房价会继续上涨还是遭遇拐地?房价还能上涨多久?

　　中国由于计划生育的实施，15～64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年已经达到74.5%的高点，到2013年这一占比已经降至72.8%。有研究机构预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而25～44岁青中年人口的总数在2012年达到了顶峰，约为4.5亿人，今后也将开始下降。中国最大的人口红利期已过，从美、日、韩等国经验看，伴随着25～44岁人口见顶，地产销量也会出现拐点，随之而来的就是价格拐点。

　　但是从外国经验来看，购房年龄人口数量的下降不会立刻引起房价下跌。然而，一旦未来货币政策转而收紧(既可能是主动性收紧，也可能是被动型的收紧)，房地产市场的风险就可能会逐步浮出水面。

　　3.M2难以维持过去的高增速

　　那么中国是否会在宽松的货币政策道路上越走越远呢?

　　近10年来，我国M2年平均增速高达15%，充裕的流动性催生了投资需求。在外汇管制和投资渠道匮乏的大环境下，大量的资金涌向房地产。

　　2008至2009年我国四万亿财政刺激期间，M2增速一度达到27.68%，房价同比随之增长30%。

　　近两年来，央行又是一连串的降息降准政策，信贷增长迅猛，在资产荒现象愈加严重的大背景下，资金“脱实向虚”，大量涌入房地产领域，一二线城市房价被彻底引爆。

　　根据历年两者的关系来看，M2增速与房价走势密切相关。

　　那么中国的货币供给是否能够保持以往的高增长呢?通过与对比，有三大因素， 预示M2增速已过顶点，很难再回到以往的高增长时代。

　　第一，M2/GDP比值全球最高，M2上行空间有限。 M2增速应与全民财富(GDP)的增速相匹配，脱离财富积累的M2 增速，是不可持续的。

　　世界主要经济体M2与GDP的比值▼

　　我国的M2增速长期高于GDP增速。 自2007年以来，我国的M2平均增速16.5%， 而GDP平均增速仅为9%。长期的超额货币供给，使我国的M2高达GDP的2倍。

　　对比全球17个主要发达和发展中国家及经济体，中国的M2 与 GDP 比值全球最高，领先日本、英国、韩国，是美国和欧元区的2倍。

　　其二，信贷刺激是 M2 增速的重要支柱。 然而信贷的增加受到实体经济需求的限制。目前实体经济萎靡，民间投资动力不足。信贷增长主要依靠个人住房贷款拉动。

　　根据海通证券分析师姜超的研究数据表明，15年底中国居民房贷收入比已高达0.46，已经超过了日本地产泡沫时期的水平，按照目前的增长速度，预计到2020年就可以达到美国泡沫破裂时的水平。

　　同时高信贷将导致高杠杆。国际对比，我国的杠杆率已经位居新兴国家之首，企业杠杆更是高居全球之首。继续加杠杆的空间十分有限，且容易滋生信贷危机。

　　其三，就是外汇占款是M2高增长的重要支撑 。但是从2015年开始，中国外汇储备逐月减少，造成基础货币投放量变少，使得M2增速乏力。这将极大地限制M2的总量。学习投资理财技巧，关注热点财经事件，参与国际金融市场，请微信添加：tou618 注册就送88元现金代金券!

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