2017年，刚需类的，不要等房价下降，根据你的实际需求考量，看到合适的房源，符合自己本身的购买条件、经济收入的直接入手，没有问题。最好买在市区内，工作区域周边二手房、新房皆可。

如果没有足够的资金，被迫外溢，不得已选择近郊，那就请往下看。

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环郑区域情况

经过2016年一路上涨的房价铺垫，站在2017年的4月份这个节点，我们来看郑州房地产的价格。2016年以三环为界来选择楼盘，2017年不得不以四环为界来选择，四环内的价格已然1万+。

之前首付20-30万，在市区内可以选择的很多，现在买个边角料的楼盘都很难，这让很多刚需的目光从市区转向了价格优势明显的郑州周边区域。

绿博

从绿博在售或者待售楼盘来看，规划多为高层，小高层，洋房和别墅，整体上比较低密宜居。绿博组团，最早进驻的项目是名门紫园，接着品质开发商纷纷在这里拿地，比如建业、康桥、碧桂园、融创、雅居乐、亚新还有永威等。

2017年康桥香溪郡的开盘奠定了这个区域的价格，毛坯高层的房价1.1万起步了。因为不限购，规划定位较宜居，又有地铁8号线、12号线支撑，品质开发商比较多，户型偏大，产品多洋房，改善型客户和投资型客户的资金会流向这里较多。

对于刚需来讲，部分小面积户型还能够得着，但可选择的较少。从总体上来看，绿博不是为刚需客户准备的，价高距离远配套不全。

新郑南龙湖

地理位置距离郑州比较近，起步和发展的比较早，目前地铁2号线南延线已经开通，缩短了郑州到南龙湖的时间成本，对于南龙湖是明显利好。目前龙湖区域房价价格在9000-10600元/㎡。2017年，由于不限购和地铁因素、区域内小型生活配套较成熟，吸引大量的外溢刚需涌入，房价稳中有升，成功破万。

荥阳

荥阳东距离郑州市区尤其是中原区、高新区较近，规划有6号线、8号线、10号线和21号线4条地铁线路。不过目前仅10号线站名公布确定走向，区域地铁落地运行尚需时日，配套较弱，目前荥阳东在售均价在8500-9500元/㎡。非限购，有地铁，价格低，有不少刚需涌入。

中牟县城

随着绿博组团的带动，贾鲁河南岸的中牟新城区逐渐发力，远期有地铁20号线支撑，但何时落地是个疑问。距离郑州市区远，政策较弱，远不如绿博组团。

平原新区

新乡—平原新区—郑州，平原新区是桥梁。目前的事实是，平原新区和新乡之间是大片的良田;和郑州之间隔着黄河遥相望。这是个非地形区，虽然郑济高铁在平原新区设有平原新区站，但仅仅靠两座桥跨过黄河回家上班来来回回，将来必有拥堵的一天，桥的宽度跟不上车的增速，个人认为其前景一般。虽然说房价低距离也不是很远，但交通不便、配套不全，对于郑州外溢刚需客户真的不适合。

上街、新密、巩义、登封

这四个区域剔除在外，郑州刚需外溢就不要考虑了，新密、巩义、登封毕竟离郑州太远，上街虽有地铁10号线和地铁21号线的支持，但实在没有理由去选择上街而不去选更近郑州的荥阳的楼盘。

放眼郑州，环国际郑的郊县，适合刚需关注的也就是新郑南龙湖、荥阳和中牟绿博园组团这3个片区。绿博片区属于中牟，在规划上是非常好的，但是要落地，需要时日。毕竟白沙片区还在嗷嗷待哺的等着郑东新区，如果是刚需的话，可以妥妥的远离。

反之，荥阳和新郑南龙湖，距离郑州市区较近，且均有通往郑州市区的地铁，价格没那么贵，首付2成，成为纯刚需外溢客户不得已的一种选择。荥阳和龙湖，刚需安家是向西走还是向南呢?跟大家分析一下这个question。

站在这两个区域来看，如何去伪存真，运用一双慧眼去识别楼盘呢?下面给大家几条建议：

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置业郊区的话，上下班通勤时间是比较重要的。地铁的修建和开通，给大家节约了不少的时间和交通成本。地铁沿线的楼盘优先享受这种便捷，所以要买的话可以考虑一下距离地铁口1.5公里范围内的楼盘。地铁口这种稀缺资源也是房子升值保值的一种优势。

途径南龙湖的地铁2号线已经运行，地铁2号线沿着G107跟泰山路走，可以着重关注下附近楼盘。

荥阳地铁线路中，已经公布站名的连接荥阳与郑州的10号线沿线靠谱度要优于未确定的6号线、8号线和21号线。此外，中原西路与郑上路是两条通往郑州的主干道，这两条主干道沿线以及地铁沿线项目是刚需外溢客户重点关注的，尤其是距离郑州较近的荥阳东项目。

不过，中原西路路况环境规整，大车和工厂都比较少，目前以及未来发展会优于通行大车较多的郑上路。相比较而言，荥阳东区置业建议首先考虑中原西路地铁沿线。

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大品牌，不怕半途撂挑子，交房有谱;大社区，规划配套远优于一般小项目。作为发展中的区域，周边配套不齐全，总不能买个菜要跑几里地，大开发商大社区有实力有能力去发展配套，因此大开发商大社区的项目更具有优势。

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目前南龙湖发展比较好的是郑新快速路，双湖大道，泰山路还有G107这几条主干线。这些地方有学校，还有水域作支撑，发展的比较早，配套发展相对完善，生活能满足所需。

从荥阳规划发展的角度来看，东区新区的建设以及居住环境要优于老城西区，如郑州高铁西站等落户荥阳东区，未来发展潜力更大。

掌握非限购区域的购买技巧之后，我们具体分析一下，在这两个各自区域如何购买会比较好，哪些楼盘可以重点关注？

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向西走，立足荥阳，如何选？

荥阳与郑州，隔着发展中的常西湖新区、中原新区，主要依靠中原西路以及郑上路这两条东西主干道连接郑州，未来还有规划中的地铁10号线，6号线，8号线、21号线。

俗话说要想富先修路，话糙理不糙，交通便利的地方发展也不会慢。目前，荥阳已经开启了“高铁”时代，位于中原西路与荥泽大道交汇处西约400米的郑州西站于2015年12月18日已经投入运营。郑州西站东端贯通线衔接郑州东站，联络线连通陇海铁路中原站，西段衔接郑西高铁巩义南站，是陇海铁路、郑西高铁、京广高铁交会的“三岔路口”。可以说，在一定程度上，高铁西站的落户荥阳以及运行彰显了这个区域未来的价值以及潜力。

截止到目前，途径荥阳的地铁线路有4条，分别是10号线，6号线，8号线和21号线路。其中，21号线建设时序太晚，通车得等到2050年前后，这里不再赘述。6号线主要涉及荥阳南部的洞林湖片区，起于西南部荥阳市贾峪一中，止于东北部的惠济区花园口镇，建设时序预计为2017-2021年;8号线的一期工程起于绕城高速东侧的崔寨站，暂未涉及到荥阳。

6号线和8号线目前具体站名走向暂不确定，10号线目前已经公布站名，确定走向。地铁10号线，主要涉及上街、荥阳，服务于西部新城与中心城区之间的交通需求。在荥阳段先走郑上路，之后沿京城路向南走中原西路，而后一直向东至郑州火车站西广场北部，全为地下线，共设22站，建设时序预计为2016-2020年。其中在荥阳东区沿中原西路有2站，分别是郑州西站和商隐路站。

截止到目前，米宅录入荥阳44个项目，在节点或者比较活跃的项目10余个。

从上表可以目前荥阳在售的项目不多，高层房源在售的仅清华大溪地、碧桂园龙城二期、恒大山水城、东润玺城4家，待售有高层房源或近期有加推意向的有碧桂园龙城天悦、金地格林小城二期、郑西鑫苑名家、泰成悦府。

清华大溪地：

深耕荥阳多年，名声在外，周边郑西一中已经招生，香堤湾温泉以及奥帕拉拉也搞的有声有色，前期的交房质量也还可以。项目位置堪称郑州入荥第二站，第一站是东润玺城(盘小影响力弱)，从中原西路到郑州，目前有车还是比较方便的，后期地铁修通后会大大缩减到郑州的距离感。项目暂无高层房源在售，预计5月推高层新品，价格在9000+。目前，清华大溪地18层小高层已破万，均价10500元/平。

碧桂园龙城天悦：

位于荥泽大道与中原西路，有地铁10号线和地铁21号线站口，一路之隔是郑西高铁站，地理位置不可谓不优越。纯新盘，精装，开盘的性价比会相对较高，可重点关注。

以上两个为荥阳东地铁

此外，就是荥阳发展比较早的洞林湖区域项目了，由新田城、恒大和碧桂园三家合力开发，区域内到郑州有陇海高架，有地铁6号线，环境不错有湖有景，配套有奥特莱斯有学校，整体上也是不错的。

恒大山水城：

洞林湖区域内唯一有高层在售的项目，精装9500元/平，恒大山水城，相信了解过恒大郊区项目的都知道，山水城还是那个熟悉的恒大调调，价格略高，性价比一般。

碧桂园龙城：

位于索河路与荥泽大道交汇处东北角，属于荥阳偏市区位置，生活配套是不愁的，但相对距离郑州也远，距离地铁线路也远。

剩下郑上路沿线项目，泰成悦府小开发商，不建议;翰宇天悦湾位置在荥阳西了，距离郑州较远，也不建议;金地格林小城和郑西鑫苑名家倒是可以重点考察下。

金地格林小城：

位于建设西路与绕城高速西，这基本上处在荥阳与郑州主城区的边界地带，不过附近的交通和配套较弱，尤其是距离规划的地铁较远成为项目的劣势。作为全国知名开发商，金地格林小城的项目质量以及产品都不错，这也很是让买房者纠结。

郑西鑫苑名家：

品牌以及质量都不及金地格林小城，项目位于郑上路与广武路交汇处西南角，属于郑西片区，距离郑州较远。不过，项目距离地铁口较近，品牌也算排的上号，如果价格有明显价格优势，也可以考虑。

2016年楼市大涨之后，荥阳房产行情一路向上，现在的房价已经今非昔比。恒大山水城已经9500元/平，网传碧桂园龙城天悦的开盘价格(精装)要破万，个人觉得已经“不刚需了”。荥阳现状如此，那南龙湖又是如何呢?

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向南走，立足南龙湖，如何选？

南龙湖距离郑州比较近，又处于港区和郑州市区中间，所以这个区域规划是比较早的。最初定位是宜居生态教育城，是依靠生态豪宅别墅闻名的，知名的有龙泊圣地、林溪湾项目。不过，随着时间的变迁，南龙湖已不是当初的南龙湖了。华南城、康桥、锦艺、融侨以及本地一些大小开发商的进驻，高楼平地起，小配套日趋繁盛，让这个小镇的烟火气息越发明显，不复曾经的豪奢，也越来越适合刚需。

当然，伴随南龙湖区域日益发展的还有交通。目前，路过南龙湖的地铁2号线南延线已经开通，极大的改善了区域交通。

地铁2号线是一条贯穿南北的线路，从刘庄到新郑机场站，是比较方便的。其中途径南龙湖的站点为：沙窝李站、双湖大道站、小乔站、华南城西站、华南城站、华南城东站和孟庄路站。

除了地铁外，交通主干道有郑新快速路，京深线，机场高速，绕城高速。从郑州市区到这里可以通过这几个主干道到达，道路通达性是比较方便的。以5字开头的公交车经常游荡在郑州和南龙湖之间，虽然线路不多，但是也让这里的人有了出行的公共工具。

南龙湖的楼盘梳理了一遍之后，才发现上半年存量也是不多的。郑州市区的限购不少刚需因为地铁2号线的原因选择了这里，经过去年一年的消耗，南龙湖高层的库存现在剩下的更少。根据米宅监控显示，南龙湖比较活跃的楼盘有12个，重点给大家说说几个热点楼盘。如果刚需置业的话，可以关注下。如下：

正商智慧城：

正商智慧城位于绕城高速以北，距离郑州市区比较近。临着郑新快速路，目前如果是开车的话，出行还是可以的。签约的有新郑市龙湖智慧城外国语学校，如果想在南龙湖置业可以重点关注下。

融侨城：

融侨城是全国一线品牌开发商，做的产品是不错的，还有挨着水库环境也比较好，目前来说性价比还是可以的。不足的就是目前小乔站甩站，距离地铁2号线小乔站有点距离。

龙湖锦艺城：

锦艺想在南龙湖也打造一个像西区锦艺城一样地标项目，于是龙湖锦艺城也就诞生了。这个地方虽然没有地铁，但是位置是比较好的。郑新快速路和双湖大道交汇处，距离华南城也比较近。锦艺不管在项目在什么地方都主打学校，龙湖锦艺城对外宣传的有中科院幼儿园还有新郑实验学校。优点算是比较出众的，但是也是在南龙湖价格突破1万的楼盘之一。

康桥的项目：

康桥目前项目差不多都已经售完。近期推出的康桥溪公馆小户型精装楼盘，吸引了不少人。投资的话，是需要长期持有的。

阳光城丽景湾：

全国知名开发商，距离地铁口华南城站比较近，毛坯交付。目前项目正在入会中，预计5月份开盘。目前阳光城在郑州拿了三块地，南龙湖阳光城丽景湾项目为郑州首秀，首开的性价比值得期待。对于价格，置业顾问表示会对比周边房价，大部分房源不会超过一万，预计是九千多。非限购区首付两成，想在南龙湖置业的可以重点关注此项目。

浩创梧桐郡：

开发商不知名，但是知道为自己增添加分项，比如引进万科物业睿服务，签约龙湖外国语完全小学。

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选南龙湖是荥阳东？

省政府向东，市政府向西，自贸区向南，站在郑州这个国家中心城市来看，外溢刚需到底是选南龙湖还是荥阳东呢?

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荥阳郑上新区是有正经备案的，政府要大力发展，后期或许会助力于郑州市政府常西湖西区的大发展;南龙湖则更多依靠航空港区的外力优势发展而来，自身定位规划较弱。这个，从荥阳远期规划4条线路，近期建设3条且多地下建设，南龙湖仅一条地上线路就可见一斑。

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荥阳的话，郑上新区已经通过审批，目前是属于郑州市管辖。南龙湖属于新郑管辖，行政级别上

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南龙湖现在因为地铁2号线的运营，价格是坚挺的;荥阳的话，地铁线路未运行，

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，南龙湖目前有华南城和大学城，区域配套比较成熟，刚需自住生活没有大问题。荥阳东配套相对比较成熟的地方在清华大溪地附近，其他地方还比较荒凉，需要时间等待，短时间内居住生活会有不便。

基于以上两个区域的基本面，对于被限购的刚需来说，还是那句话，能买限购区就买限购区，毕竟和上万的非限购区价格差的不多。实在是资金有限迫于无奈买非限购区的，也请珍惜自己的购房资格和贷款名额。

南龙湖，价格高配套相对成熟，买的是当下；荥阳东，价格相对较弱配套不成熟，规划可期待多，买的是未来的期望。刚需外溢客户，最主要的还是要结合自己的需求，想好的话，抓住机会，趁早下手。