4月25日，天津和杭州两城于同日分别进行今年首轮集中出让，结果真是冰火两重天。同一天落幕的土拍，前者是落寞，后者是开始。

据乐居杭州数据统计，60宗（含2宗人才租赁地块）地块仅1宗流拍，其余59宗地中，23宗触及中止价进入线下一次性区间报价，总金额达826.76亿元。

反观天津，仅成功出让6宗住宅用地，成交土地面积约48万㎡，规划建筑面积约71万㎡，成交总价约43.476亿元，并含1宗商服用地。其余地块，9宗流拍，15宗停牌。

无论是成交的地块数、还是金额数，实在是天壤之别。

花开两朵，各表一枝。

天津：史上最惨两集中土拍

先看天津，本批次（原计划）共挂牌商住地块30宗，挂牌起始总价约269亿元。然而，4月22日下午，天津市规划和自然资源局发布公告，15块地因故停牌；其余地块，于4月25日集中土拍，结果仅成功出让6宗，创天津集中出让成绩新低。成交的地块里，楼板价最高的地块是天津城投集团以总价6.75亿元摘得，楼板价约17104元/㎡，位于天津市西青区保泽西道与香怡道交口东南侧。该宗地设置最高溢价率约合15%。其它楼面价在2000+元/㎡至8000+元/㎡不等。可以说，是天津史上最惨“两集中”土拍了。

回顾去年天津两集中，首轮出让45宗地块，其中29宗溢价成交，16宗底价成交，总金额逾498亿元；二轮出让40宗地，总金额破330亿元；到了第三次集中供地，形势为之一转，仅挂出11宗，最后出让9宗，总金额超63亿。

整体情况与22城集中供地多数城市一样，从高开转入低走，而从今年首轮供地出让情况看，局势并没有扭转。

值得一提的是，近期，天津户籍清理的消息甚嚣尘上。截至2021年11月底，天津的“海河计划”引入42.8万人才，对当地楼市是一波肉眼可见的利好。然而，部分引进人才并没有按计划将社保转入天津，还携子女转入天津挤占本地高考名额，引起了天津市民的不满。因此，从去年开始，天津已经着手“打补丁”，今年更是逐渐清理不合规的户籍迁入，包括部分即将高考的学生，也包括当年通过各种渠道落户后买房的群体。

天津的房产市场，一直不温不火，高校资源有，但北京吸虹效应太强，京津冀一体化的效果并不明显。能打的牌不多，开发商愈发谨慎，也是情理之中了。

杭州：走出一波独立行情

杭州的本轮土拍可谓今年以来最振奋市场信心的一次土拍，即便是对比去年首轮最热土拍，杭州成交总金额1178亿、出让57宗地块，相较于其它集中供地城市的“大不如前”，杭州本次的战绩已属格外抢眼了。

值得一提的是，杭州本轮拿地房企以民企、特别是本地民企（滨江：你点我名就行了）为首，其中滨江拿地11宗（含联合拿地），独立拿地7宗，可谓本场最大赢家；而绿城也不遑多让，获地7宗。不过，国央企托底依然存在，但相较于北京出让的17宗地中，只有旭辉一家民企拿地、其它均为国央企的局面，杭州的本地房企话语权已然尽显。

从今年前四个月的土拍来看，杭州凭一己之力，直跃目前集中供地城市榜首位，无论是成交地块数、还是金额，都首屈一指。

究其原因，当下行情，拿地的热情，取决于房企对城市未来的判断。对城市预期越高，或者说，认为购房者会涌入城市、积极买房，房企才有十足的动力拿地。杭州这些年上升势头迅猛，甚至一度被称为准新一线，其产业、科技、人才都有绝对的竞争实力，并不因临近上海而显得逊色。

同样的，合肥、重庆等地，同样有亮点，有热点。

归根结底，“打铁还需自身硬”，越到当下，城市本身的实力越凸显，能在市场信心如此不振的情况下走出独立行情，杭州，厉害了。

土拍之后楼市调控放松加速

4月26日，天津发布公积金新政。“本市缴存职工申请个人住房公积金贷款购房家庭首套住房的，贷款最高限额80万元。”，此前天津公积金额度是夫妻双方最高80万，个人最高60万。也就是从个人公积金贷款额上限提高了20万。

而同样是首轮供地战绩不佳的南京（流拍率达30%，仅次于天津），也被网传暗戳戳出台了放宽限购的政策调整。4月27日，“外地人只要开具购房证明仅需1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保证明”。但不足6个月的不能补缴，且离异买房仍要追溯2年内家庭买房记录。这是近期南京的网传的第二次政策放松，上次的调整是“溧水和六合放开限购”，这次干脆更近一步。

无锡的楼市新政更有“两难自解”的意味，既鼓励二孩、三孩，又予以政策放松。4月25日，无锡发布《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》，明确在无锡市生育两个孩子及以上的无锡市户籍居民家庭，可在限购区域新增一套购房指标，用以改善生育二个孩子及以上家庭的居住条件。同日，无锡市住房公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金相关政策的通知》，对生育二孩或三孩的无锡市户籍家庭，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩，借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度调整为60万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额调整为100万元。

今年的放松政策整体从三四线城市倒逼一二线城市，由下游向上游传导，但效果至今不明显。从各地房地产市场来看，连一线都难言“小阳春”，整体市场“摆烂”到这种地步，以至于土拍也只有几个大热城市回暖，而大部分土拍对比去年都可以用“惨淡”来总结。

截至4月26日，已有13城完成今年首轮集中供地，“冷热不均”或是本轮两集中的关键词。不仅是城市之间冷热不均，城市内部的地块表现也是冷热不均。这还是多个城市降低门槛、提高限价、给开发商“利润空间”的结果，但实际上，如果开发商不看好市场，认为新房卖不到指导价，最后只是“画饼充饥”，拿地反而愈发谨慎。

在这种局面下，一方面，更多的放松政策势必会继续推出，以期促进全国房地产市场回暖；一方面，政府也可能会在后面的供地计划中，拿出更多优质地块，吸引开发商抢地。例如，在已经公开的北京二轮供地计划中，备受瞩目的“太阳宫地块”如约上架，销售指导价位13万元/㎡，与周边二手房形成倒挂，预计会引起开发商的争夺热情。

今天（4月29日）下午，深圳将集中出让8宗地块，分别位于宝安、龙华、龙岗、光明、坪山、深汕，4月土拍收官之战将如何？拭目以待。