2023年一季度上海新房市场正在全面复苏中：供应节奏加快，目前已连推三批次；认购情况火热，不少项目上演“千人摇”的局面；开盘摇号比接连创下新高，多盘去化表现优异；成交量以及成交价格均有明显的增长；首轮土拍即将开始，多家房企上演抢地大战……市场整体来看显著回暖，“金三银四”已然来袭。

(资料图)

供应节奏加快成交涨幅明显 上海新房一季度表现优异

·成交方面

据上海链家研究院的监控数据显示，一季度全市累计成交金额为1619亿，成交套数22205套，与去年同比略有下降，但是累计成交均价以及总价均有上涨。

其中，3月份全市共成交新建商品房9121套，成交金额611亿，环比、同比增长明显。主要是受到供应节奏的影响，大量楼盘在3月份集中开盘使得成交量增长。

剔除供应因素的影响，从认购情况和开盘去化率来看，整体延续了购房者对于新房的认可态度。

第一批集中供应中有超过一半的项目触发积分，第二批集中供应开盘去化率依然良好，对于热门板块、热门项目，购房者的积极性仍然较高。第三批更是有将近一半的热门项目入市，预计认购情况和开盘去化将持续向好。

·供应方面

2023年一季度，累计供应金额1146亿，供应套数15336套，套均总价747万元/套，同比增长12%，供应均价66429元/平,同比增长10%。

其中3月份新增供应金额590亿，新增供应7976套。

目前上海已有3批次入市，集中供应共有83个项目，合计20617套房源，共约233.6万方。

与去年前三批次的供应情况相比，项目数量和房源数量减少了三四成；但是从供应节奏来看，今年明显节奏加快很多，几乎加快了一倍，预计到年中，供应体量有望超过前两年。

从今年供应的特点来看，除了推出批次小而密集以外，供应质量明显更夺人眼球。第一批次主打刚需和刚改，第二、三批次则慷慨的推出了多个位于市区的改善型项目，对进一步带动市场活力起到积极的作用。

从开盘情况来看，因为每批次供应体量不大，所以一季度开盘套数同比去年下降45%，下滑明显，但预计到年中时，新增供应量的同比差距有望逐步缩小甚至回正。

·分环线、区域和板块情况

分环线来看，2023年一季度，成交占比增长主要是外郊环间，占比55%，较去年增加了7个百分点，郊环以外成交占比下滑明显，占比19%，减少了9个百分点。其中3月份外郊环间成交4417套，占全市总成交量的48%。中外环间最近供应量增加，成交占比20%，占比大幅增长。

从均价来看，2023年一季度，仅外郊环间的均价同比下跌，其余环线均上涨，其中中外环间涨幅最大，同比增加8%。而3月份中外环间成交均价79830元/平，同比下降21%，各环线中跌幅最大。

分区域来看，2023年一季度，累计成交TOP3区域为青浦、嘉定和浦东。成交同比增长的区域为青浦、普陀、嘉定、静安、闵行和宝山。同时3月份成交量来看，TOP3区域为浦东、松江和宝山，分别成交2678/1119/1025套，均价为64895/50583/50239元/平。

分板块来看，从一季度的累计成交情况来看，TOP5板块为徐泾、顾村、马陆、东外滩和临港新城。而3月成交量TOP5板块为曹路、顾村、临港新城、东外滩和泗泾。

·成交结构

从今年的成交结构来看，90-110平的占比增加较为显著，达到59%，较去年增加了10个百分点。70-90平的占比下降显著，占比14%，较去年减少了7个百分点。

从总价段来看，400-600万和1000万以上的占比都有增加，400-600万的占比37%，增加了11个百分点，1000万以上的占比19%，增加了3个百分点。400万以下的总价段占比下降。

开盘去化飙升高端需求爆发式增长中心城区领跑全市

从各个维度的数据来看，目前上海购房需求持续释放，楼市火热之势难以抵挡。从一季度3批次入市项目的表现来看，不少项目接连日光，置业热度也持续高涨。

1批次集中供应25个项目，目前仅1盘未公布认购信息，其中14盘均触发积分，远超半数；认购率超过100%的项目达到15个，不少项目上演“千人摇”的局面。

象屿招商公园1872认购率高达556%，创下上海最高认购率；

华发半岛华庭，认购数达1670组+，认购率达到499%；

华发另一品质之作华发古美华府认购组数同样超1000组；

蟠龙府2期收官房源认购达1140组+，近日开盘全部售罄；

越秀保利嘉悦云上共计推出177套房源，认购率高达431%，同样开盘即售罄……

2批次虽然触发积分的项目减少，但不乏中心城区的豪宅项目表现尤为突出：

百汇园收官三期入围分直超100，达到惊人的106.64，已经远超前滩海德壹号的100.85分；

差不多价位的前滩百合园，认购率高达448%，虽分成东西两个地块，但均触发积分，入围分达到86.4分以及97.84分，也超过绿城外滩兰庭的97.2分；

天汇玺认购组数达到1200组+，认购率达366%；

缦云上海项目，均是2300万+的大平层产品，仅2.5个小时就火速售罄；

东外滩的瑞仕云曜璟庭同样千人摇号，认购率达321%；

还有金地西郊悦章二期、中国铁建·星樾云栖、港城悦领等项目，均是开盘即日光的程度……

3批次同样有多个热门项目入市，还有不少红盘项目接连入市。截至目前虽仅有6盘开启认购，但已有4盘触发积分：

其中华发古美华府为今年以来的第二次加推，认购率高达428%，依旧触发积分，或将比前期还高；

建发璟院认购组数达到惊人的2520+，或将创下今年上海新房认购组数的top1，目前已触发积分，或将达到70分；

还有接连加推的象屿招商公园1872北区房源，之前每次开盘均能触发积分，此次认购组数依旧超千组，堪称现象级红盘……

4月以来，还有不少品质纯新盘相继面世，不少售楼处也接连开放，大批置业者涌向售楼处，看房热情剧增。

比如桃浦智创城的金茂景泰府示范区近日正式开放，约1200+人齐聚现场，热度飙涨；

同区域的宝华项目也已面世，售楼处现场人潮涌动，看房热情高涨……

而且按照目前的供应节奏，上海4批次新房也在赶来的路上，或在5月初上会，到时又将上演新一轮的“神仙打架”。

多板块面临涨价潮轨交盘持续升温

上海即将迎来首轮土拍，共计19幅宅地，均是涉宅地块，总出让面积达94.4公顷，总起始价达483.406亿元。

其中不少板块的联动价已突破新高，当然涨价的地块也有一个共同点——距离轨交极近。轨交旁的地段十分抢手，但也越来越少；轨交盘的热盘居高不下，但也愈发难抢，所以涨价在所难免。

·徐泾双轨交旁大热地块涨幅直超10% 再刷区域价格新高

徐泾作为大虹桥的核心区域，承接虹桥国际中央商务区的规划红利，产业、交通以及各项配套持续升级，当之无愧大热门板块。

新盘入市均能触发积分，去化速度也十分迅速。今年第一季度新房累计成交量第一名就是徐泾，总销量达2595套，成交均价约达62350元/平，足以可见购房者对于徐泾板块的认可度之高以及购买力之强，当然新房价格也在不断上涨中。

以板块内的爆火项目——蟠龙府为例，每次开盘均能日光，去年入市均价约60000元/平，而蟠龙府2期的价格已增至62000元/平，连开多期，最新的认购率仍能达到245%，依旧触发积分62.43分。

青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块，该地块靠近虹桥世界中心，距离国家会展中心也很近，占据虹桥主城区的核心位置，旁边就是2号线徐泾东站以及17号线诸光路站，地理位置十分优越，房地联动价也创下新高，达到了69500元/平。

地块旁即是虹桥璀璨时代项目，均价约63000元/平左右，相比之下涨幅已超过10%。

不过值得注意的是，新地块的容积率只有1.2，或许将建造低密纯墅区，给区域内的改善型购房者带来不小的选择。当然板块内的购买力十分强劲，大面积的别墅产品尤其抢手，未来或将成为新晋顶流项目。

从意向房企来看，不乏建发、招商、中铁、万科、国贸、路劲、安徽高速、金茂等在内的24家品牌房企，极具热度。

而徐泾的另一幅地块——西虹桥龙联路北侧07-02地块，房地联动价为64000元/平，价格几乎持平，涨幅远没有西虹桥小涞港西侧52-20地块那么明显。

·江桥14号线/嘉闵线地铁上盖涨幅约达7.8% 龙湖提前锁定

北虹桥江桥与徐泾同为虹桥核心区，拥有各项政策、规划以及虹桥国际中央商务区的利好加持；地理位置优越，交通能级颇高（13号线、14号线，以及嘉闵线），各项配套十分醇熟；并且今年嘉定区还有3块商办地块出让计划，未来商业能级将更进一步。

江桥在整个嘉定关注度一直都比较高，同时入市的项目也都极具热度。去年入市的龙湖南山虹桥天玺领峯，均价57500元/平，认购率高达324%，入围分达到64.08。该项目旁边即是南山虹桥领峯，于21年开盘，均价为57000元/平，入围分同样超过60，开盘即售罄。同时区域内的二手房已突破7万，有些已经到达8万，倒挂也极具吸引力。

江桥断供许久，最近一次土地出让是在2021年，由南山和龙湖拿下的江桥北社区地块，位于14号线、嘉闵线旁，价格约为57500元/平。

此轮1幅宅地出新——嘉定区江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块，房地联动价达到了62000元/平，直追青浦徐泾，同时与板块内的项目相比，价格涨幅约达7.8%。该地块靠近地铁14号线乐秀路站，未来非常可能建成地铁上盖TOD商业体，未来或将刷新板块价格。

·莘庄断供3年轨交旁臻稀地段价格大涨超30家房企正面竞争

城市副中心的莘庄板块作断供许久，区域内最近一次新房供应是在2020年推出的东苑新天地公寓，当时入市均价约为71000元/平。

时隔三年，终于迎来2幅地块上新，为未来的新房供应市场注入新鲜血液：闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块，以及闵行区莘庄社区MHP0-0201单元13A-10A、13A-13A地块，联动价均为8万元/平，涨幅同样明显。

两幅地块均属于莘庄商务区，位置相近，都靠近12号线七莘路站，旁边即是闵行维景印象城，周边交通、商业、教育、医疗等配套十分完善，与此同时地块旁产业园也不少，而且12号线直达漕河泾，未来根本不愁卖。

从意向房企来看，这两幅地块都有约30家左右的房企报名，包含建发、华发、中铁建、保利、越秀、碧桂园、国贸、华侨城、象屿等，足以可见其空前的热度。

·大场轨交地块价格涨幅明显 15家房企展开抢地大战

宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块，联动价均为63000元/平，出让地块靠近15号线丰翔路地铁站。

地块旁边是保利熙悦项目，该项目入市价格差不多为5.1万左右。而同区域内的大热红盘——大华郎香公园映，去年入市价格约57000元/平。相比之下，新地块同样上涨明显。

·西渡新增轨交住宅用地缓解新房供应短缺价格已破4

奉贤区西渡街道D-01-11区域地块，房地联动价42850元/平，紧邻地铁5号线西渡站，妥妥的轨交盘。

地块旁边是中国铁建香榭国际，高层产品均价约37500元/平，此次地块房地联动价上涨比较明显，当然其距离地铁站更近，项目体量也不低，给刚需购房者提供不小的置业机会。

临港区域触底反弹成交量大涨

当前市场，不管是成交均价，供应均价，还是土拍价格，都有不小的涨幅，那么对于刚需置业者而言，还能买哪里？

数据显示，不管是一季度累计还是3月的成交量，TOP5板块里面均出现了临港新城的身影，成交量大涨。

当然临港新房供应量也一直保持在高位，并且在1-3批次中，临港均有热盘推出，比如位于103片区的鹏瑞·云璟湾项目，随1批次入市，在多个爆款项目同期入市的情况下，认购率依旧达到了95%，表现算的上优异；2批次中位于102片区的港城悦领首推221套房源，认购率高达177%，或将成为2022年以来临港新房的最高认购率记录，更是直接日光清盘……

从目前市场的种种情况来看，临港板块异军突起，热度空前，吸引了不少购房者的注意力，其展示出的购买力也愈发强劲。

究其原因，当然离不开高能规划以及利好政策！

作为和浦东新区、大虹桥同级别的国家级战略承载地，临港新片区发展势头十分迅猛。十四五规划明确，到2035年，临港新片区目标人口将达到250万，经济规划将达到1万亿，等于再造1个浦东！（资料来源：《中国》（上海）自由贸易试验区临港新片区国土空间总体规划（2019-2035年）》）

今年1月底临港人才筑巢工程发布《前沿产业优秀人才安家补贴政策》，时隔一周再次发布新政——《临港新片区人才租房补贴实施办法》，这些实实在在的利好，将进一步提升新片区对人才的吸引力！

3月临港新片区发布了《临港新片区人才筑巢工程实施方案》，《方案》从培育前沿产业集群、完善基础教育配置、加大医疗资源供给、构建高品质生活、优化人才引进政策、实施高层次人才培育、吸引集聚青年人才、强化产业人才扶持、加强人才安居保障、塑造人才服务品牌等10个方面提出了系统性人才发展支持举措，加快形成引才聚才“强磁场”。

政策利好，也将吸引到大量的人才入驻与集聚。

·临港105片区抢占陆家嘴2.0

当前临港105片区当属最热片区，是滴水湖地区开发强度更高、城市界面更新的一个片区，以开放枢纽为核心的地区中心，主打金融聚集。

其本身规划能级颇高，根据规划105片区集聚自贸区开放型核心功能，将重点布局新型贸易、跨境金融、总部经济、航运服务等功能，将与陆家嘴、外滩等金融集聚区错位发展，开启临港金融新时代，堪称陆家嘴2.0升级版。

同时凭借两港快线，热度更是持续走高。两港快线为市域铁路，速度为普通地铁的两倍，设计时速高达160km/小时！可迅速到达浦东枢纽交通圈，预计2025年通车。一旦通车，可直达浦东国际机场和上海东站，并换乘多条线路，快速到达金桥、张江、陆家嘴、徐家汇等多个重点板块，潜力无限。

除了金融与交通，105片区的城市资源能级也在不断升级。按照“全域统筹、区域联动、生态宜居、高端集聚”的建设要求，105区域现代服务业开放区构建以两港快线站点为核心、功能复合的“一岛五区”的空间布局。包括地标建筑、商办、公园、文化、教育、医疗等全维度配套，未来更将刷新临港新高度。

3批次中临港仅一盘入市，即是来自于105片区的临港天宸。

项目位于105片区核心的中央商务区，占据C位，坐拥无限红利。紧邻TOD商办建筑群以及约54万方的星空之境海绵公园；与在建中的两港快线临港开放区站直线距离仅约350米，步行即可达到，妥妥的地铁盘；同时项目距离16号线滴水湖站直线距离约2公里。主推建面约99-185㎡3-4房，均价仅约3.3万/㎡，极具性价比。

·临港102片区更为醇熟宜居

102片区是临港最早开发的区域，目前各项配套也最为醇熟，有港城新天地、百联临港生活中心、宜浩晶萃、碧云商业街等成熟商圈；有16号线轨交线路交通便捷；21学校环伺，包括建平学校、明珠学校、冰厂田在内的众多知名学府，文化氛围浓厚；如此成熟程度远远大于其他几大片区，整体更显宜居。

其中四开四捷的顶流红盘——龙光天曜，即择址102片区的核心地带，靠近规划中的两港快线和南枫线，未来将双轨交汇。项目所处的商住教示范区聚集了21所国内幼小中大学校，被大学城环伺。项目也是片区内少有的5个地块组成的综合体大盘，总建面约50万方，整体将打造成为集商业、办公、社交、娱乐、居住等功能于一体的综合国际生活住区。项目自身还将建设片区地标级商业体——建面约13万方的龙光蓝鲸世界商业中心，体量远远超过临港万达广场和在建中的爱琴海购物公园，未来必将成为整个临港的商业核心。

项目此次推出约90-128㎡高层以及约120-137㎡叠墅产品，要知道大户型产品或是叠墅产品在102片区十分稀缺，但又备受追捧，同区域刚刚售罄的港城悦领也是大面积及叠墅产品率先被抢光，所以后期或将又有一番争抢。

·临港103片区对标张江2.0

103片区是由科创总部湾+科学家社区+科技创新城组成，在上海“十四五”规划中，103国际创新协同区定位目标成为“新时代重大前沿科学策源地”，将重点发展人工智能、集成电路、生物医药和新一代信息技术产业，在产业类型上与张江极其类似，俨然“张江2.0”版本。

临港政府在103片区的总投入达约665亿元，远高于其他板块。目前已吸引中建、中铁建、光明、长城建设、中交三航局、中国重燃等国企央企，以及科创头部企业入驻。聚集约360多家实体企业、6家功能型创新平台签约、超过5000名科研人员（来源：上海临港官微）。

未来，千亿产业集群将集中在103科创发展片区，导入的人口规模不计其数，发展潜力也不可估量！

目前片区内的鹏瑞云璟湾正在热销中，项目择址科学家社区，坐拥各项利好。交通上，有地铁16号线；教育上，有上海市浦东新区建平小学、上海市临港第一中学等优质学校，同时103地块还规划有9块教育用地；商业上，有港城新天地、百联、港城商业广场等；医疗上，有上海市第六人民医院东院（三级甲等）；生态上，有莫比乌斯公园，景观资源不可多得。

项目是个约28万方的半岛国际社区，两条自然水系为整个社区带来了无法复制的天然景观优势。同时社区打造绿色建筑三星标准以及超低能耗建筑，品质极佳。推出建面约89-145㎡三房四房，均价约33962元/㎡，有刚需型小户型产品，也有改善型大面积产品，给予购房者不小的选择。

近日中国房地产业协会发布《关于举办第四届春季线上房交会的通知》，于4月17日-5月7日，同乐居、天猫好房共同举办2023第四届春季线上房交会。本次房交会将围绕新房、二手房和租房全领域，基于乐居、天猫好房双平台，为开发商、经纪机构提供数字化线上营销阵地，为广大消费者提供更真实、更优质、更优惠的购房和租房服务，尽请关注~