乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，多维度解析，给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

管城老城纯新盘 |郑州洺悦融园

楼盘亮点概况

主城二环地段价值凸显

内容：管城老城区少有的新盘项目，紧邻航海路东西主干道，地铁、公交、商业等生活配套较为完善。

主城少见的低容积率

内容：容积率2.99，在主城二环沿线稀缺，整体地块为净地开发，无安置及公租房，整体居住舒适度较高。

央企开发，交付实力有保障

内容：电建地产具备16年的房地产开发经验，央企资金实力雄厚，2021年11月拿地，2022年2月开始施工，整体节奏较快。

综合推荐购买人群：

郑州主城二环置业，最小户型99 m²，首付门槛50万起，适合主城刚改及改善群体。

【房价及潜力分析】

郑州洺悦融园纯新盘，尚未首开，带装修交付，据置业顾问透露，首开价格约19000-20000元/m²。

对比周边在售新房，龙湖雅宝天钜同为片区偏改善住宅，目前仅剩少量房源在售，毛坯交付，均价约18000元/m²。其它在售楼盘有佳田未来新城、中博城、腾威城等，但位置和开发商实力均与电建相差甚远。

对比周边二手房，偏改善基因的住宅康桥知园二手房价格约19000元/m²，奥兰和园 二手房价格约17000元/m²，一路之隔的正商新蓝钻16000元/ m²。

综合来看，电建开发的郑州洺悦融园项目，位置好，规划相对好，带装修交付的价格也相对合理。

评测师有话说：无直接竞品，产品定位偏改善。在管城老城区，偏改善的在售新房稀缺，开盘预计房价19000-20000元/平米，带装修交付，目前团购优惠是2万抵10万元，后期开盘优惠可叠加。

【产品规划测评】

郑州洺悦融园位于郑州市管城区航海路与豫英路交汇处向南200米路西，开发商是电建地产，占地面积84.4亩，共17栋楼，其中15栋住宅，外围是10栋32-33层高层布局，内部5栋17-18层小高层，总户数1435户，容积率2.99，绿地率：33.1%，车位配比：1:0.95，交房时间在2024年年底，带装修交付，物业公司是电建物业自持，物业费2.72元。

该地块拿地时间在2021年11月19日，由郑州中电建文博置业有限公司以熔断价摇号方式竞得，楼面价为7145元 /㎡，溢价率14.9%，毛坯限价销售均价不超过16800元/平方米，装修价格不得超过3300元/平方米。

小区整体景观采用宋氏园林建筑风格，建筑风格及外立面均为新中式设计，外立面三段式设计，低层石材、中层真实漆加金属格栅。小区大门整体抬高约1米左右，大通门高约6.1米，配千里江山图。小区户型设计比较纯粹，仅有建面约99平、129平和143平米三个面积段，其中99平和129平为主力户型，均分布在高层上。143平米户型均分布在小高层上，一梯一户设计。

评测师有话说：郑州洺悦融园是目前管城老城综合素质较好的地块，户型设计比较纯粹，在地段位置，以及新中式府宅的低密设计上具有较强的竞争实力。目前项目已取得四证，预计五月中上旬售楼处及样板间开放，六月开盘入市。

【主力户型分析】：

99平米紧凑三房设计，三室两厅两卫，位于高层的中间户，连廊设计，全明方正，功能性强。

三开间朝南，南向采光面宽约9.4米，餐客一体一线相连，整体空间感比较开阔，客厅开间3.5米。

双阳台设计，南向连接贯通式大阳台，阳台进深1.8米，阳台面积约11.5㎡，阳台半封闭，赠送一半面积。北向书房连接小阳台，后期可根据需求进行打通，增加书房空间面积。

北侧入户，无独立玄关设计，室内私密性不强。入户紧邻厨房，方便日常采买直接进入厨房，餐厅临近厨房，方便就餐，但整体空间较为局促。

双卧室朝南，主卧套房设计，带有独立卫浴，功能性强，保证主人生活私密性。北向小书房面积较小，可考虑与阳台打通。

99平米三室两厅两卫整体户型功能性强，但私密性，南北通透性、舒适性一般。

129平米舒适三房设计，三室两厅两卫，位于高层的边户，全明方正，双阳台，舒适性高。

三开间朝南，整体南向采光面宽超10米，客厅面宽4米，客厅、餐厅一体相连，整体面积约30平米，空间比较开阔。南向联通大阳台设计，进深1.8米，阳台面积约12平米，满足日常更多使用需求。

双卧室朝南，主卧套房设计，南北贯通布局，保证室内的空气流通，带有独立衣帽空间和独立卫浴，保证主人生活私密性和居住的舒适度。北向次卧面积较小，可与北向阳台打通，增加卧室空间。

厨房U型设计，洗、切、烹饪的动线布局合理。客卫干湿分离设计，且分布合理，方便公共区域及休息区使用。

129平米做三房，相比市面上同户型面积做紧凑四房的产品，居住舒适度好，但厨房窗户朝东侧，与客厅的南北通风性一般。

【交通出行测评】

轨道交通：距离地铁5号线城东南路站A口直线距离约500米，距离5号线航海广场站直线距离约900米，标准的地铁房。距离地铁2号线南五里堡站直线距离约1.3公里，可通过地铁5号线城东南路站经过1站快速换乘2号，到达城南和城北核心区域。经过2站换乘地铁4号线，到达北龙湖金融岛等核心区域。

公共交通：小区1公里范围内有17个公交站点，小区东门豫英路上零距离可乘坐193路、89路、S118路，可直达CBD、二七广场、万象城等核心商圈。小区向北约200米，在航海路上公交线路十余条，如B1、B16、B17、B101、129、38、3、46、86、Y12路Y28路游51路游51路支线等，其中B1、B16、B17、B101均为城市快速BRT公交，有专属BRT行驶车道，更快速便捷，可快速直达CBD、郑州火车站、二七广场等核心商圈。

自驾：小区周边拥有三纵三横立体交通网，其中航海路为城市二环东西主干道，可与多条南北主干道如中州大道、花园路、城东路、机场高速等连接，但航海路作为二环东西主干道，不可避免的在上下班高峰期会存在拥堵、行车缓慢的情况。

评测师有话说：二环核心的地段位置，项目拥有非常便捷的立体交通网，不论是地铁、公交还是自驾，都是在售新房中的佼佼者。

【周边配套测评】

教育配套：小区南侧规划中小学用地，但尚未开工建设。周边1公里范围内有5所学校，包含贝斯特外语小学、港湾路小学、管城区外国语学校果园路小学、第六十三中学、第四十三中学。

医疗配套：小区北侧一路之隔规划有医疗用地，占地约50亩，但医院类型未确定，尚未开工建设。周边1公里范围内有管城区人民医院，2公里范围内有多个社区服务中心，3公里范围内郑州人民医院南院区、郑州陇海医院、郑州长江医院、郑州黄河科技大学附属医院等多所医疗配套，满足日常看病需求。

商业配套：小区向东约500米左右是福都购物中心，可满足日常逛街、购物需求，周边3公里范围内有富田购物中心、美景龙堂万科广场等商业配套。

公园配套：小区西北侧规划有公园绿地，但尚未建成。小区东南侧直线距离500米是十八里河，沿十八里河两侧均绿化景观和逸心公园可作为日常休闲场地。

评测师有话说：目前小区南侧不利因素静安堂尚未完全拆除，但新的控规已出，该地块为后期中小学用地。另外，管城区的教育资源一直是郑州主城短板区域之一，小区周边没有相对好的名校资源。

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