房价直击|郑州最新房价地图来了,8涨8跌!
来源:乐居买房 | 2022-03-17 11:44:05

据克而瑞河南数据显示,2月有11个项目开盘,开盘套数993,开盘数量环比上涨1000%,开盘套数环比上涨207%,涨幅巨大。整体去化率9%,环比下跌19%,销量情况不太好。

那么整体上郑州8大主城+8大环郑区域2月整体房价走势如何呢?

数据显示,2月郑州16个区域中,8个区域上涨8个区域下跌,一起来看看各个区域的详细情况。

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据克而瑞发布的最新月报数据显示,2月郑州主城商品住宅房价有所下降,整体成交均价14921元/㎡,环比下跌了6.4%,相较1月价格下跌了1020元/㎡。

依据上图可以看出,2月房价下跌幅度较大,跌破2021年下半年至今的新低,看来2月的传统淡季果然是楼市迈不过去的一道坎。

那么,2月郑州各区域的房价又如何呢?

注:以上是郑州2月16区域商品房成交均价,仅供参考。

通过以上房价地图可以看出,在2月郑州各区域的成交均价中,郑东新区成交均价25725元/㎡,依然占据郑州房价的天花板位置,相较于1月份,房价下跌了882元/㎡,环比下跌3.31%,虽然下跌幅度不大,但下跌金额接近千元,不过丝毫不影响其房价排名第一。金水区依然是万年老二,成交均价16590元/㎡,2月金水区房价也有小幅上涨,上涨了139元/㎡,涨幅0.84%。排名第三的是经开区,成交均价15596元/㎡,上涨了491元/㎡,涨幅3.25%,不难看出,经开区与金水区的差距也在不断缩小,经开老城金茂未来府即将开盘,热度不低,加上2月滨河国际新城多个项目的促销活动,经开区的置业热度还是很高的。

本月共有8个区域上涨,涨幅都较少,约在0.1%-4%之间,主城涨幅最大的在经开区,上涨了491元/㎡,涨幅3.25%,环郑区域涨幅最大的中牟县,上涨了343元/㎡,涨幅4.04%,占据环郑区域房价的榜首。

下跌共有8个区域,跌幅较多、较大的主要集中在环郑区域,主城跌幅最大的在郑东新区,下跌了882元/㎡,环比下跌3.31%,惠济区与二七区均有小幅度的下跌,惠济区下跌了316元/㎡,环比下跌2.27%,二七区下跌了136元/㎡,环比下跌1.07%。环郑区域跌幅最大的在上街区,下跌了1806元/㎡,环比下跌23.1%。

2月成交均价最低的仍然是上街区,成交均价约6013元/㎡,下跌了1806元/㎡。上街区的房价一贯都在环郑区域中排名靠后,不过1月房价有了一个大幅增长后,2月房价下跌,也算是回归正常了。一直以来上街区对主城外扩红利的都没能占的先机,区域整体城市界面不高,配套不成熟,居住氛围不高,也没有很多经济支撑,所以房价不高也实属正常。

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再来看看各区域的涨跌状况:

从以上统计表中的环比数据来看,2月各区域成交均价依然有涨有跌,整体上的涨跌波动较以往稍大,下跌区域占多数,8个区域上涨,8个区域下跌。

鉴于目前的市场形式,先来看下下跌区域:

8个房价下跌的区域中,降幅较明显的有3个:

上街区 ↓23.1%

荥阳市↓14.06%

登封市 ↓6.44%

不难看出,下跌幅度较大的区域均集中在环郑区域,尤其是上街区,下跌幅度最大,而上街区的成交均价一直以来也都是处于环郑区域较低的位置,荥阳、登封2月房价也有一定幅度的下跌,的确在东强战略的推动下,西部地区的发展的确少了很多政策的倾斜。

8个上涨的区域中,整体涨幅都不大

中牟县 ↑4.04%

经开区 ↑3.25%

新密市↑2.7%

本月上涨主要集中在主城,不过涨幅最大的还是在中牟县,郑开大道高架动工的消息,让中牟、白沙片区又再次火了一把,中牟突出的区位优势也让其房价在环郑区域房价中首屈一指。

主城房价上涨幅度都不大,主要有经开区、金水区、管城区、高新区以及中原区,尤其是经开区,2022开年以来房价一路攀升,对房价第二位的金水区房价日渐紧逼,经开老城的成熟配套、滨河国际新城的未来规划以及国际物流园区的价值洼地等,经开区也逐渐成为郑州置业的新贵。

金水区、管城区、高新区以及中原区本月也有很小幅度的上涨,2月是传统的销售淡季,加上今年楼市行情的不稳定,大多数都购房者依然是观望态度,不过毕竟3月小阳春即将到来,加之春节期间优惠政策的叠加,2月的楼市也算是“春江水暖鸭先知”了,部分楼盘降价促销的同时,也有不少楼盘开始涨价了,自然对主城房价有一定的拉动作用。

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根据以下各区域房价数据,2月的郑州各区域置业门槛分布依然可以分布5个梯队,大家选择置业区域可以参考:

1、3万+:北龙湖板块

2、1.6万—2.4万+:高铁板块、国贸板块、三全国基板块、龙子湖北板块、经开老城板块;

3、1.3万—1.6万+:碧沙岗板块、滨河国际新城板块、高新老城板块、冉屯路板块、北大学城板块、航海路板块、南阳路板块、中心区板块、郑新路板块;

4、1万—1.2万+:杨金板块、常西湖板块、高新新城板块、运河新区板块、中原新区板块、黄河板块、白沙板块、惠济古荥板块;

5、1万以下:国际物流板块、绿博板块;

总的来看,2月郑州房价主要集中在第三梯队均价在1.3万-1.6万+,共有9个,其次是第四梯队均价在1万—1.2万+有8个,第二梯队均价1.6万—2.4万+有5个。

第三梯队均价在1.3万-1.6万+,主要是品质刚需、刚改群体,这类购房者更青睐主城位置,配套成熟,居住氛围高,像碧沙岗板块、冉屯路板块、航海路板块、南阳路板块等,多在主城三环内,交通、教育、商业等配套都已经十分成熟了,且房价稳定,短期不会大幅缩水,入手更加放心;而像滨河国际新城板块、中心区板块等原本都属第二梯队的改善群体,但也因2月整体行情低迷,开发商顶不住市场压力,也有一些降价促销活动。

本月第四梯队均价在1万-1.2万+的板块也不在少数,这类群体主要是刚需、地缘置业群体,而一直以来房价较高的杨金板块却赫然在列,要知道杨金板块一直以来都是第二梯队的常客,这也不难看出,购房者的心态更加求稳了,虽然杨金片区未来可期,但短期内区域配套还未落地,规划还未兑现,对原本就持观望态度的购房者来说,并不是最佳选择,房住不炒的观念也算是深入人心了,购房者置业确是为了能够有一个良好的居住氛围,杨金房价能否“翻身”?我们拭目以待。

3万+的北龙湖板块一直在天花板,从未被超越,毕竟豪宅聚集地,其城市界面高、圈层纯粹以及临湖的稀缺性,都让这片区域的房价稳坐第一,区域内多为大户型洋房、叠墅住宅,高端改善群体偏多。

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依据克而瑞数据,2月成交面积段主要集中在100-110㎡和110-120 ㎡成交占比均为16%,其次为90-100㎡占比为15%;总价段70- 90万元占比20%,整体以面积100-110㎡和110-120 ㎡且总价以70-90万元为主要成交范围。

从以上数据来看,2月大郑州成交主力总价段偏低,主要是因为融创蘭园内购房源集中备案,均价9054元/㎡,加之传统2月份销售淡季,环郑成交在大郑州成交套数中占比上涨,所以成交总价段偏低。

2月是传统的销售淡季,叠加春节假期,客户观望情绪浓郁,去化率创近年单月新低,房价也大幅下滑,春节特惠和节后降价不足以扭转市场颓势,客户置业节点延后,营销效果不显著,成交主力依然集中在刚需、刚改用户上,逃不开一个“刚”字。购房者难,开发商也很难,2月很多项目释放价格调整信息,以刺激市场吸引客流,多为推出直接降价、特价房等促销活动,对外释放降价优惠活动增多等信息,同时在销售政策方面,推出分期以及首付补贴等且多数为主城区项目。开发商的让利也是为了打消购房者观望的顾虑,不过对于购房者而言,在疫情反复和经济不景气的时候,知名开发商频频爆雷,维权事件屡见不鲜,买房除了看价格、发展潜力外,更多的要选择有品牌实力、交付能力的知名房企,像3月15日刚发布的2021郑州满意交付品牌榜中,融创、万科、保利、建业、正商等开发商都是可以作为选择对象的,目前郑州比较热门的项目主要有融创城、万科翠湾中城、美盛金水印、金茂未来府等,刚需、刚改及改善用户群体可以重点关注。

本文数据来源:克而瑞河南区域

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