乐居新媒体 任时建 2022年年底，雅戈尔在上海推出最新项目雅戈尔星海云境，标志着这家跨界企业时隔十多年再次回到上海。本该惊艳的回归之作，却恰逢临港楼市退潮，项目认筹率骤降50%，滑入上海全年低认筹楼盘行列。

认筹率骤降5成

仅仅相隔3个月，雅戈尔星海云境的认筹率便骤降5成，人气大减。

(相关资料图)

在2022年末第八批新盘中，雅戈尔星海云境推出二期469套房源，建面约76-140平，均价约33000元/平方米，共121组参与认筹摇号，认筹率为25.8%。

而在9月的首开中，雅戈尔星海云境共推出476套房源，建面约76-138平方米，均价约33000元/平方米，共341组参与认筹，彼时的认筹数虽也未超过房源数，但达到了71.6%。

二期的迅速降温，同样影响到整体去化水平。网上房地产显示，截至2023年2月1日，雅戈尔星海云境两期共945套住宅，已售住宅358套，可售住宅587套，整体去化率约38%。历时约四个月，去化率不及一半，整体速度较慢。

但从配套及周边环境看，项目实际有不少优势。项目位于滴水湖2.5环带上，公园首排位置，直面54万星空之境海绵公园，项目所在的105片区拥有临港已落成的多个规划项目，如星海汇综合体、上海天文馆等。交通上，项目距离16号线滴水湖站约2.2公里，步行虽较远，但距在线的两港快线直线距离约700米，未来也将成为轨交盘。此外距临港主要商场之一爱情海购物公园约2公里，本身也自带底商，可以满足基本生活需求。

该项目开发公司为上海雅原置业有限公司，由雅戈尔旗下地产业务平台雅戈尔置业控股有限公司100%持股，并由雅戈尔置业董事长、地产业务负责人张纪原掌舵。

然而这个本该重绘雅戈尔上海版图的归来之作却反响平平，不得不说是一大遗憾。

临港由热转冷

可能雅戈尔也无法预料到，在彼时还十分火热的临港楼市，在其推盘时期已截然不同，并由热转冷。雅戈尔星海云境也正是这一转折点后诸多楼盘开盘的缩影。

与雅戈尔星海云境同区位的中铁诺德璟宸、上实望海同样未取得很理想的开盘成绩，其中中铁诺德璟宸378套房的认筹率甚至不足2成，上实望海稍好，340套房认筹率约60%。

中铁诺德璟宸或许“败”在远离滴水湖，但从雅戈尔星海云境二期的摇号情况看，离核心区较近这一优势也已后劲不足。在整个区域楼市退潮的情况下，很难再吸引足够的购房者。

临港楼市的转冷或由多重因素造成。业内人士认为，2021年是临港土拍大年，临港宅地供应的充足，促进了2022年临港新房推盘潮。而全年上海整体的推盘节奏又十分密集，新房竞争白热化，购房者选择面广泛。临港虽有重大规划和发展空间，但目前难与成熟板块匹敌。

也有专家认为，从供应看，临港新房供应充足，市场需求消化迅速，但缺乏大量人口导入造成一时无法接续后续房源消化，板块热度回归理性。

雅戈尔星海云境两次认筹的较大差异，同样是理性回归与热度退潮的表现。

回归之作失利

离上次在上海拿地已过去十多年，雅戈尔的回归多少带来了惊喜。站在2021年看，临港或许是个机会更大的选择，但市场的风云变幻让雅戈尔错失了最佳的重新亮相舞台。

2021年上海第二批土拍中，雅戈尔击败象屿&国贸联合体以17.5618 亿元拿下自贸区临港新片区 PDC1-0103 单元 A01-02 地块，溢价 9.5%，成交楼面价15836元/平方米，即雅戈尔星海云境。据悉，雅戈尔拿下这幅地的金额超过了其当年上半年的净利润（16.4亿），可见其对上海的看好。

或是秉持对十多年后的回归之作细致打磨的态度，雅戈尔星海云境直至拿地377天后才取得预售证，在“快周转”模式盛行的当下显得独树一帜。但目前来看，项目销售并不及预期，这让雅戈尔在上海住宅领域的未来充满未知。

回望十三年前，雅戈尔也曾在上海风光一时。其拿下的普陀区长风8号项目所在地块楼板价达到了2.6万/平方米，成为当时长风的“单价地王”。但此后十多年，雅戈尔在上海地产界再无大手笔，直至今日的雅戈尔星海云境。

然而该项目去化的缓慢，将降低雅戈尔房地产板块未来的营收预期，甚至影响其全年整体营收。因为从近三年的三季度报告看，雅戈尔地产业务占总营收的比重已上升至60%左右，超过了时尚服装板块的营收占比。

虽然房地产业务为雅戈尔赚了钱，但在上海，它还没有迎来丰收。2022年，雅戈尔也未继续补仓，它的沪上之路还会继续吗？乐居新媒体将持续关注。