追地|首轮“两集中”进程过半 “冷热不均”成上半场关键词
来源:乐居买房 | 2022-04-29 19:02:55

4月25日,天津和杭州两城于同日分别进行今年首轮集中出让,结果真是冰火两重天。同一天落幕的土拍,前者是落寞,后者是开始。

据乐居杭州数据统计,60宗(含2宗人才租赁地块)地块仅1宗流拍,其余59宗地中,23宗触及中止价进入线下一次性区间报价,总金额达826.76亿元。

反观天津,仅成功出让6宗住宅用地,成交土地面积约48万㎡,规划建筑面积约71万㎡,成交总价约43.476亿元,并含1宗商服用地。其余地块,9宗流拍,15宗停牌。

无论是成交的地块数、还是金额数,实在是天壤之别。

花开两朵,各表一枝。

天津:史上最惨两集中土拍

先看天津,本批次(原计划)共挂牌商住地块30宗,挂牌起始总价约269亿元。然而,4月22日下午,天津市规划和自然资源局发布公告,15块地因故停牌;其余地块,于4月25日集中土拍,结果仅成功出让6宗,创天津集中出让成绩新低。成交的地块里,楼板价最高的地块是天津城投集团以总价6.75亿元摘得,楼板价约17104元/㎡,位于天津市西青区保泽西道与香怡道交口东南侧。该宗地设置最高溢价率约合15%。其它楼面价在2000+元/㎡至8000+元/㎡不等。可以说,是天津史上最惨“两集中”土拍了。

回顾去年天津两集中,首轮出让45宗地块,其中29宗溢价成交,16宗底价成交,总金额逾498亿元;二轮出让40宗地,总金额破330亿元;到了第三次集中供地,形势为之一转,仅挂出11宗,最后出让9宗,总金额超63亿。

整体情况与22城集中供地多数城市一样,从高开转入低走,而从今年首轮供地出让情况看,局势并没有扭转。

值得一提的是,近期,天津户籍清理的消息甚嚣尘上。截至2021年11月底,天津的“海河计划”引入42.8万人才,对当地楼市是一波肉眼可见的利好。然而,部分引进人才并没有按计划将社保转入天津,还携子女转入天津挤占本地高考名额,引起了天津市民的不满。因此,从去年开始,天津已经着手“打补丁”,今年更是逐渐清理不合规的户籍迁入,包括部分即将高考的学生,也包括当年通过各种渠道落户后买房的群体。

天津的房产市场,一直不温不火,高校资源有,但北京吸虹效应太强,京津冀一体化的效果并不明显。能打的牌不多,开发商愈发谨慎,也是情理之中了。

杭州:走出一波独立行情

杭州的本轮土拍可谓今年以来最振奋市场信心的一次土拍,即便是对比去年首轮最热土拍,杭州成交总金额1178亿、出让57宗地块,相较于其它集中供地城市的“大不如前”,杭州本次的战绩已属格外抢眼了。

值得一提的是,杭州本轮拿地房企以民企、特别是本地民企(滨江:你点我名就行了)为首,其中滨江拿地11宗(含联合拿地),独立拿地7宗,可谓本场最大赢家;而绿城也不遑多让,获地7宗。不过,国央企托底依然存在,但相较于北京出让的17宗地中,只有旭辉一家民企拿地、其它均为国央企的局面,杭州的本地房企话语权已然尽显。

从今年前四个月的土拍来看,杭州凭一己之力,直跃目前集中供地城市榜首位,无论是成交地块数、还是金额,都首屈一指。

究其原因,当下行情,拿地的热情,取决于房企对城市未来的判断。对城市预期越高,或者说,认为购房者会涌入城市、积极买房,房企才有十足的动力拿地。杭州这些年上升势头迅猛,甚至一度被称为准新一线,其产业、科技、人才都有绝对的竞争实力,并不因临近上海而显得逊色。

同样的,合肥、重庆等地,同样有亮点,有热点。

归根结底,“打铁还需自身硬”,越到当下,城市本身的实力越凸显,能在市场信心如此不振的情况下走出独立行情,杭州,厉害了。

土拍之后楼市调控放松加速

4月26日,天津发布公积金新政。“本市缴存职工申请个人住房公积金贷款购房家庭首套住房的,贷款最高限额80万元。”,此前天津公积金额度是夫妻双方最高80万,个人最高60万。也就是从个人公积金贷款额上限提高了20万。

而同样是首轮供地战绩不佳的南京(流拍率达30%,仅次于天津),也被网传暗戳戳出台了放宽限购的政策调整。4月27日,“外地人只要开具购房证明仅需1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保证明”。但不足6个月的不能补缴,且离异买房仍要追溯2年内家庭买房记录。这是近期南京的网传的第二次政策放松,上次的调整是“溧水和六合放开限购”,这次干脆更近一步。

无锡的楼市新政更有“两难自解”的意味,既鼓励二孩、三孩,又予以政策放松。4月25日,无锡发布《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》,明确在无锡市生育两个孩子及以上的无锡市户籍居民家庭,可在限购区域新增一套购房指标,用以改善生育二个孩子及以上家庭的居住条件。同日,无锡市住房公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金相关政策的通知》,对生育二孩或三孩的无锡市户籍家庭,首次申请公积金贷款购买首套自住住房的,贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩,借款人本人符合贷款条件的,最高贷款额度调整为60万元;借款人及配偶均符合贷款条件的,最高贷款额调整为100万元。

今年的放松政策整体从三四线城市倒逼一二线城市,由下游向上游传导,但效果至今不明显。从各地房地产市场来看,连一线都难言“小阳春”,整体市场“摆烂”到这种地步,以至于土拍也只有几个大热城市回暖,而大部分土拍对比去年都可以用“惨淡”来总结。

截至4月26日,已有13城完成今年首轮集中供地,“冷热不均”或是本轮两集中的关键词。不仅是城市之间冷热不均,城市内部的地块表现也是冷热不均。这还是多个城市降低门槛、提高限价、给开发商“利润空间”的结果,但实际上,如果开发商不看好市场,认为新房卖不到指导价,最后只是“画饼充饥”,拿地反而愈发谨慎。

在这种局面下,一方面,更多的放松政策势必会继续推出,以期促进全国房地产市场回暖;一方面,政府也可能会在后面的供地计划中,拿出更多优质地块,吸引开发商抢地。例如,在已经公开的北京二轮供地计划中,备受瞩目的“太阳宫地块”如约上架,销售指导价位13万元/㎡,与周边二手房形成倒挂,预计会引起开发商的争夺热情。

今天(4月29日)下午,深圳将集中出让8宗地块,分别位于宝安、龙华、龙岗、光明、坪山、深汕,4月土拍收官之战将如何?拭目以待。

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