对于普通投资者来说，公募REITs提供了以较低门槛参与不动产市场投资的机会。同时，公募REITs具有股债的双重特性，风险收益特征也介于两者之间，比较适合收益要求不高、能承受一定波动的投资者。

5月底，首批9只公募REITs产品跑步进入发售阶段，作为市场全新的基金投资产品，备受关注。

这些基金包括：华安张江光大园REIT、沪杭甬杭徽REIT、富国首创水务封闭式REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯仓库REIT、红土创新盐田港REIT、首钢绿能、平安广交投广河高速REIT、博时招商蛇口产业园。

可作为资产配置一部分

业内人士普遍认为，对于普通投资者来说，公募REITs提供了以较低门槛参与不动产市场投资的机会。同时，上市的REITs份额可以在交易所交易，具有较好的流动性;公募REITs具备强制分红制度，从9只拟发行产品已经公布基金招募说明书来看，预计现金流分派率为4%-12%;根据公募REITs在其他国家的发展经验，公募REITs长期收益较稳定。过去三十年，美国REITs的年化回报率达到12%左右，和标普500指数收益率不相上下;因其投资标的的特殊性，同股票和债券的相关性较低，在资产组合中适当加入公募REITs，可以降低组合波动，提升风险收益比，帮助投资者实现更多元化的配置。因此，公募REITs确实值得普通投资者配置一些。

据了解，公募REITs采取封闭式运作，不开放申购与赎回。募集期内，普通投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额，按照向网下投资者询价确定的价格认购，认购方式与现行LOF基金认购方式一致，在首次认购或买入基金份额前，应当签署风险揭示书。公募REITs上市交易之后，投资者可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等方式参与二级市场交易。

作为普通投资者，也是有机会参与到首批公募REITs的投资中来，公募REITs首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。在网下投资者询价结束后通过各销售机构以询价确定的认购价格认购，包括场内和场外两种认购方式。

其中，场外将通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点发售或按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式办理公开发售。通过场内认购的基金份额登记在证券登记系统投资人的场内证券账户下，通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统投资人的场外基金账户下。公募REITs具有股债的双重特性，风险收益特征也介于两者之间，比较适合收益要求不高、能承受一定波动的投资者。

另有分析人士认为，随着银行理财产品净值化以及信托非标转标，普通投资者需要改变过往投资观念，通过大类资产配置实现长期可持续收益。公募REITs一方面可以盘活国内基础设施存量资产，使得投资者得以享有优质基础设施项目的长期收益;另一方面根据过往海外经验显示，REITs与股债的相关性较低通过资产配置可以帮助投资者显著降低长期波动。

“公募REITs基金的投资价值十分值得关注，REITs收益分配比率较为稳定，是除股票、债券、地产、现金外的另一种较好的可投资资产，在个人或机构资产组合中具有分散风险的作用。短期来看，可作为A股市场处于震荡阶段的较好的投资选择，中长期看，无论对个人还是机构，REITs基金都是整个投资组合中十分有效的资产补充。”上述人士强调。

国外经验值得借鉴

记者了解到，美国REITs起源于1960年，发展时间长，在经历多次改革后，整体较为成熟。根据Nareit数据，截至2021年3月，美国REITs的总市值约1.35万亿美元，居世界首位。将近1.45亿美国人(约43%的美国家庭)直接或通过共同基金、ETF等方式间接持有REITs份额。2008年出台《REITs投资和多样化法案》，允许REITs进行多元化物业投资，进一步分散风险。产品方面，投资领域至基建、林场、医疗保健等非传统领域。

业内人士普遍认为：国外REITs收益较高的原因在于：一是美国REITs创新性不减，基础物业类型不断丰富，尤其是高收益的基础资产类型不断扩充进来，例如基础设施、数据中心等REITs规模迅速增加，整体提升了REITs的收益率;二是REITs发展更加专业化，当前美国多元化REITs规模占比不到4%，REITs专业化倾向有利于更好地提升REITs某类型物业管理水平，为投资者带来更多收益。

而国外经验值得借鉴：首先，REITs市场是循序发展的，由于REITs涉及到税收和法律等多方面的制度建设，涉及面很广，从美国REITs发展历史来看，也经历了规则不断修订和完善的过程;其次，REIT的税法安排至关重要，美国REITs成立之初就是为了避免双重收税(即REITs层面面临的企业所得税和投资者层面因为REITs分红面临的个人所得税问题，而满足一定要求的REITs可以不交企业所得税)，提升了产品竞争力;再次，保持投资者的多样性，放开企业年金、养老金、险资和公积金等长期资金投向REITs市场，使得REITs保持良好流动性，有利于长远健康发展。还可以通过采取措施吸引海外投资者进入中国REITs市场;最后，开放式发展，使得REITs做大做强，允许REITs进行负债经营和股权再融资，将方便REITs购入优质物业，发挥规模优势和专业优势，做大做强REITs。

我国REITs未来随着产品发展，在深化金融供给侧结构性改革、盘活存量资产、降低债务杠杆、促进储蓄投资转化和完善多层次资本市场等方面具有重大意义。

有业内人士称，础设施类型，比如高速公路、生物发电厂等，而目前国外的公募REITs的底层资产中，大多以商业地产为主，整体收益较高。国内的公募REITs目标是盘活存量基础设施资产，目前国内的存量基础设施金额高达百万亿，如果能有1%的存量盘活，即代表着基础设施公募REITs是一个万亿级别的市场，未来公募REITs的底层资产是否会向商业地产开放尚不能确定，所以目前国外的公募REITs发展对于国内有着一定的借鉴意义。

流动性等风险值得关注

那么，在投资公募REITs过程中，投资者需要关注哪些风险?在业内专家看来，投资者需要更关注基础设置物业的类型和运营情况，与基础设施相关的政策情况，二级市场的交易价格，尤其是未来现金流情况，关系到REITs是否能稳定持续分红，以及分红率的高低。虽然REITs具有很多优势，但投资者仍需要关注REITs市场价格波动风险以及市场流动性风险。

“公募REITs最重要的是其底层资产，资产的价值决定了其派息额度和二级市场交易价格，所以底层资产的市场价值非常重要，按照监管规则规定，基金管理人每年至少聘请评估机构对基础设施资产进行1次评估，资产的估值价格是需要重点关注的内容。其次需要关心的是底层资产最近三年的现金流情况，经营现金流对资产估值具有锚定作用，将影响REITs产品定价和派息能力。条款方面，可以着重关注公募REITs的固定费率和浮动费率、认购门槛、不同认购金额对应的认购费率等。”该专家强调。

不可否认的是，基础设施公募REITs也是具有一定风险的，如底层资产是高速公路，则有可能受到疫情导致的车流量下降的影响，产业园区则有可能受到产业升级导致的出租率波动的影响。按照交易所发布的相关办法，公募REITs上市首日有30%的涨跌幅限制和后续交易日10%的涨跌幅限制，公募REITs的存续期间较长，如果市场环境基本面随着时间的推移发生变化，公募REITs的本金波动是值得关注的风险。