老旧小区改造的“三笔账”

采访老旧小区改造，总有一些镜头，让我们难忘：

外挂电梯开通那天，两位80多岁的老同事，乘梯而下，颤颤相拥，喜极而泣。他们腿脚不便，身居六楼，每天隔窗挥手，遥相守候多年;小区改造完成那天，在这里操碎了心、磨破了嘴的设计总监，突然感到与这个老小区难舍难分，她说：我看到，一天天的，小区在变化，这里居民的精神面貌也越来越不一样了。

采访老旧小区改造，总有一些感受，令我们萦怀：

老旧小区里住着许多老人，他们为建设新中国辛勤工作，省吃俭用了一辈子。如今，配套设施完善，生活更加便利与舒适，正是社会发展对老人们晚年生活美好的回馈。

老旧小区改造，既利在当下，也着眼长远。

它是城市更新的重要组成部分。老旧小区脱胎换骨的改造，升级生活品质，让人民群众得了实惠。

它也是国家经济发展的长远支撑。老旧小区改造，算起来有三笔账。一笔是家庭的小账，支付少量费用，使生活得到较大改善;一笔是社区“理财”账，用活用好资源，升级硬件设施、优化公共服务;一笔是城市和国家的发展账，以政府资金撬动社会资本投入，加大服务设施和产品供给力度，促进居民消费，吸纳居民就业……在千家万户的欢声笑语中，促进产业和消费的“双升级”，实现民生改善和经济发展的良性循环。

夏日时分，一篇热文在北京市民的微信朋友圈内转发：“看看，今年政府计划出来了，2020年，北京将新开工老旧小区综合整治项目80个，有你们那儿不?”

北京近三年推进了396个老旧小区改造项目，涉及住宅楼3301栋，居民31.48万户，围绕“钱从哪儿来”“地从哪儿出”“居民如何沟通协调”等难题，通过多方面的探索，思路越来越宽，办法越来越多。

社会力量参与，引来“活水”解困局

老旧小区改造，最缺的就是资金。从升级“硬件”加强基础设施，到再造“软件”建立长效管理，这里既有一次性的投入，也有细水长流的花销。钱从哪来?怎么花?这是最大的问题，也是最棘手的问题。

330米高的国贸三期，位于北京CBD核心区。站在楼顶向正南放眼望去，视线会在刚刚穿过眼前的“建外SOHO”等几栋高楼大厦后，突然下沉到一片洼地，那是一片朦胧的灰色。驱车不到4公里，来到近前才发现，那些只有四五层的橘黄色楼体其实很亮眼，水泥灰的楼顶反而看不见了。

像很多老旧小区一样，始建于1978年的劲松北社区，随着城市的快速发展，由“高”变“矮”，由“新”变“旧”。生活在这里的人们，也从青年变成了老人，在社区的4199户9494名常住人口中，老年住户比率高达39.6%。没电梯、环境差、少配套、缺物业，居民盼改造，政府想改造，大家的意见非常一致。然而，到真要动手的时候，资金却成了难题。

“全部政府投，资金有限，而且如果后期管护不到位，很容易打水漂;都让企业投，意愿不强，如果找不到盈利点，就成了亏本买卖。”北京市朝阳区劲松街道工委书记杨丙章介绍，他们想到的办法是：政府让利，盘活老旧小区资源;企业微利，确保长期可持续;居民获利，先体验后购买。

想法不错，但一个巴掌拍不响。经过多次沟通，愿景集团发现了商机，与劲松街道签订战略协议。2018年7月，政府、企业、居民多方开始沟通协商改造方案;2019年4月，劲松北社区一区、二区，全面启动公共空间、智能化、服务业态、社区文化四大类16小类30余项专项改造，到2019年8月正式完工，愿景集团共投入改造资金近3000万元。

“对于政府老旧小区综合整治菜单中基础类项目，由街道按程序申请市、区两级财政资金。同时，我们将社区的低效房产，比方说配套用房、人防工程、闲置空间等，全部无偿交给企业，改造后进行经营。”杨丙章说，这样的做法有两个好处，一是让企业通过经营有所收益，另一方面也满足了居民生活的配套要求。

包子2元1个，馒头1.5元2个，豆腐脑3元1碗，茶叶蛋2元1个……改造后的“美好邻里食堂”，就开在劲松北社区居委会的边上，价格实惠味道不错;社区里原来200多平方米的自行车棚，一部分改造后开起了“匠心工坊”便民商店，为居民提供多种生活服务，改条裤子20元，配把普通钥匙6元，还备了多种工具免费取用;横穿小区的劲松西街两侧，引入了北京老字号食品企业“百年义利”，路西的店卖点心零食，路东卖熟食，价格合适品种齐全……

“这些房子怎么改，哪些行业能入驻，都是居民投票决定。”愿景集团城区更新事业部项目总经理韦民乐说，“我们给出的租金，低得让人想不到，目的就是要把商品和服务的价格降下来，让老旧小区的居民得实惠。”

社区居民是受益了，那企业能盈利吗?“街道给了3年的物业扶持期，将原来‘政府兜底’的资金拨付给企业，同时让企业通过提供专业的服务，引导培养居民物业缴费习惯。”杨丙章说，“让物业服务长效化，既是老旧小区改造是否成功的关键，也是保证企业实现盈利的重要方面。”

在劲松北社区的既有房屋中，10%是收取物业费的商品房，10%是直管公房，80%是未收取物业费的房改房。“从来没交过物业费，以前一年就交36元钱的卫生费。”68岁的潘继红说，一开始大家是有些不习惯。

“先尝后买”，满意了再说。小区出入口，24小时专人值守，一天安保巡逻3次;垃圾桶每周清洗1次，楼外道路每日清扫1次，巡视保洁两次;居民的服务需求，3分钟内受理，10分钟内上门……专业优质的服务，换来了居民的缴费意愿，潘继红说：“不缴都不好意思啦。”

“我们以直管公房价格统一了物业收费标准，多层0.43元/平方米，高层1.42元/平方米。”韦民乐表示，这个价格在北京来说，是非常便宜的。“根据先尝后买原则，从2020年初开始收费，截至6月底，劲松北社区的物业费收缴率达到了60%。”

财政补一点，居民出一点，企业挣一点。在愿景集团原来的计划上，预计要10年收回投资。“这是保守的估计，其实收回投资的时间要短一些。”韦民乐说，他们正计划在社区增加养老、托幼、健康等业态，这些都是新的增长点。“公司正在积极布局，在北京的大兴、石景山、通州等地已经启动了新项目，用的都是劲松模式。”

巧谋划精设计，“借地”借出新天地

走进西城区白云路七号院，与想象中老旧小区的局促和杂乱不一样，扑面而来的是清爽与静谧。停车有序、道路宽敞、设施齐全，西侧立着一面镌刻有老子生平资料的文化墙，透露出这个距离白云观一街之隔小区的文化底蕴。

3年前，这里还是另外一副样子。仅有三栋六层住宅楼，共计24个单元382户，户均使用面积49平方米，建设年代为1988年的白云路七号院经历过一段停车难、违建多、设施老的日子。

这里靠近北京西站，与长安街相隔两个街区，处在黄金地段，七号院改造最难的是：“地”从哪里来?

向“治乱”要地，巧谋划，精设计。小区最早一批居民金大爷说：“那时候垃圾车满地跑，架空线凌乱如‘蜘蛛网’，自行车棚大过停车场，孩子只能在小区外路边玩儿。”拆除违建、小区架空线入地、地下管线改移、路边重新铺装、原有垃圾楼改造为办公楼、自行车棚改造……“空间局促，见缝插针，为了让居民的获得感、幸福感、安全感得到提升，白云路七号院的改造可以说是‘螺蛳壳里做道场’。”西城区住建委重大项目建设指挥部办公室老旧小区组组长郭华刚说。