房子大量空置 实业不如买房房地产到底怎么了?

　　在市场偏离去库存主题的同时，凡是限购限贷的城市，几乎都引发了更进一步的上涨和恐慌性的购买。为什么会这样?

　　经济学家马光远认为，今年房价上涨的原因，首先是以去库存为主基调的房地产政策，第二是货币政策很配合，第三是全球经济下行情况下人们对安全资产的需求，第四是土地市场供不应求，“地王”频出，推高了人们对房价的预期。

　　杠杆已经用到极限了

　　2016年7月，7月新增贷款4636亿元，住户部门贷款增加4575亿元;8月新增贷款9487亿元，住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。换句话说，7月新增人民币贷款中，个人按揭贷款的占比达到了98.7%，8月该比例则高达71.2%。

　　广发证券认为，广义信用增速几乎可以完美解释房价变化。

　　海通宏观分析师姜超团队认为，今年中国经济保持平稳，火爆的房地产是重要贡献，但未来面临较大下行风险。中国居民购房或已将杠杆用到极限，今年或是中国地产市场的历史大顶。

　　今年火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800亿，去年是2500亿，今年我们的月均房贷接近5000亿，我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。

　　从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的1989年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在2005年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，2016年或是中国地产市场的历史大顶。

　　姜超团队认为，本轮房价上涨始于2015年，以北上深一线及周边城市领涨，其实是彻头彻尾的金融现象，因为房价涨幅与GDP增速无关，而与存款增速高度相关。而在2015年，由于政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，深圳当年的存款增速高达70%，北京上海也接近50%，但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。

　　辛辛苦苦干实业，

　　不如倒腾几套房?

　　除了篇首的两个例子，这样的声音还有很多。

　　2016年3月5日，任正非在华为总部接受新华社采访，认为高成本最终会摧毁深圳的竞争力。“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。大家知道大工业的发展，每一个公司都需要一定的空间发展。工业现代化最主要的，要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少，越来越贵，产业成长的可能空间就会越来越小。既然要发展大工业、引导大工业，就要算一算大工业需要的要素是什么，这个要素在全世界是怎么平均的，算一算每平方公里承载了多少产值，这些产值需要多少人，这些人要有住房，要有生活设施。生活设施太贵了，企业就承载不起;生产成本太高了，工业就发展不起来。”学习投资理财技巧，关注热点财经事件，参与国际金融市场，请微信添加：tou618 注册就送88元现金代金券!

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