刺激之下，成交出现了显著复苏：春节期间，苏北、川渝等三四线返乡置业需求蠢蠢欲动，节后多个前期低迷型城市诸如天津、郑州、重庆等项目来访、认购均出现了显著回升，一线北京、上海等热点恒热。而二手房市场成交韧性更强，整体成交表现优于新房，根本原因在于刚需、刚改客群的集中释放对短期成交形成了显著支撑。

不过步入4月以来，供求皆有转降趋势，重点30城供应显著缩量，降至近5年来同期新低，成交环比下降27%，绝对量基本恢复到本轮行情启动时2月同期水平，同比受去年疫情基数较低影响，增长37%，仅北京、深圳、成都、西安4城环比尚能保持增势。

2023年一季度全国商品住宅供应疲软，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”，不过3月迎来集中放量，据CRIC监测，一季度100个重点城市新增供应5639万平方米，同比微降1%，基本与去年同期持平。不同能级城市呈现出显著的分化行情，核心一二线推盘量跌幅略好于三四线，一季度三四线累计同比仍大幅下降20%。

4月，30个重点城市新增供应1333万平方米，环比下降35%，同比下降19%，相较2019-2021年同期更是腰斩。

究其原因，一方面，3月房企为了抢收客户加速供货，使得部分供应前置，4月面临较大供货压力。另一方面，3月下旬开始一些城市来访、认购等先行指标均出现转弱迹象，市场观望情绪又起，房企的推盘积极性也随之下滑。

分能级来看，4个一线城市整体预计供应192万平方米，环比下降45%，同比下降42%，前4月累计同比转负。

北京供应大幅缩水，本月仅有4个项目取证，供应规模低至9万平方米，同、环比均下降90%以上。上海、广州经历上月集中推售潮后，本月供应节奏明显放缓，环比分别下降49%和32%。4城中唯有深圳供应继续改善，环比微增8%，同比翻番，龙岗、光明、龙华依然供给主力区域，供应占全市近7成比重。

26个重点二三线城市合计供应1141万平方米，环比下降33%，同比下降13%，前4月累计同比增幅收窄至6%。环比来看，近9成城市供应规模有所回调，武汉、天津、昆明等环比腰斩。

重点二三线城市中仅长沙、郑州、福州供应面积高于上月，譬如长沙4月末2周供应开始发力，房企为备战五一加快推货节奏，其中供货大户岳麓区规模超18万平，占比约3成。同比来看，6成城市供应不及去年同期，南京、南宁、昆明等缩水最为明显，杭州、济南等同比小幅增长，长春、成都等同比增幅较大的城市，大多是因为去年疫情影响取证进度导致供应基数偏低。

2023年一季度楼市成交止跌，100个重点城市商品住宅成交面积9393万平方米，同比增幅22%，环比去年四季度增长16%。二三线略好于一线，当前市场回暖的共性原因除了疫情管控全面松动，行业政策持续利好之外，主要与房地产自身供求关系、客群变化密不可分。一方面，年初房企推盘积极性不高，多城市处于供给空窗期，造成短期供应紧缺假象。另一方面，积压的刚需、刚改需求集中入市，带来了一波购房需求的集中释放。

4月整体成交规模由升转降，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。据CRIC监测，30个城市商品住宅成交1642万平方米,与2月绝对量基本持平。变化情况来看，环比下降27%，同比持增37%，虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平，市场复苏动能略显不足。

各能级城市均出现不同程度回落，一线成交韧性较强，自上月集中放量后本月小幅微跌11%，累计同比仍增21%。其中北京、深圳延续同环比齐增，深圳主要得益于供应放量，龙岗、光明等供应量基本都在10万平以上；北京则面临显著的供不应求，刚需热情不退，顺义、房山多个性价比较高刚需盘持续热销。上海、广州成交环比微降，热度略有回落，但同比仍保持增势。

二三线城市则面临热度转降，一方面整体成交回调幅度大于一线，环比降幅达30%；另一方面，各城市环比跌幅跌多涨少，仅成都、西安等中西部城市行情独立、环比持增。目前来看，回落较为显著的可分为以下三类：一是武汉、天津、重庆等尚有人口优势的强二线城市，本轮行情主要依托刚需刚改自住需求驱动，随着低价房源去化殆尽，整体需求也进入阶段性疲软期。二是长春、南宁、大连、昆明等弱二线城市，整体城市基本面欠佳，高库存问题难解，成交复归理性之后预期还将延续筑底行情。三是徐州、佛山、东莞等三四线城市，随着返乡置业、短期投资投机热情减弱，市场重新复归理性。

相比于新房市场，2023年一季度二手房市场成交回暖的迹象更为突出。据CRIC数据统计显示，2023年一季度22个重点城市成交二手房4287万平方米，同比上升63%。一线和二三线强市在刚需和刚改的需求推动下成交快速反弹。但值得注意的是，本轮二手房成交回暖主要以房东主动降价为主，积压的购房需求短期消耗后，二季度将面临成交增长乏力。

4月，17个重点城市二手房成交面积预计为895万平方米，环比下降17%，同比仍增77%。成交环比转跌固然有节假日影响网签的原因，但最主要的还是前期积压需求释放逐渐接近尾声，后续进入平缓释放期，前4月二手房累计成交3116万平方米，累计同比增长76%。

分城市来看，近9成监测城市二手房成交环比负增，北京、杭州等回调尤为明显，环比跌幅在3成左右。实际上自3月下旬起，杭州二手房带看等指标就在明显下滑，二手房成交也开始逐周走弱，反映市场活跃度持续下降。北京二手房成交在3月底迎来一波放量，随着疫情期积压需求和入学置业需求逐渐释放完毕，清明节后成交渐显疲软。

同比来看，8成以上城市成交规模均高于去年同期。成都、苏州、东莞等增幅居前，例如成都，4月二手房成交延续强势表现，规模同比翻番，根据统计局数据成都二手房价已经十五连涨，“买涨不买跌”促使刚需购房者加速入市。

苏州二手房市场经历较长低迷期后迎来反弹，4月成交规模同比增长150%，达到2021年以来单月次高。

深圳4月末成交明显发力，核心动因在于二手房指导价政策时隔两年迎来调整，中介平台仍需按照指导价展示房源价格，但执行层面不再影响放贷，这意味着指导价降购房杠杆进而抑制二手房交易的机制基本失效，政策利好下市场信心明显提振。

但反观厦门、舟山等城市，同比增幅已收窄至20%以内，北京、宝鸡更是同比负增。

总体来看，4月楼市无论供求均迎来“拐点”，绝对量回归本轮行情启动2月时的水平。究其原因，主要源于行业信心尚未完全修复，前期积累的刚需刚改需求释放完毕所致。

随着月末中央政治局会议召开，再次重申“房住不炒、因城施策”，支持刚性和改善性住房需求，定调延续积极，也算是为后期行情企稳奠定了良好的政策基础。

展望后市，我们认为，因二季度仍是年内供应高峰期，短期供应量还有上升空间；从需求端来看，刚需疲软、改善缺位是大概率事件，整体成交仍将进一步走低。

不同城市预期延续分化行情：对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或将面临供给约束，整体成交还将平稳运行；而对于武汉、郑州、天津等前期低迷型城市，仍面临阶段性的调整期，成交短期内难见明显起色，而对于依托返乡置业驱动的苏北、川渝三四线热度还将持续下滑。