2019年8月，深圳投资客肖锋以单价2.3万元/平方米、总价约240万元买下东莞松山湖片区某新盘。彼时，东莞购买新房需要连续缴纳1年社保，但只要买家想买，售楼处销售人员和中介都可以“帮忙操作”解决名额问题。

过去一年，东莞房价直线上涨，松山湖片区涨幅最快。肖锋购买的楼盘，如今单价已经涨到4.2万/平方米，总价涨至430万元。不到2年时间，涨幅达80%。

深圳投资客通过擦边球打法曲线买入东莞的套路，已被重重围堵。今年3月，东莞住建局出台多个政策打击投机炒房行为，包括提高首付、堵假离婚、延长社保、限制新房价格涨幅等。

调控加码，投资客挤进东莞楼市的通道逐渐收紧。深圳客匆忙退场后，东莞楼市成色几何?

半年三度调控

“来了就是临深人。”

由于深圳房价高企，越来越多的买家外溢到东莞、惠州临深片区，过上双城生活。作为深圳的后花园，东莞因地缘优势成为外地投资客最青睐的城市。贝壳研究院最新发布的城市移民指数研究报告显示，22个重点城市中有7个城市的省外客户占比超过一半。其中，东莞购房群体中，省外客户占比也达到71.4%，位居第二。

房价上涨的接力棒也由深圳传至东莞，频频刷新历史记录。

贝壳研究院监测数据显示，2020年东莞新房共成交9.87万套左右，其中住宅6.47万套，同比增长33.6%，成交套数为近四年新高;二手房成交突破4万套，成交量三年新高，成交均价达2万元/平方米以上。诸葛找房发布的《2021年3月百城二手住宅市场均价及同环比情况》显示，东莞3月份二手房价格同比涨幅13.35%，排在100城的第二位，仅低于浙江嘉兴。

楼市火热势态受到相关部门的重视，此后东莞被住建局约谈。

继今年一季度东莞迎来最严政策“莞六条”之后，4月8日，住房和城乡建设部将东莞市列入房地产监测重点城市名单;4月29日东莞楼市再迎新房销售价格指导，对未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年，涨幅不超过3%(含本数)。

这意味着，住建局为新房价格设置“涨停板”，遏制房价过快上涨。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对腾讯房产表示，当房价出现较快上涨势头时，可根据房地产市场调控目标，根据区域房价水平、供需情况等，设置“差别化”价格调整幅度，切实保持房价平稳可控。住建部门将根据市场价格变动情况、调控压力等，随时调整价格限制的措施。

新政的效果立竿见影。金融端及行政调控叠加收紧，东莞楼市热度高位回落。

合富大数据显示，4月东莞二手房网签面积约19万平方米，约1773套，同比减少39%。均价约17278元/平方米，环比下降3.6%。总体而言，4月二手房成交低迷，远低于去年同期和前年同期。5月1-5日，东莞新建商品住宅网签量仅50套，同比暴跌83%，创历史同期最低。

房企拿地热情未褪

在深圳，无论是购房者亦或是开发商，骨子里都有浓厚的“东莞情节”。最严调控政策将不少深圳投资客挡在门外，却无法阻挡深圳房企进入东莞的热情。

今年东莞土拍市场，频现深圳房企的身影。2021年首宗土拍麻涌地块提前一晚总价封顶，最终被深圳南山地产以总价11.8亿元拿下溢价率为41.7%;1月22日，凤岗地块由招商拿下，溢价率为78%;2月3日，万科拿下松山湖地块，可售楼面价为25800元/平方米。3月12日，中海经过28轮竞价，以总价35.97亿元竞得东莞大朗一块商住用地。

为什么深圳房企对东莞有着迷之热情?对此，一名深圳本地房企投拓人士对腾讯房产表示，东莞本身是粤港澳大湾区的核心城市，交通、产业、经济基础都很好。即使抛开深圳的因素单独看，东莞本身也十分值得投资。其次，东莞人口净流入量大，购房需求旺盛，后续销售通道顺畅。

“当然，最直观的原因是深圳拿地太难了，地也太少了，所以大家都来东莞了。”该人士补充道。

房企重金围猎，将东莞炒得火热。今年以来，东莞多宗地块以最高限价成交。克而瑞数据显示，2020年东莞高溢价地块频出，多幅地块以最高限价成交，平均土拍溢价率为28%，遥遥领先其他城市。2020年，东莞市成功出让43宗土地，累计成交金额为622.7亿元，相比2019年的373.7亿元，涨幅为66.63%，创十年来新高。

“面包贵过面粉”，土地市场的热度是否会传导至交易市场，带来新一轮房价上涨?

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，自2016年起东莞共出台7次抑制房价政策，“429新政”中规定的调价3%以内的规定内容最为详尽，力度最强低。3%的房价涨幅低近期价格涨幅，预计未来东莞商品住宅成交均价将走稳，价格上涨预期下降，短期内或将出现小幅回调。

合富研究院则认为，2.27“莞六条”后，3月份市场供求呈现放缓。4月金融政策大幅收紧，需求端受到大幅压制，导致供应与成交均表现低迷。相比去年第四季度及今年春节前，东莞楼市供求呈现“断崖式”下滑。在高压政策下，整体均价涨幅得到大幅收窄。受需求受压影响，供应放缓，供求矛盾进一步尖锐，库存量持续创新低，房价上涨趋势仍然较强。