后沙峪刚需房、刚改房的市场潜在供应超过1300套，但板块内交通、配套与刚需族需求存在差异。(王海亮/摄)

去年，合院+洋房产品的祥云赋开盘，成为中央别墅区后沙峪板块的首个限房价项目。今年夏天，公园十七区、建邦·顺颐府项目接踵亮相，顺义罗马湖畔也出现了限房价项目扎堆态势。据不完全统计，去年到今年，共有超过1300套刚需刚改产品已经和即将涌入后沙峪区域。它们进入市场后，将面临什么样的命运?

后沙峪“三兄弟”来了

继“五里坨三兄弟”、“翠湖三兄弟”后，北京中央别墅区不可多得的天然水域——罗马湖，也拥有了“三兄弟”。

罗马湖被称为“中央别墅区的后海”，因身处罗各庄和马头庄两个村庄之间，所以得了这么一个“洋名儿”。名字来源虽然乌龙，但不妨碍这片区域的“高大上”。

沿着温榆河岸，北京在东北郊形成了国内最早的中央别墅区。经过27年发展，温榆河畔的中央别墅区高端别墅群鳞次栉比，“墅区”“圈层”是该区域楼盘销售人员挂在嘴边的热词。尤其身处中央别墅区核心的后沙峪板块，从交通、教育、医疗、休闲社交等各方面配套来看，都已非常成熟。

去年，祥云赋限房价项目入市，为后沙峪首个限房价项目;今年初夏，公园十七区、建邦·顺颐府、中铁·诺德阅墅陆续亮相，即将开盘，后沙峪板块已经很久没有这么热闹过了。其中，祥云赋和建邦·顺颐府为合院+洋房的“高低配”，公园十七区为纯洋房，中铁·诺德阅墅为叠拼、合院。

2015年来到后沙峪区域的黄华(化名)，先当房产中介，后做楼盘销售，她告诉新京报记者，自2015年以来，后沙峪板块的纯新盘项目就少之又少。这种低调的局面，从去年祥云赋限房价项目出世，今年罗马湖多项目扎堆入市，才被打破。

限房价项目在同一区域扎堆入市的情况不少见，如今，顺义罗马湖畔，祥云赋、公园十七区、建邦·顺颐府三个项目也扎堆做邻居。

引人瞩目的是，这一次站上后沙峪舞台的“主角”，是大量的刚需、刚改房，打破了过往后沙峪别墅“唱大戏”的局面。即将入市的公园十七区和建邦·顺颐府，和仍在销售的祥云赋，围绕着罗马湖“同台竞技”。三个项目均有90平方米以下的刚需户型，且为主力户型，公园十七区和建邦·顺颐府还有120平方米、140多平方米的刚改户型。它们的集中入市，将大大降低入住中央别墅区的置业门槛。

刚需刚改房超1300套

刚需产品大量入市中央别墅区，去化前景究竟如何?

此前曾有市场传言，祥云赋的去化速度不尽如人意。但祥云赋的销售人员向新京报记者表示，不论是合院还是洋房，都“卖得很好”。从沙盘可见，“售罄”的红色小牌竖得密密麻麻。销售人员介绍，合院一共208套，目前去化率已达85%;洋房一共6幢楼，其中4幢楼已售罄，剩下2幢楼正在销售中。

“去年祥云赋刚开盘时，卖得很好，毕竟当时的后沙峪很久没有出现90平方米的新盘了。”后沙峪某楼盘的一名销售人员说，尤其是总价500万元以下的洋房产品去化非常快，“因为便宜”。

北京市住建委网签数据显示，祥云赋于2018年9月27日取得5栋高层的预售证，供应640套小三居住宅产品，截至目前共签约244套。也就是说，项目中的90平方米洋房，去化率已近四成。

祥云赋的合院产品目前已签约54套，约占总数1/4。不过，业内人士指出，合院产品首付高，需要购房人有资格，还得有资金实力，签约会严重滞后于认购。

在中原地产研究中心梳理的签约相对活跃的限房价项目中，祥云赋与瑞悦府、和悦华锦、华润理想国、西城天铸等项目上榜。中原地产首席分析师张大伟分析表示，当前，北京限房价项目市场分化非常严重，少数位置优秀的项目签约相对活跃，“但除了小部分网红项目外，大部分项目目前看，入市都出现了问题。”

据新京报记者统计，祥云赋已入市500多套90平方米洋房;公园十七区一期即将入市300多套洋房，包括90平方米、120平方米、144平方米户型;建邦·顺颐府共有526套89平方米洋房和60套147平方米洋房等待入市。以此计算，待三个项目的这些房源全部入市，后沙峪区域将涌入超过1300套的刚需刚改产品，这还未计算公园十七区的后续开盘计划;即便不算上去年开盘的祥云赋，今年新入市的两个项目也将有近900套洋房的供应。

祥云赋项目的洋房仍未售罄，后续又有大量刚需产品涌入中央别墅区，它们未来的命运是走俏、还是遇冷，尚待市场验证。

同质化依然较严重

罗马湖的三个项目，距离地铁15号线后沙峪站均不近。新京报记者探访了解到，目前祥云赋没有社区接驳班车开通计划;建邦·顺颐府未来将设置社区接驳地铁班车，业主免费乘坐;公园十七区则已发布了详细的班车计划，接驳后沙峪地铁站的班车一周7天每天运行、间隔15分钟发车，业主入住后即开通，免费运营两年。

此外，据记者走访样板间发现，区域同样存在限房价项目的“通病”——同质化。在祥云赋、公园十七区和建邦·顺颐府三个项目中依然较严重。尤其是90平方米左右的主力三居户型，因面积所限，只能“螺蛳壳里做道场”，开发商再怎么添加特色元素，不同项目的产品看上去还是非常相似。其中，公园十七区家居智能化系统和精装修是一个特色;建邦·顺颐府的最大卖点则是开发商北京建工地产的国企背景。目前，公园十七区的排卡量已超过一期释放的300套，预计6月底开盘;建邦·顺颐府刚开始排卡，预计7月底8月初开盘。

有业内人士表示，从三个项目的短板来看，公园十七区为开放式社区，而祥云赋和建邦·顺颐府均为全封闭式社区。建邦·顺颐府的89平方米主打户型，从样板间来看，厨房的采光不尽如人意。祥云赋的90平方米洋房并非全部南北通透。

与北七家、孙河板块抢客

后沙峪罗马湖的三个限房价项目同台竞技的同时，附近的北七家板块和孙河板块也有“生力军”与之竞争，尤其北七家板块聚集了多个限房价项目。除了早前入市的华润·理想国、和悦华玺外，未来金茂府、金隅金辰府也将入市。

就三大板块的竞争，郭毅认为，北七家在售的多是“7090”刚需项目，可能会影响后沙峪的刚需盘，但后沙峪项目不会影响到北七家。孙河的限房价别墅和后沙峪的别墅项目则会形成相对竞争局面，不过，孙河板块从现状看配套条件还是依托后沙峪，自己本身配套资源不成熟。

■ 建议

刚需房需“接地气”

合硕机构首席分析师郭毅对新京报记者表示，从成交数据以及市场客户的反馈来看，很明显，中央别墅区更需要的是低密别墅产品。她表示，中央别墅区已经发展了20多年，形成了高端、国际化的生活氛围，教育、医疗、生活等均以国际化、高品质的配套资源为主，“这些配套资源，其背后对应的是高定价和对人群精准的筛选。”

刚需族会否乐意选择中央别墅区的小三居作为自己的首套房?郭毅分析认为，相对来说，购买90平方米以下中小户型的客户，更多追求的不是国际化、高标准的生活氛围，而是相对便捷、成熟的城市化的居住属性。因此，对他们来说，后沙峪板块的交通等配套和他们的需求会存在一定差异。“目前看来，后沙峪板块看似总价低的小户型，成交情况可能并不比总价1100万元-1500万元的限房价别墅更乐观。”

如何推动后沙峪板块的刚需产品加快去化?郭毅的建议是，还需更“接地气”，具体包括产品提高精装标准、价格下调、开通社区班车与地铁接驳等。(王海亮)