朱婧怡

“拆”

有多少人曾经幻想过，啥时候自己家门口也能出现这个字。

(相关资料图)

中彩票、成为拆迁户、失散多年的兄弟是亿万富翁，承载了人们“一夜暴富”的美梦。从可实现的难易程度来说，成为“拆迁户”的概率是最大的。

实打实的民心工程也抵不住“变味”了

在过去12余年里，“大拆迁带动大发展”是我国大部分城市更新发展的主旋律。尤其是深圳白石洲、广州猎德村、北京望京等地都是经过拆迁旧改，实现“一夜躺赢”。

据国家统计局数据显示，过去十年，全国棚改累计开工超过3300万套，帮助超过1.2亿居民“出棚进楼”。

图源：澎湃看点

其中2018年更是被称为棚改拆迁最高效的一年，全国棚改开工总量一度高达626万套。彼时，新华社报道称“中国的棚户区改造工程以其效率之高、范围之广、规模之大，在海外引发热议。中国棚改的成功经验可贵，具有全球借鉴意义。”

作为实打实的民心工程之一，棚改不仅改善了住房困难群众的居住条件，塑造更好的城市面貌，也补齐了我国房地产发展的短板，更在经济不景气时发挥了扩大有效需求的重要作用。

但渐渐的，棚改拆迁也“变味”了。在决策上，部分城市出现急功近利的倾向，肆意拆除带有历史价值的老建筑，取而代之的是“贪大、媚洋、求怪”的建筑；也衍生了一批靠投资老破小搏拆迁的炒房团。

历史数据表明，每一次的大拆大建，都容易导致房价上升、房租暴涨、住房租赁市场供需失衡、年轻的打工一族流离失所……

及时“踩刹车”严控大拆大建

早在2019年7月份，住建部副部长黄艳就有透露道：“未来我国在城市规划和建设中要摒弃急功近利和大拆大建”。有业内人士分析称，这是在为“棚改退场”做铺垫；

2020年的住建部年终总结大会上，住建部部长王蒙徽明确表态，从2021年起，将针对全国17万个2000年以前建成（房龄20年）的城镇老旧小区进行为期5年的“旧改”工程。包括但不限于重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场。此外，在小区改造的基础上还会引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等提升类服务。

相比于棚改，直接拆迁一大片房屋，旧改就显得温和许多，其通过“补短板”的方式，让老旧小区重焕新生。

但是，随着城市更新政策在越来越多城市落地，有些呈现出“误入歧途”的趋势：打着城市更新的新旗号，走着棚改大拆大建的“老路”。

为了刹住这股风气，8月11日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。征求意见稿提出，实施城市更新行动，要以内涵集约、绿色低碳发展为路径，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。

住建部的这次发声，传递了三大信号：

一、严格控制大规模拆除，调控重点从增量转为存量。

除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造。

在“房住不炒”的大前提下，房地产告别大拆大建是市场所趋。如果不是危房，6层以上的超过20年楼龄的老破小被拆除的可能性更低了，此举有效抑制投资老破小搏拆迁的炒房团，对当地房地产市场起到稳定作用。（也意味着很多人的一夜暴富的拆迁梦破灭了）

二、稳定住房租赁价格

鼓励稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。

征求意见稿原文也有提到，“不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。”严格把控住房租金年度涨幅不超过5%，不仅仅对租赁市场起到稳定作用，也能为城市留住更多劳动力。

三、保存城市记忆，保护历史文化

保留利用既有建筑。不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，不脱管失修、修而不用、随意闲置。

意见稿强调：“不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场。”“杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象，严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为”一些开发商为了吸人眼球，修建所谓的异国风情的屋顶，结果远远看，像极了一座座墓碑，不仅渗人还影响市容。

传统建筑蕴含的文化，是一座城市的灵魂，唯有保护传统建筑，保持文化自信，才能让城市更好的发展。

四、探索可持续更新模式，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变

不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

简单来说，经营模式主要就是靠收租和持有，想卖房，不再轻而易举地审批通过。

严控≠杜绝未来这两类房子或迎来升值

老城区不允许大拆大建，城市建设会向郊区新城转移，那么中心城区的新房增量速度也会有所减缓。

那也是不是代表着，未来老城区的新房会变得稀缺，价格上升呢？意见稿也有提到过，各城要因地制宜地完成城市更新，在房住不炒的总基调下，各地会有自己因城施策方式调控楼市，以往靠“大拆大建”短期刺激GDP的现象将越来越少。

虽然发文严控大拆大建，但严控不等于杜绝，以下这两类房子还是需要拆迁修整（可以实现拆迁梦）的，或将迎来升值机会。

一、城市更新中无法旧改只能拆除的危房

未来能够拆迁的房子会变少，尤其是楼龄超过20年，容积率高的小高层/高层小区，因为拆迁可获得的利润较低，这类房子拆除的可能性就较小。

而一旦被鉴定为危房，那么拆迁的可能性就较大了，按照以往的补偿条例，被拆迁的房子持有人能获得较为优渥的补贴，从这个角度来看，危房有着一定的升值空间。

二、位于城市规划中的房子

城市更新发展的一部分，是新建交通、医疗、学校、商业等居民生活配套；一些老旧的城区原有的格局无法支持这些新配套的建设，唯有拆除一部分的房子留出建设空地。

对于因为规划问题而拆迁的房子，赔偿款肯定会比拆除危房的高，不仅如此，在迁移新房未交付前，还有可能获得全额的租房补贴。