摘要：上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，2022年供应端放量，成交高企，楼市虽降温，但新房市场并不算太冷，对于区位优秀、资质良好、有吸引力的楼盘，积分方面基本都达到了应触发尽触发。从成交比例来看，新旧比高达1:1.8，为近十年来最高。

在年末两批集中供应接连入市的带动下，新房的认购和成交都较为活跃，对于年末楼市大礼包，可以说市场反馈非常积极，在全国楼市松绑政策和地区相关举措有效的引导下，有望扭转购房者的预期，进一步增强购房者的信心、提升市场的活力。

(资料图)

从成交结构来看，90-110平的占比增加较为显著，达到50%，较去年增加了9个百分点。600万以上的占比显著增加，共增加了15个百分点，其中600-800万和1000万以上的占比分别增加了6个百分点。

据上海链家研究院的监控数据显示，成交方面，12月份全市共成交新建商品房8586套，环比下降3%，同比增长3%，成交金额702亿，环比增长11%，同比增长31%，套均总价818万元/套，环比增长14%，同比增长27%，成交均价69561元/平,环比增长8%，同比增长19%。2022年，全市累计成交金额6361亿，同比增长9%，成交套数86937套，同比下降6%，套均总价732万元/套，同比增长17%，成交均价64076元/平，同比增长15%。

数据来源：上海链家

供应方面，12月份新增供应金额1462亿，环比增长93%，新增供应18111套，环比增长52%，套均总价807万元/套，环比增长27%，供应均价70321元/平,环比增长20%。2022年，累计供应金额6822亿，同比增长50%，供应套数101519套，同比增长38%，套均总价672万元/套，同比增长9%，供应均价60747元/平,同比增长7%。

数据来源：上海链家

一、2022年八批次入市 新增供应大幅增长

2022年共有八批次集中供应入市，共计304个项目，9.3万套住宅，面积1041.8万方。和2021年集中供应（六批次）的体量相比，项目总数增长8.2%，供应套数增长14.1%，供应面积增长15.0%。2022年新增供应大幅增长，且供应套数和面积的增长都显著高于项目总数的增长，说明单个项目的平均体量高于2021年。

特别是从年末第七批和第八批的供应情况来看，有大量市区盘和热门盘入市，无论是从推盘数量还是推盘质量来说都较前几批有明显的提升，说明在当前市场较为平淡的情况下，供应端会有意释放一些资质较高的楼盘吸引市场的关注，而非延缓楼盘上市的节奏。这种情况预计会持续到2023年，并且从土拍情况来看，预计2023年同样会是一个供应大年。

从2022年的开盘情况来看，全年累计开盘套数同比增长38%，较去年有较大幅度增长。从各环线的供应量来看，增长主要在内中环间和外郊环间，占比分别为6%和49%，较2021年各增加了3个百分点。郊环以外占比31%有明显下降，较2021年减少了6个百分点。从分环线的供应价格来看，内环以内价格同比持平，内中环间价格同比出现下降，其余环线价格同比增长，其中外郊环间同比增长12%最为显著。

图1：单月供应套数及增速

图2：累计供应套数及增速

数据来源：上海链家

二、2022年新房认购成交情况较为活跃

在年末两批集中供应接连入市的带动下，新房的认购和成交都较为活跃，近两个月的单月成交套数都维持在8500套以上的水平。大量市区盘、热门盘的入市，有效的激发了购房者的购房热情。对于区位优秀、资质良好、有吸引力的楼盘，积分方面基本都达到了应触发尽触发。此外，相当一部分楼盘开盘当日去化率达到百分百。对于年末楼市大礼包，可以说市场反馈非常积极，在全国松绑政策和地区相关举措有效的引导下，有望扭转购房者的预期，进一步增强购房者的信心、提升市场的活力。

2022年供应端放量，成交高企，虽然有两个月楼市停滞，但全年成交8.7万套，同比仅下降6%，此外从购房者的参与度来看，依然较为积极。可以说楼市虽降温，但新房市场并不算太冷，除了远郊盘或者交通不便、配套欠缺的楼盘参与度差强人意，其他楼盘的表现可圈可点。此外，在新房供应和联动价的加持下，2022年新房热度明显超过二手房，从成交比例来看，新旧比高达1:1.8，为近十年来最高。对比2020年时的新旧比1:4，差异显著。预计购房者对于新房的偏好将会延续到2023年。

新房成交均价虽然同比增长15%，但由于联动价依然有效，所以价格差异主要是结构分化导致，增长主要来自外郊环间，其余环线的价格则较为稳定。外郊环间的价格增长主要原因为区域之间、甚至板块内部分化较大，不同的供应会导致成交价格的显著差异，而并非板块整体价格上涨。均价增长最明显的板块主要为闵行的部分板块，比如梅陇春申、七宝、江川路、浦江等。

图3：单月成交套数及增速

图4：累计成交套数及增速

图5：单月成交均价及增速

图6：累计成交均价及增速

数据来源：上海链家

三、内环以内及外环以内成交占比增加

分环线来看，12月份外郊环间成交4562套，占全市总成交量的53%。郊环以外成交1666套，占比19%。2022年，内环以内成交占比8%，比去年增加了2个百分点，外环以内整体占比较去年增加，共增加了6个百分点。郊环以外占比下降明显，减少了5个百分点。

从均价来看，12月份外郊环间成交均价56374元/平，同比增长10%，内中环间和中外环间同比增长最显著，分别增长21%和34%。内环以内均价118077元/平，同比下降2%，郊环以外同比下降4%。2022年，外郊环间同比增长18%，涨幅最显著，其余环线基本平稳，内环以内持平，内中环间和中外环间同比分别增长4%和5%，郊环以外同比下降2%。

图7：单月成交套数

图8：单月成交套数同比

图9：单月成交均价

图10：单月成交均价同比

数据来源：上海链家

分区域来看，12月成交量TOP3区域为浦东、闵行和宝山，分别成交1999/1836/939套，均价为74415/71890/52362元/平。2022年，累计成交TOP3区域为浦东、闵行和宝山。成交同比增长较高的区域为杨浦、闵行、虹口和静安，大部分外环内的区域同比增长。从均价来看，同比增长较多的区域为嘉定、青浦和普陀，均价同比下降的区域为黄浦和金山。

图11：各区单月成交情况

图12：各区累计成交情况

数据来源：上海链家

分板块来看，12月成交量TOP5板块为临港新城、徐汇滨江、淞宝、南站和泗泾。从2022年的累计成交情况来看，TOP5板块为临港新城、徐泾、南桥新城、颛桥和松江新城。

数据来源：上海链家

四、总价600万以上成交占比显著增加

从2022年的成交结构来看，90-110平的占比增加较为显著，达到50%，较2021年增加了9个百分点。140-200平的占比增加了2个百分点。70-90平的占比下降了7个百分点，占比17%，和110-140平的占比相当。

从总价段来看，600万以上的占比显著增加，共增加了15个百分点，其中600-800万和1000万以上的占比分别增加了6个百分点。而600万以下的占比出现下降，其中200-400万的占比下降了12个百分点。而400-600万的占比虽然下降了2个百分点，但仍然是最高的，占比26%。

图13：各面积段占比

图14：各总价段占比

数据来源：上海链家