大资本入局将导致租房市场租金水涨船高?近期，位于北京五环外的企业自持租赁房项目——万科翡翠书院，推出90平方米精装小三居和180平方米大四居，由于标出“10年180万起”的昂贵一次性付清租金，引发市场高度关注。不过，记者了解到的最新消息是，万科翡翠书院目前还只是处在市场测试阶段，这实际是一个超高端的产品，对整个租房市场来说并无代表性。

有机构预测，到2025年，国内住房租金总量将有望超过3万亿元。面对巨大的市场蛋糕，近年全国百强房企中三成已在抢滩长租公寓业务。随着供给的增加，一线城市的房租收入比有望拉低。

广州一季度抽样板块每平方米月租均价50元

春季是租房市场的传统旺季。58安居客房产研究院发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》显示，3月，北京、上海、广州、深圳租房需求强劲，与春节前半个月相比分别增长了179%、188%、253%和283%。

广州中原地产近期也抽查了天河、越秀、海珠、白云、番禺五个核心区的租房交易数据，结果发现一季度这些地区抽样板块每平方米平均月租为50.33元，以90平方米计，10年租金不到54万元。当然，在租金最贵的珠江新城板块，这个数据可能是翻倍。实际上，在紧邻珠江新城的天河员村板块，工薪一族还是可以租到性价比相对较高的房子。根据中原地产提供的数据显示，一季度，员村楼梯房一房和二房的平均租金分别为每平方米27.54元和27.55元。

“由于现在广州城市轨道交通已经相当发达，在一个小时车程以内的地方，还是能够找到性价比不错的房子。”在珠江新城上班的工薪族小李对记者说，因为她是与室友在东圃合租，每月1000多元的房租还是压力不大。对于广州深圳这样的全国人口流入最多的城市来说，目前的租金还可以接受。

资本抢滩推高价格?

根据有关机构调研，2017年中国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元，租房人口1.94亿人，占全部人口的13.9%。预计到2025年，租金总量将有望超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人。

正是瞄准这块巨大的市场蛋糕，从3年前开始，以万科、保利、龙湖和碧桂园等为代表的大型房企纷纷提前布局长租公寓市场。根据记者的不完全统计，截至目前，全国的百强房企当中，已经有超过30家在长租公寓领域有所动作。譬如，万科自2014年起启动长租公寓业务，截至2017年12月末，泊寓(青年公寓)业务累计获取房间数超过10万间。而另一家较早进入租房市场的龙湖集团2020年长租公寓可能超过20万间。

但是，市场目前的利润率并不高。就拿日前引起关注的万科翡翠书院项目来说，尽管“10年180万起”的叫价，在一般社会大众看来已经非常昂贵，但是来自万科方面的说法显示，地价109亿元，其它资金和建安成本50亿元，这两块地目前的总成本已经高达160亿元，这还没有考虑到配套、长期经营成本以及维新成本等，即便是按现在的租金定价，项目NOI(净营运收入)回报率不超过3%，相比其他项目可以说是不挣钱的。

记者私下从万科、龙湖等企业的运营人士了解到，当前租房产品的平均净利润率也就是在3%—4%。一位大型房企的负责人告诉记者，至少目前，他们进入租房领域，并非抱着赚大钱的目的，但不赚大钱并不意味着企业可以亏本运营，尤其对上市房企来说，首要考虑的是项目的可持续运营。

至于资本大举入局是否在事实上推高房租，上述负责人称，这么多资本和大品牌企业进入同一个市场，无疑会加剧市场的竞争。“只听说过竞争会平抑价格，哪有竞争拉高价格的说法。”

融资政策助力企业入市

有业内人士分析称，相比于传统住宅开发，长租公寓现金回流速度慢、利润率较低，目前大部分收入主要依赖租金，所以长租公寓的房租往往会比周边其他房源要高。

张先生近期在五羊新城一个泊寓项目租住了一套合租间，15平方米的面积月租2190元。同一时间，他还看过自如旗下的一些距离更远的房源，面积大一些，价格在2000元左右。在他看来，相比周边由中介提供的分散房源，大品牌长租公寓的确会贵一点，但也不会贵很多。一位泊寓的经理说：“实际上，为了给居住提供更舒适的环境，我们投入了较高的成本进行装修设计，但是价格只是比市场平均价格多一点点。”公开数据显示，长租公寓普遍开出的租金对比同地区的普通住宅高20%左右。

今年以来，随着抢滩租房行业的资本越来越多，可以预见企业间的竞争也会日益激烈。

面对租房市场当前激烈竞争下的微利状态，碧桂园集团有关负责人此前曾经表示，作为上市公司，在尽社会责任的同时，肯定会对股东负责，把盈利空间进一步扩大。

近日，国家关于推进住房租赁资产证券化的政策落地，则有望掀起一股企业发行长租公寓REITs的融资热潮。记者了解到，从2017年开始，业内便出现了多项以长租公寓为标的的资产证券化产品，包括租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、信用贷等。而据不完全统计，目前，住房租赁专项REITs产品规模已达500亿元。业内人士称，融资政策也在助力企业入市。(记者 冯善书)