最新资讯:入郑12年,从不温不火到被予厚望,华润能否担当起央企实力?
来源:乐居买房 | 2022-08-16 16:07:26

从积极拿地到开盘热销,央企华润今年持续发力,在郑州市场地位似乎也越来越稳固。


(相关资料图)

前有华润郑东万象城幸福里“10分钟20亿”的现象级热销,后有华润瑞府首开当天“2小时销售9.8亿元”。

更是凭实力以56.51亿元的成绩一举拿下郑州楼市上半年销售金额榜榜首!(数据来源克而瑞河南区域)

从不温不火,到被大众给予厚望,央企华润入郑12年都给郑州人带来了什么?火出圈的华润郑东万象城幸福里又能否对得起购房者的期待?

1

入郑12年,华润郑州的路走的并不顺

华润置地,万亿央企华润集团旗下的地产业务旗舰,在众多购房者眼里也是品质保障的代名词,然而就是在一线城市有高端系产品和成熟开发经验的华润,来到郑州却遭遇口碑“滑铁卢”。

2010年,华润置地首入郑,进入郑州的第一个项目是商业综合体项目——万象城,涵盖华润大厦、华润悦府和万象城商业中心,高规划和高规格使其成为了当时郑州的明星楼盘。

其中,华润悦府作为华润入郑的首个住宅产品,市场给了非常高的热情,两年后,华润精装入市,却是以业主维权的“白条幅、红大字”收场,豪华精装的“中原奢宅”沦为品质悲剧,5000+的装标减配引发业主不满及维权。

华润悦府之后,华润又陆续在郑州开发了华润悦玺、华润紫云府、华润悦景湾、华润新时代广场、华润凯旋门等,其中多个楼盘又陆续遭遇过维权,品质缩水、降价减配、霸王条款、逾期交房等...。

就在今年4月,一个“央企华润,自毁门面”的新闻再次刷屏,华润紫云府大门被强拆遭业主维权和声明,大多数业主表示,当时也就是看重这个新中式的气派大门而买的房,现在说因为违建被拆,完全是在欺骗业主。

然而不仅住宅产品,华润在业内TOP的商业在郑州走的也并不成功。

万象城,央企华润旗下开发运营的高品质消费中心,也是行业标杆之一,华润凭借“万象城”系列商业成为全国商业地产的前列。

郑州万象城作为华润全国的第六座万象城,2014年4月初开业,受到颇高关注度,但之后品牌撤店、业态升级、营销转型等,后续发展并不尽如人意。

直至2015年,丹尼斯大卫城开业,其规划定位的高端品牌落位,更是拉大两者之间的差距,甚至打不过郑州其他新兴商场。本想靠万象城打响招牌,却一不小心做成了华润全国系统内品牌引入最差的万象城。

入郑12年,从初战折戟,到后续项目的不温不火,市场对华润有多大的期待,就有多少的失望。

2

央企华润郑州第二座万象城能否挽尊?

2021年6月3日,郑州首轮集中土拍,华润打败业内盛传已久要入郑的银泰,联合杭州建杭以67.8亿元,溢价率超50%的高价,摘得郑东“综合用地3”商业用地。

该地块位于金水东路以南、东风南路以西、七里河北路以北,共占地190亩,土地用途显示为商住混合。地上为商务金融用地,商业零售、餐饮、旅馆用地兼容城镇住宅用地。

而这次,华润也展示了央企的速度,2021年6月23日,金水东路地块项目公司成立,两大股东,华润持股65%,杭州建杭持股35%,7月15日,奠基开工仪式。

从拿地到开工,仅用了39天。

再到地块案名华润郑东万象城幸福里公布,华润郑东第二座万象城来了!

华润郑东万象城幸福里,190亩的地块,两个地块分四期开发。

北苑地块为郑州万象城商业,主要为M1郑东万象城,也是全国华润第九座万象城,位于金水东路和东风南路的西南,紧邻郑东双子塔,加街区总体量是24万方,包括一栋限高220米自持写字楼和一个超五星级酒店,以及6栋高端住宅。

南苑为幸福里住宅地块,占地约88亩,整体容积率5.49,绿化率25%,规划有8栋高层住宅、2栋装修公寓以及一所6班幼儿园(前期为售楼部),其中住宅部分与东边的商业和公寓分离,做单独的无底商社区。

华润“幸福里”首次来郑,对标其它城市样板,深圳幸福里可以说是代表作,而这次,华润能否彰显自己央企实力的担当,重新挽回郑州人的信任以及市场口碑?

3

捆绑车位,是一个愿打一个愿挨么?

5月26日,华润郑东万象城幸福里一期首批开盘,360套房源,开盘10分钟,住宅认购率99%,销售金额19.03亿,车位销售套数286个,金额1.15亿,合计销售20.18亿。

可谓是今年郑州第一“火”!

诚然,华润郑东万象城幸福里位置和区位价值已经无需多言,坐拥高端商务区,双地铁,金水路,七里河等,资源汇聚,地段优势明显。配套方面,目前劣势主要在教育这块,周边比较优质能配上项目高端定位的学校不多,华润对外也没有针对教育配套的推广,后续怎么划片还是未知。

但总体来说,高铁商务区的地段价值都是板块内项目躺赢的保障,不热都不行了。

躺赢的地段,开发商也开启了躺卖的节奏,玩出了“价格”的新花样。

项目从前期蓄客阶段,就要求客户定存20万,之后样板间开放升级冻资,按揭冻资130万起,全款冻资420万起,车位贷款冻资5万,全款冻资40万。

这样的冻资要求在近几年郑州市场上也是独一份了。

然后就是绑定车位。据悉,如果买房绑定40万一个的车位就可以优先选房。

单单一个车位就40万?什么概念?目前郑州主城一个三房刚需的首付差不多就是这个数。

再对比一下周边的其他小区,幸福里的车位在板块内算是高价了:

海马公园,18万-23万/个,

东方鼎盛时代,约25万/个,

建业天筑,26万-30万/个,

高速奥兰花园,约15万/个,

雅宝国际花园,约25万/个。

均价3万,最小面积149㎡,一个车位40万,总价起步门槛490万以上。

而据消息透露,项目二批次开盘,想选到更好的楼层起码要绑两个车位,80万??就算有关系至少也得买一个车位。

先不说捆绑销售是否合规,但利用稀缺地段和买方心理,充分发挥“卖方市场”的经济潜规则,一次性绑定两个车位,着实有点贪心。

且个别楼层房源价位33000元/㎡,再加两个车位,实在没有溢价可言。

产品户型方面,幸福里南苑的8栋住宅,4个角的4栋楼1#、3#、7#、9#是150㎡-180㎡户型,中间4栋2#、5#、6#、8#是230㎡-280㎡的大户型。

都是大面宽设计,四面朝南,虽然没有太大问题,但也并不算太惊艳,大多都是竖厅或者横厅+四角卧室的设计。

部分户型也有不同程度的遗憾,200㎡以下的户型,149㎡的三房户型是市场比较经典普遍的正常大三房,179㎡的大平层客厅并不大,且过道太多。

相对来说,最好的户型是231㎡四房,L型阳台,动区一体化设计。不过200㎡以上的三卫户型,如228㎡、231㎡、270㎡的次卧附带卫生间都是暗卫设置。

项目区别于海马的毛坯,全部为精装修交付,此前华润样板间开放后,市场褒贬不一。

从样板间的实景装标来看,客餐厅地面采用石材,主次卧为实木复合地板,主客卫淋浴虽是一线品牌,但多为旗下中端,卫生间马桶主客卫也有区别,一个智能一个普通,卧室内非落地窗。

一部分人认为,华润这个装标只能算改善,但称不上豪宅,不免有些失望,从而犹豫或者放弃;也有部分人认为,毕竟限价3万元/㎡,开发商也不会做赔本的买卖。

虽说买房还是看需求和我愿意,但也不禁要反问,600万+的大平层和北龙湖低密洋房,哪个更香?

最后:

在当下的房地产市场,分化、调整、优化是各大房企时刻面临的考验,大量忠实的客户和优质的品牌形象才是房企赢得未来市场的关键。

作为今年郑州最火的一个项目,华润郑东万象城幸福里确实被给予厚望。

也希望作为央企的华润能真正发挥央企在房地产市场的担当与实力,用心做品牌、用心做项目,为自身赢得局面的同时,也能真正为郑州楼市带来更多正向的引领。

精彩推荐