土地溢价减少未来商品房价格上涨动力不足

来源：金融投资报 | 2022-09-29 10:50:35

作为全国房地产开发和土地拍卖的风向标，上海最新的一次土地拍卖折射出未来房地产发展的几个趋势，很有必要研究一下。

9月27日，上海第三轮集中土拍收官，本轮出让的35宗涉宅地块全部成交，其中底价成交24宗，数量较第二轮土拍明显增加;35宗地块总成交金额为1054亿元，是今年收金最多的一轮土拍;平均溢价率2.45%，较第二轮土拍有所降低;本轮拿地企业依旧以头部企业、地方国资平台和混合所有制企业为主，并且多以联合参拍的形式参与。

从这些基本信息可以看出三个趋势：土拍市场逐步回暖，未来开发建设也将逐步回暖;土地溢价减少，未来商品房价格上涨动力不足;头部企业、地方国资平台或将成为房地产市场的主力。

从土地拍卖成交量情况看，市场似乎在逐步转暖。今年6月，上海开始第一轮集中供地出让，总共出让土地199.71万平米，最终36宗土地中，19宗底价成交，17宗溢价成交，总共溢价28.2亿元。可以说上海此次第一轮集中供地出让还是比较顺利，全部完成出让，但溢价只有3.32%，且成交单价也仅为每平方米19707元。上海还算好的，此前全国各城市的集中供地更显尴尬，南京今年第一次集中供地20宗地块6宗流拍，杭州今年第一次集中供地流拍了一宗地块，而且总体溢价很小。而到今年7月，上海第二轮集中供地出让就要好很多，34宗涉宅用地全部成交，且成交单价上升到每平方米33224元，土地平均溢价率也升至4.49%。可以预料，随着上海三轮土拍一次比一次顺利，其它一二线城市的土拍市场也会逐步回暖，随之而来的开发建设也会逐步升温，整个产业链将进入恢复性增长态势。

再谈谈此次上海土拍的成交价格，波动比较明显。上海第一轮集中供地据说是因为位置原因所以价格不高，第二轮集中供地位置相对较好，于是成交单价上涨明显。但到第三轮集中供地的时候，平均溢价率又开始下降，一是因为第二轮把基价抬高了，二是因为毕竟交投不是很活跃，市场需求决定价格走势。其实这很正常，目前无论是土拍市场还是房地产开发市场都处于低谷期，在整体市场环境不具备大的支撑情况下，其未来的价格向上趋势并不明朗。因此，即便土地市场略有回暖，未来房价会不会恢复向上还很难判断。

此外，部分民企开始退出土拍市场，它们要么在消化存量，要么选择观望，而头部企业和地方国资平台成为拿地主力。值得关注的是，头部企业继续拿地的动力足不足?地方国资平台拿地的市场属性到底高不高?这是市场关注的焦点。毕竟头部企业和地方国资平台如果成为房地产市场的主力，对稳定房地产市场有很大的助力。毕竟房地产市场关乎国计民生，其对国民经济的稳定器作用不容低估。