从积极拿地到开盘热销，央企华润今年持续发力，在郑州市场地位似乎也越来越稳固。

(相关资料图)

前有华润郑东万象城幸福里“10分钟20亿”的现象级热销，后有华润瑞府首开当天“2小时销售9.8亿元”。

更是凭实力以56.51亿元的成绩一举拿下郑州楼市上半年销售金额榜榜首！（数据来源克而瑞河南区域）

从不温不火，到被大众给予厚望，央企华润入郑12年都给郑州人带来了什么？火出圈的华润郑东万象城幸福里又能否对得起购房者的期待？

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入郑12年，华润郑州的路走的并不顺

华润置地，万亿央企华润集团旗下的地产业务旗舰，在众多购房者眼里也是品质保障的代名词，然而就是在一线城市有高端系产品和成熟开发经验的华润，来到郑州却遭遇口碑“滑铁卢”。

2010年，华润置地首入郑，进入郑州的第一个项目是商业综合体项目——万象城，涵盖华润大厦、华润悦府和万象城商业中心，高规划和高规格使其成为了当时郑州的明星楼盘。

其中，华润悦府作为华润入郑的首个住宅产品，市场给了非常高的热情，两年后，华润精装入市，却是以业主维权的“白条幅、红大字”收场，豪华精装的“中原奢宅”沦为品质悲剧，5000+的装标减配引发业主不满及维权。

华润悦府之后，华润又陆续在郑州开发了华润悦玺、华润紫云府、华润悦景湾、华润新时代广场、华润凯旋门等，其中多个楼盘又陆续遭遇过维权，品质缩水、降价减配、霸王条款、逾期交房等...。

就在今年4月，一个“央企华润，自毁门面”的新闻再次刷屏，华润紫云府大门被强拆遭业主维权和声明，大多数业主表示，当时也就是看重这个新中式的气派大门而买的房，现在说因为违建被拆，完全是在欺骗业主。

然而不仅住宅产品，华润在业内TOP的商业在郑州走的也并不成功。

万象城，央企华润旗下开发运营的高品质消费中心，也是行业标杆之一，华润凭借“万象城”系列商业成为全国商业地产的前列。

郑州万象城作为华润全国的第六座万象城，2014年4月初开业，受到颇高关注度，但之后品牌撤店、业态升级、营销转型等，后续发展并不尽如人意。

直至2015年，丹尼斯大卫城开业，其规划定位的高端品牌落位，更是拉大两者之间的差距，甚至打不过郑州其他新兴商场。本想靠万象城打响招牌，却一不小心做成了华润全国系统内品牌引入最差的万象城。

入郑12年，从初战折戟，到后续项目的不温不火，市场对华润有多大的期待，就有多少的失望。

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央企华润郑州第二座万象城能否挽尊？

2021年6月3日，郑州首轮集中土拍，华润打败业内盛传已久要入郑的银泰，联合杭州建杭以67.8亿元，溢价率超50%的高价，摘得郑东“综合用地3”商业用地。

该地块位于金水东路以南、东风南路以西、七里河北路以北，共占地190亩，土地用途显示为商住混合。地上为商务金融用地，商业零售、餐饮、旅馆用地兼容城镇住宅用地。

而这次，华润也展示了央企的速度，2021年6月23日，金水东路地块项目公司成立，两大股东，华润持股65%，杭州建杭持股35%，7月15日，奠基开工仪式。

从拿地到开工，仅用了39天。

再到地块案名华润郑东万象城幸福里公布，华润郑东第二座万象城来了！

华润郑东万象城幸福里，190亩的地块，两个地块分四期开发。

北苑地块为郑州万象城商业，主要为M1郑东万象城，也是全国华润第九座万象城，位于金水东路和东风南路的西南，紧邻郑东双子塔，加街区总体量是24万方，包括一栋限高220米自持写字楼和一个超五星级酒店，以及6栋高端住宅。

南苑为幸福里住宅地块，占地约88亩，整体容积率5.49，绿化率25%，规划有8栋高层住宅、2栋装修公寓以及一所6班幼儿园（前期为售楼部），其中住宅部分与东边的商业和公寓分离，做单独的无底商社区。

华润“幸福里”首次来郑，对标其它城市样板，深圳幸福里可以说是代表作，而这次，华润能否彰显自己央企实力的担当，重新挽回郑州人的信任以及市场口碑？

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捆绑车位，是一个愿打一个愿挨么？

5月26日，华润郑东万象城幸福里一期首批开盘，360套房源，开盘10分钟，住宅认购率99%，销售金额19.03亿，车位销售套数286个，金额1.15亿，合计销售20.18亿。

可谓是今年郑州第一“火”！

诚然，华润郑东万象城幸福里位置和区位价值已经无需多言，坐拥高端商务区，双地铁，金水路，七里河等，资源汇聚，地段优势明显。配套方面，目前劣势主要在教育这块，周边比较优质能配上项目高端定位的学校不多，华润对外也没有针对教育配套的推广，后续怎么划片还是未知。

但总体来说，高铁商务区的地段价值都是板块内项目躺赢的保障，不热都不行了。

躺赢的地段，开发商也开启了躺卖的节奏，玩出了“价格”的新花样。

项目从前期蓄客阶段，就要求客户定存20万，之后样板间开放升级冻资，按揭冻资130万起，全款冻资420万起，车位贷款冻资5万，全款冻资40万。

这样的冻资要求在近几年郑州市场上也是独一份了。

然后就是绑定车位。据悉，如果买房绑定40万一个的车位就可以优先选房。

单单一个车位就40万？什么概念？目前郑州主城一个三房刚需的首付差不多就是这个数。

再对比一下周边的其他小区，幸福里的车位在板块内算是高价了：

海马公园，18万-23万/个，

东方鼎盛时代，约25万/个，

建业天筑，26万-30万/个，

高速奥兰花园，约15万/个，

雅宝国际花园，约25万/个。

均价3万，最小面积149㎡，一个车位40万，总价起步门槛490万以上。

而据消息透露，项目二批次开盘，想选到更好的楼层起码要绑两个车位，80万？？就算有关系至少也得买一个车位。

先不说捆绑销售是否合规，但利用稀缺地段和买方心理，充分发挥“卖方市场”的经济潜规则，一次性绑定两个车位，着实有点贪心。

且个别楼层房源价位33000元/㎡，再加两个车位，实在没有溢价可言。

产品户型方面，幸福里南苑的8栋住宅，4个角的4栋楼1#、3#、7#、9#是150㎡-180㎡户型，中间4栋2#、5#、6#、8#是230㎡-280㎡的大户型。

都是大面宽设计，四面朝南，虽然没有太大问题，但也并不算太惊艳，大多都是竖厅或者横厅+四角卧室的设计。

部分户型也有不同程度的遗憾，200㎡以下的户型，149㎡的三房户型是市场比较经典普遍的正常大三房，179㎡的大平层客厅并不大，且过道太多。

相对来说，最好的户型是231㎡四房，L型阳台，动区一体化设计。不过200㎡以上的三卫户型，如228㎡、231㎡、270㎡的次卧附带卫生间都是暗卫设置。

项目区别于海马的毛坯，全部为精装修交付，此前华润样板间开放后，市场褒贬不一。

从样板间的实景装标来看，客餐厅地面采用石材，主次卧为实木复合地板，主客卫淋浴虽是一线品牌，但多为旗下中端，卫生间马桶主客卫也有区别，一个智能一个普通，卧室内非落地窗。

一部分人认为，华润这个装标只能算改善，但称不上豪宅，不免有些失望，从而犹豫或者放弃；也有部分人认为，毕竟限价3万元/㎡，开发商也不会做赔本的买卖。

虽说买房还是看需求和我愿意，但也不禁要反问，600万+的大平层和北龙湖低密洋房，哪个更香？

最后：

在当下的房地产市场，分化、调整、优化是各大房企时刻面临的考验，大量忠实的客户和优质的品牌形象才是房企赢得未来市场的关键。

作为今年郑州最火的一个项目，华润郑东万象城幸福里确实被给予厚望。

也希望作为央企的华润能真正发挥央企在房地产市场的担当与实力，用心做品牌、用心做项目，为自身赢得局面的同时，也能真正为郑州楼市带来更多正向的引领。