六批次即将过会，其中位于浦东中环旁的纯新盘——森兰万安里也将面世。供应愈发稀少的森兰竟迎来全新供应，吸引了广泛关注。今天就随乐居从位置、配套、价格、产品等方面看看项目到底怎么样吧。

此“森兰”非彼“森兰”

(资料图片)

森兰万安里地处中外环间，案名虽带有“森兰”二字，但项目并不属于森兰国际社区，而是位于森兰绿地以东的高行镇核心位置，与森兰国际社区直线相距约500米，与森兰绿地同样直线距离仅约500米，一定程度上能够享受到森兰板块的利好辐射。

而项目名叫森兰，主要是由于开发商为国企外高桥集团，万安里是其森兰系的全新作品。前期打造的森兰星河湾、森兰名轩、森兰壹公馆等一系列住宅的产品力有目共睹，森兰万安里的品质还是值得期待的。

森兰万安里为高行旧集镇“城中村”改造项目，一期西侧紧临高行街，北侧是河道和高行文化公园，东侧为配套服务用地，西面是以万安楼为核心的商业文化轴，规划有文化创意体验和摩登时尚街区。

目前项目正在加速施工中，能看到不少施工车辆以及施工人员。由于是一个城市更新项目，所以森兰万安里旁边有大片已拆迁的空地（规划为万安里项目二三期），还保留有少量等待拆除的老旧设施，目前看起来整体城市界面一般。当然未来改造完毕之后，城市界面必将得到较大的改善。

山姆会员店旁紧邻森兰绿地 但轨交优势几乎为0

项目周边并没有什么次新房小区，商品房也不多，大多都是安置房，但居住氛围足够，同时底商类型十分丰富，包含各种小吃店、便利店等，日常生活还是比较方便的。

森兰万安里附近还有不少大型商场，步行可达的范围内有万嘉商业广场、绿地乐和城、山姆会员店等。项目距离万嘉商业广场仅约280米，该商场集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多种业态于一体，满足一站式需求。项目距离山姆会员商店（外高桥保税区店）约800米，该店不仅是中国的首家旗舰店，也是全球最大的会员商店，购物生活更为便利。

项目周边还有总建面约15.3万方的全新复合型商业体森兰印象城，集购物中心、社区中心、体育中心三种业态为一体，目前已在开工建设中，计划于2025年竣工。远一点的还有森兰商都、city花园城等跨国购物集群等，商业配套方面还是十分齐全的。

森兰万安里另一大亮点是得天独厚的生态优势，项目距森兰绿地公园直线仅约500米。森兰绿地是上海中心城八块楔形绿地之一，绿地及水域总面积约332公顷，相当于2.5个世纪公园大小，其中绿地262公顷，水域面积约70公顷，是上海中心城区最大的湖泊绿地，居住于此尽享“天然氧吧”，体验感极佳。当然项目北侧还有高行文化公园，步行可达。

文体教育方面，地块旁边即是高行文化活动中心，不远处有东沟幼儿园（新行校区），周边还有上海市浦东新区高行小学、华高小学、高行中学、上海市浦东模范实验中学等全龄段教育资源。

然而项目也存在明显短板——与轨交相距较远。项目距离地铁6号线东靖路以及五洲大道站，还有地铁12号线金京路站，直线距离差不多都是2公里左右。未来还有21号线（在建中），以及崇明线（在建中），同样直线距离约2公里。轨交路线看起来比较多，但靠步行无法到达，若是日常出行通勤依赖轨交的话还是很不方便的。

自驾出行会比较方便，项目附近有外环高速、杨高北路、周家嘴隧道等主干道，杨高路可直通外高桥自贸试验区、金桥开发区；周家嘴隧道可直通杨浦区，快速到达五角场商圈。

新房价格吸引力一般但积分或许友好

从新房价格来看，森兰万安里的指导价约7.03万/㎡，与同区域的新盘瑞仕半岛璟庭价格一致。然而值得注意的是，瑞仕半岛璟庭距离地铁6号线东靖路站仅600米，步行可达，是个真正的地铁盘，与森兰万安里相比轨交优势十分明显。瑞仕半岛璟庭一期入围分达36.31，二期大涨至55.28分，两期均是日光，后期还有三期等待加推。对比之下，森兰万安里的积分或将十分友好。

同样的价格段，还有唐镇的华发半岛华庭、安高申宸院等品质楼盘，这些项目均位于唐镇国际住区的核心区，界面高端，也都是妥妥的轨交盘，目前均价也才7.06万/㎡左右。森兰万安里虽紧邻森兰国际社区，但界面一般，距离轨交也比较远，多维对比之下价格并不具有吸引力。

二手房方面，以毗邻的森兰国际社区为例，片区内二手成交价普遍较高，森兰名轩同样的面积段，当前二手房均价已经超过了11万/㎡。还有同样是外高桥集团打造的森兰星河湾项目，目前二手挂牌价已经突破13万/㎡。除此之外，还有不少金地、仁恒、绿城等品质项目，二手房价格也都达到了10万+/㎡。

但如此对比似乎不太有信服力，毕竟森兰万安里周边大多都是动迁房，比如紧邻的高行馨苑、高行家园等项目，成交价差不多在6万/㎡左右，并不存在倒挂。虽然品牌力不俗，但未来溢价空间或许并不大，潜力远没有森兰国际社区内的项目高。

低容积率高得房率 居住舒适度极佳

目前森兰万安里城市展厅以及样板间均已开放，设置在森兰商都附近。项目承袭森兰系的高质标准，共计8栋10-15F小高层、高层住宅，可售住宅总套数为338套，户型建面约98-146㎡3-4房。

森兰万安里一期容积率仅约1.7，是上海环线内比较少见的低密社区。楼间距阔绰，能够保证较好的观景视野，居住体验感也比较好。所有楼栋均是一梯两户，且无连廊设计，进一步提升舒适度。

项目98㎡/100㎡3房户型得房率约在76%左右，其中100㎡户型为备受市场热捧的飞机户型，三开间朝南，收纳空间充足，每个房间均带有飘窗，空间利用率极高，满足置业一步到位。而126㎡/146㎡4房户型的得房率更高，约达78%，功能性更加齐全，居住舒适度更佳。

项目均是精装交付，但仅配置有大金空调，并没有新风系统和地暖。灶具、吸油烟机均采用西门子，洗脸台盆、淋浴龙头、马桶等均选用科勒、汉斯格雅等品牌。

综合来看，目前森兰万安里周边城市界面一般，但未来更新改造完毕之后将会有不小的提升。

项目附近大多是08年左右的动迁房，但并不显老旧，整体居住氛围较为浓厚。商业十分丰富，日常购物生活极为便利。同时靠近森兰绿地，生态氛围极佳。然而轨交极其不便，日常出行还需依赖自驾。

对比周边项目，森兰万安里的价格并不具备吸引力，二手没有明显倒挂，未来溢价空间以及发展潜力也比较小，但积分比较友好。

项目社区规划合理，十分低密，更显宜居。户型设计优质，得房率较高，没有什么空间浪费，进一步提升利用率以及居住舒适度。

该项目更适合区域内的置换型购房者，或是金桥、外高桥、杨浦等地对轨交无要求的置业群体，以及一些低分置业者。