近两个月来，上海楼市频频爆出“调控加码”的消息。自国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》后，

上海、杭州、合肥等地纷纷宣布房地产调控政策升级，尤其是杭州、宁波等重点城市二手房指导价调高两倍以上;同时还出台了人才落户新规定，

这在全国也属于首次……对此，业内人士对一线市场进行走访调查。7月19日中午至22日下午：在徐汇区一家银行的“中介朋友圈”上，显示有不少房源信息显示“可售”;另一家银行则发出“暂停办理按揭贷款”的通知……

一、看房高峰：站不下了

9月19日中午，在位于徐汇区宝山区的一家大型楼盘现场，前来看房的人非常多。该楼盘有近百套公寓产品，房源遍布整个小区。在现场发现，

每个房间的门口都停满了车辆和等候进场的购房者。工作人员告诉记者，因为近期市场行情较好，不少购房者都愿意过来看房。“我们也不是很担心今年楼市的整体情况，大家都比较看好今年的市场走势。”工作人员说。

不过，在7月20日下午3点30分左右，记者离开该楼盘时并没有看到太多排队的客户前来看房;到了晚上8点左右，该楼盘依然没有出现排队的客户。

因此今年市场上的看房高峰已经过去——记者以购房者的身份在现场转了一圈后发现，大部分购房者已经开始看房了。

1、去哪儿?

从上海市中心出发，自驾前往也很方便。在位于虹桥商务区的上海新国际博览中心门口，有不少从上海中心城区过来的购房者，也有很多从上海中心城区来的购房者。尽管有些人还在现场等待进场看房，

但已经有很多购房者出现了扎堆的现象。在虹桥商务区的绿地中心，看到这里也是一片热闹的景象——由于现场车辆非常多，等待入场的人也不少，每个房间门口都停满了车辆;但是并没有出现排队的情况。

现场工作人员称，当天来看房的人当中，除了一些中介人员之外，还有一些外地购房者专程过来看房，他们大多是因为看到最近市场行情较好才前来看房的;还有一些外地购房者则是自己过来转转，看看是否有其他不错的楼盘户型或者位置可以选择。

2、为什么都去看房?

上述这位工作人员称，虽然今年以来新房市场行情较好，但大部分购房者还是愿意选择去买房。“客户中，有不少是刚毕业的大学生，还有一些刚参加工作不久的白领和企业白领以及一些白领、老人。

他们往往没有太多收入，买一套大房子的成本较高。”这位工作人员说。不过，也有一些特殊客户或者潜在购房者，他们愿意选择来深圳发展。

目前深圳楼市行情较为稳定，且政府对部分热点板块出台了政策和限购措施，深圳购房者相对来说更青睐深圳楼市。但是对于在深圳买房比较难的一些购房者来说，他们还是愿意选择返回上海。

3、房价涨得多，是否要加急?

在采访中，也有不少购房者询问，如果自己在近期没有上车，是否要加急?对此刘先生表示，最近这段时间，上海的房价涨得太快了。

目前在上海买房子，首付比例是30%左右，贷款期限长达30年，加上贷款利率较高，因此对很多购房者来说难度很大。“虽然房贷利率上涨了一些，但我们还是希望能尽快买房。”刘先生说。此外对于很多购房者来说，

如果近期确实需要上车买个学区房的话，可以考虑多几个楼盘，多了解一些楼盘的信息;如果实在没有必要，也可以等以后再上车。

4、价格低，到底要不要考虑一下其他因素?

在现场看到，虽然公寓产品销售火爆，但也有不少购房者对该产品并不感兴趣，还是愿意在项目附近的小区转一圈。在杨浦区的一家大型楼盘现场，

前来看房的购房者们依然停留在项目附近，不少人都再考虑一下要不要出手。一位来自江浙沪地区的购房者告诉记者：“如果是刚需客户，

我更建议大家在未来3年内出手，因为现在市场上大多数公寓产品是5年后才上市，如果没有这个预期可能会面临一些风险，比如说交易不顺畅、房屋质量等。

”一位来自崇明区的购房者则表示：“虽然目前市场行情比较好，但是如果以后出售遇到问题需要卖出去就比较麻烦了。”不过有购房者表示，

他并不着急在2020年或者2021年出手，主要是因为目前买房成本较高。“如果价格比较低可以考虑买一套较大户型或者总价低一点、户型好、总价低一点的房子。”还有购房者表示。

5、市场前景怎么样?

目前，对于上海楼市未来走势，业内有不同的看法。一位业内人士认为，今年下半年上海楼市将会有较大可能出现价格和成交量双降的局面，

预计房价下跌幅度有限，而成交价格有可能会出现一定幅度的增加。“其实今年上海楼市也有调整压力，目前很多二手房价格在跌，这对于改善购房者来说，也是一种利好。

”上述业内人士表示。而也有业内人士认为：“目前市场上确实有一部分房子出现了上涨的情况，特别是部分热门板块出现了部分高价房和高价盘出现了降价现象。

因此在下半年房价下跌可能性较小，但可能会有小幅度上涨。”

二、成交：多盘日光

“我们门店是两天前刚开的，客户比较多，今天上午就来了四五个人。”位于徐汇区的一家中介机构工作人员告诉记者，最近该机构接到的咨询电话较多。

“大家都说现在上海的房地产市场好多了，二手房市场也很火热。”一位中介机构人员告诉记者。上海中原地产数据显示:2020年7月8日-7月23日，上海商品房住宅成交面积为44万方、56万方......从成交套数来看,6月份月均成交套数为199套、

6月份月均成交套数为219套。成交面积排名前三名的楼盘分别为浦东新区的万科城、徐汇区的中环印象、嘉定区的绿地华漕。中环印象位于静安区的中环国际社区6月下旬推出1期134套住宅，

成交194套......7月19日-22日该周成交套数为295套，成交面积121.6万平方米。7月21日-23日三天内成交套数为293套;7月22日-23日成交量为263套;7月24日-25日累计成交面积121.6万平方米。

1、月23日，世茂·世茂海上花语成交54套，成交均价83082元/平方米。

该项目位于上海闵行区东川路300号，距离1号线东海大学站约300米;同时距离规划中的地铁14号线莘庄站约200米。该项目于2020年4月开盘销售，当时推出541套精装住宅，

销许均价约70000元/平方米--88000元/平方米;2020年7月22日首开推出138组认筹房源，均价85000元/平方米。该项目于2020年4月推出最后一批房源，本次共346套住宅(不含办公),销售均价约83200元/平方米;

二期共342套住宅(不含办公),销售均价约84600元/平方米;目前已全部售罄。世茂海上花语位于闵行区东川路300号，临近东川路地铁站和2号线地铁10号线世德路站;距离1号线东川路站直线距离约3公里。

项目总建面约8.5万平方米;其中住宅9.6万平方米，公寓4.8万平方米。周边配套完善、生活便利：东川路658号是上海市第二批旧改项目之一，总建筑面积约40万平方米。未来周边还将建成包括：购物中心等综合商业，

以及社区服务设施;医院有第二国际医院、第三中心医院等多种医疗配套;休闲娱乐设施齐全，有24小时全龄开放图书馆、休闲广场以及主题公园......规划中的地铁10号线莘庄开发区站则距离其约4公里(约10分钟)。

2、月23日，上海的新房成交量为505套，环比上升96.3%。

据克而瑞数据，截止2022年7月23日，上海新房7月16日-23日三天内成交789套,7月23日-25日三天内成交771套。“现在的新房成交量比较好，说明有很多刚需客户在观望这个房子。”该机构工作人员称，

中环印象在售房源有142套，在售价格为2.8万-2.9万/平方米，相比于之前上涨了1万-2万元/平方米。在二手房市场上,7月23日，上海二手住宅小区平均挂牌均价为42205元/平方米。从成交量上来看,7月23日该周成交量为263套、7月21日-23日该周成交量为295套、7月22日-23日成交量为263套。

3、月6日，位于奉贤区的中海陆家嘴花园住宅加推138套房源，均价90015元/平方米。

8月5日，该盘加推1号楼、6号楼共计148套房源，均价95000元/平方米。9月5日，该盘加推5号楼共157套房源，均价104306元/平方米......8月9日，位于静安区的绿地华漕再次加推8号楼、10号楼共计107套洋房房源，均价为177250元/平方米。

8月10日，位于嘉定区的绿地滨江三期再次加推5号楼和10号楼共计138套商铺及7号楼、8号楼共计297套住宅......上述新房加推和成交量均高于去年同期。

“受疫情影响，今年上半年以来市场需求低迷、开发商拿地意愿不足。但近期我们看到不少客户前来咨询、看房、认购、签约......”上海中原地产分析师沈昕告诉记者。

4、月23日，绿地·未来城 A区入市418套房源，均价93150元/平方米;

B区入市286套房源，均价84300元/平方米。两个项目价格均比2019年下半年的开盘均价有一定涨幅，其中 A、 B两个项目均价在6.7万/平方米左右。

不过，与今年6月开盘的几个盘相比, B项目涨幅更大。7月23日入市493套房源、均价为6.7万/平方米、去化率41%。7月24日-25日三天内三个楼盘累计签约236套、累计签约面积142.4万平方米、累计签约金额73.6亿元。

与之相比, A区仅在售589套房源，成交了242套; B区仅售562套房源、成交了271套。不过对于价格较为敏感的购房者来说，这两个盘也是可以考虑的选择。

5、月26日，位于嘉定区的中环印象推出一期124套房源;

8月1日，位于徐汇区的绿地华漕推出二期178套房源。同日，位于嘉定区的中海海珀天玺推出二期115套房源;

同样位于嘉定区的中海海珀天玺同样推出二期106套房源。值得注意的是，上述四盘均为6月30日前取得预售证当天推出购房房源。

此外,6月30日-7月20日四盘累计获预售证达到392套、累计售房936套;7月21日-24日累计获预售证为322套、累计售房877套;7月25日-26日累计获预售证为437套、累计售房322套!可见上海楼市总体处于回暖态势之中。

三、二手房：热度难消，议价空间增大

“我在一家中介门店看到有一套135万的房子挂牌。”该中介门店经理告诉记者，在这个周末，该门店已有不少业主“主动”降价、议价，“在这之前价格一直没有涨过。”记者随后又来到该中介门店看到了两套类似的房源：

一套是位于徐汇区杨高南路上的一套153平方米的小户型;另一套是位于虹口区北外滩的136平方米的大套房。其中两套挂牌价分别为1130万和1150万，而这两套小户型在其他中介门店并没有挂出类似的挂牌价格。

“我们门店现在都是正常挂牌的房源。”该中介门店经理告诉记者，近期看房者较多的原因是市场供需关系发生变化：“我这套房子已经有两年没有卖出过了，之前很少有人买这套房的。”记者随后走访了虹口区、

徐汇区及浦东新区多个区域发现，近段时间市场成交活跃。据链家地产的统计数据显示:2020年7月下旬至今，上海各区市场累计成交54.33万平方米;

其中静安区网签14.97万立方米、排名第一(6月网签数据为12.56万平方米);浦东新区网签10.74万立方米、排名第二(6月网签数据为7.32万平方米)。

1、虹口区

记者走访了虹口区多个小区发现，房源挂牌量均比较多。记者在虹口区一小区发现，该小区目前挂牌房源均为中高档小区，

均价约为每平方米6万元以上。而在一楼的商铺内，记者也发现有部分房源可供选择，主要是为出租或自住人群提供房屋出租服务。“现在还是有不少业主愿意降价或者找人接盘。”上述中介门店经理称，

目前虹口区有近十套单价在百万以上或面积超过300平方米、总价超过1000万元的房源。有一套单价110万元/平方米-130万元/平方米的房源甚至挂出了近三个月最低成交单价约105万元/平方米-116万元/平方米。

2、徐汇区

在“小阳春”行情的带动下，徐汇区二手房市场依旧热度不减，据链家地产统计数据显示:2020年7月下旬至今，徐汇区累计成交房源2451套。其中，杨高南路上的这套153平方米的小户型房源成交均价为15999元/平方米，

在杨高南路附近已经成为不少购房者的“心头好”。“我一看就是想要这套小户型的。”王先生告诉记者：根据自己所在小区当前均价来看,153平方米的这套房源挂牌价格为135.5万元左右。该小区位于杨高南路上，

距离地铁7号线杨树浦路站仅约400米。小区周边生活配套成熟，可满足日常生活所需。

3、浦东新区

浦东新区二手房市场的成交热度并不高，但其成交速度却是同区域无法比拟的。7月25日，记者走访了浦东新区某二手中介门店看到，最近不少业主都在积极降价处理。该中介门店负责人表示：“目前看房者一般都比较着急，

如果看到合适的价位会立马议价，一般会给出个5成左右的优惠。”“很多客户都比较着急卖掉房子，但在看房后也不一定就会马上就卖掉。!现在看房者多也是因为客户着急卖掉房子而造成的。”该负责人表示，

“客户想尽快卖掉房子而急于卖掉也是正常情况。”据了解，该门店大部分房源都是热门楼盘，比如有一套“热门盘”挂出的报价为700万元，而其他两套房源挂牌价分别为650万元和60万元。

四、新盘上市节奏较快，网签价格下调

据了解，上半年全市共新盘推出2058套房源，去化率高达79%。虽然新盘销售节奏较快，但大部分项目目前仍然以小户型为主。

据统计,6月下旬至今，全市共有16个项目加推了768套房源(不含徐汇新场镇1个项目),供应量比去年同期增长了80%左右。其中,9家楼盘有小户型房源放出;3个项目有小户型房源无人认领。

值得注意的是：在上半年累计成交了460套的基础上,7月以来全市网签量同比降幅达50%。据业内统计,7月至今(截至9月15日)全市共网签9422套房源，

相比于6月减少了186套;其中徐汇新场镇、浦东新区和嘉定三个区域的新房日均成交套数较前期下降幅度超过50%。

1、销售回暖，有开发商开始打折促销：普宅总价下调明显

据记者了解，近期部分开发商开始打折促销，普宅降价明显。如位于青浦区的上海紫御府今年7月推出了2种户型的108套房源(120㎡和134㎡两种户型),单价从8.6万元/㎡下调至6.5万元/㎡(折后);而位于青浦区的紫御花园单价则从8.4万元/㎡下调至6.3万元/㎡。

而位于浦东新区的世纪荣园和融创・上海之光都纷纷推出了9.8折优惠活动，总价则分别下调了10万元/O和8万元/O;此外，位于普陀区和宝山区等中心城区的开发商也开始推出更多优惠。普宅价格下调明显：

普宅降价明显的项目多为市中心高价区域或核心区域、高端项目或改善型项目。如位于浦东新区和徐汇区高端区域的世纪荣园推出了88至139㎡(5至6室)房源;位于宝山区板块的世纪荣园推出了188㎡(7室)房源。

2、新房市场回暖，购房者心态乐观，对未来市场信心增强

虽然最近几周新房成交量出现了明显下滑，但近期来看，成交回暖现象较为明显。根据中国房地产测评中心发布的数据,

8月上海新房销售面积环比上涨4.5%,涨幅比6月扩大1.9个百分点;且新房交易量同比上涨41.3%,增速比6月加快0.7个百分点。其中，住宅销量同比上涨44.8%;商业零售成交面积同比下降10.4%;而住宅成交量则同比上涨了30.7%。

可以看到今年上半年上海住宅成交量走势与全国市场基本保持一致。而在这一基础上，购房者心态也相对乐观。有购房者表示：“虽然最近几个月二手房市场明显下滑，但从目前楼市成交情况来看，成交量出现了明显回升态势。

”此外也有购房者认为：“随着新房库存的减少以及未来新房供应量的增加，新房市场将进一步回暖，并且对市场信心增强”。

3、中介公司主动让利，部分地区报价下调;

一位中介人员告诉记者，近期他和同事一起负责小区里20多个楼盘，每个月几乎都能接到20多个买房咨询电话。

“客户的观望情绪比较强烈，成交也比较慢。”这位中介人员称：“在当前市场环境下，买房人和中介公司都不希望看到自己的房子卖不出去，所以都希望能够通过让利来吸引客户来买房。”与他们同行者中有人称其“主动让利”不同，

有的中介人员表示他们自己不主动让利的话，不会给出更低比例的佣金奖励或者折扣，而且最近行情不好，只能下调报价。在某中介门店见到记者时表示：“我们也只能是把优惠幅度再降一点、给到客户一些优惠价格和折扣空间，

并且不会把价格降得太低。”“现在很多楼盘都是打折卖房子了，都是让客户来交定金签合同，虽然我们没办法在定金里扣除佣金，但起码能让客户省下一部分钱。”某中介人员告诉记者。

4、部分热点楼盘二手房均价下调超2%。

与新盘集中推售价格下调相反，不少热点区域的二手房价格则出现下调，部分甚至出现下调幅度超2%的情况。走访中发现：

嘉定的世茂璀璨天地(世茂锦悦)、浦东的新里嘉园(世茂星悦)、闵行的东方御园(东方御府)、浦东的金桥大运御城(金桥大运御府)等几个热门板块二手房都出现了不同程度下降。

此外，黄浦、长宁、虹口、普陀、浦东等地新房与二手房价格差均超过了5%。在位于杨浦区吴中路板块内的绿地铂悦公馆里，记者见到了正在看房的陈女士和周先生两位客户。陈女士告诉记者：“我这是在9月初看房以来，

价格下降幅度最大的一笔成交了!”周先生称：“看房期间发现价格确实在下降了!”两位客户也称：“我们没有任何理由涨价呀!

”经发现：在浦东新区的新里嘉园和徐汇区的金桥大运御城分别有两个楼盘的二手房源挂牌量都较大;而在杨浦区的徐汇中城嘉园只有一家楼盘有二手房源挂牌价下调1.6%;而在浦东新区的东方御府更是下调了2%以上!