乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

荥阳市|瀚宇天悦湾

楼盘亮点呈现

体量大盘，低密宜居

总占地约3600亩，总建筑面积约300万方，容积率约为2.88，绿化率约为30%，低密宜居。

产品类型和户型丰富

在售有130-160㎡高层产品、约160㎡洋房产品和约273㎡叠拼房源，产品类型丰富，可选性强。

置业门槛较低

在售均价约6500元/㎡，在售130-160㎡高层房源，首付约25万起，置业门槛较低。

综合推荐购买人群：位居郑上新区，首付约25万起，产品类型多样，适宜地缘多种购房人群。

房价及潜力分析

瀚宇天悦湾目前在售均价约6500元/㎡，毛坯交付。

区域内新房裕华行园均价约6000元/㎡，毛坯交付；金石国际均价约7500元/㎡，毛坯交付；正商博雅华庭均价约5800元/㎡，毛坯交付等。二手房方面，片区内成交价格区间约为7000-8500元/㎡，综合来看，瀚宇天悦湾属于区域中等水平，价格适中，性价比较高，刚需和地缘刚改客户可关注。

价格潜力：瀚宇天悦湾位于郑上新区，是瀚宇集团打造的升级之作，产品很丰富，可选择性较多。目前周边配套不是很成熟，多数设施为规划和在建中，不过瀚宇天悦湾交房时间较早，预计2022年10月交付，准现房购房更有保障，加之后期配套规划落地之后，生活会更加方便，未来区域内保值或溢价潜力可期。

项目测评

瀚宇天悦湾是由瀚宇集团开发打造的升级产品，位于郑上路以南，万山路以西，高山路以东，310国道以北，规划总占地约3600亩，总建筑面积约300万方，容积率约为2.88，绿化率约为30%，低密宜居，居住舒适度比较高。瀚宇天悦湾规划有130-160㎡高层产品，目前高层户型所剩无多、约160㎡洋房产品和约273㎡叠拼房源，均价约6500元/㎡，叠拼房源总价约430-440万/套，毛坯交付，准现房销售，预计约2022年10月交付。

瀚海天悦湾采用国内知名房企的开发模式，先造景，先行打造约1600亩滨河生态公园，打造集生态、休闲、康乐等一体的社区。瀚宇天悦湾建筑风格为现代简约风格，打造新中式园林。后期交付为自持物业，业主的生活服务能够得到保障。

【主力户型分析】：动静分区，空间利用率高

1、A1-2户型-三室两厅两卫

131㎡三室两厅两卫，全明户型，动静分区设计，西侧休息区，东侧为活动区，功能分区合理，空间利用率高，互不打扰。西向入户玄关门，进门左手边是厨房和餐厅，方便放置采买物品，进门即可解放双手。厨房呈U型设计，洗切炒台面相连，烹饪动线清晰合理。餐客厨一体，使用方便。

南向客厅开间约3.6米，客厅和主卧两开间朝南，采光和视野表现尚可。北向两间次卧，其中一间带有生活阳台，增大使用面积。北向儿童房距离次卧比较近，方便家人照顾。卫生间未做干湿分离设计，会有些许不便。主卧带有飘窗和独卫，生活动线合理，私密性较强。

2、G1-b户型-三室两厅两卫

155㎡三室两厅两卫，方正全明户型，功能分区合理，中间位置为活动区，四周为休息区，空间利用率高。东侧入户玄关门，进门有归家门廊，私密性和储物功能兼顾。

进门右手边是书房，往里是餐厅和厨房，厨房呈U型设计，洗切炒台面相连，烹饪动线清晰合理。西北向次卧距离客卫较近，可做老人房，方便日常起居。客卫未做干湿分离设计，并且距离东南侧次卧较远，使用不便。

南向客厅和主卧、次卧三开间朝南，客厅开间约3.9米，采光和视野表现良好，客厅和次卧都带有大阳台，空间通透感更强。主卧为套房设计带有衣帽间和独卫，生活动线合理，私密性比较强。

交通测评

轨道交通：瀚宇天悦湾距离最近的地铁站为在建10号线畅园站，约有900米，距离很近，具备地铁优势。此外距离在建10号线荥阳二高站约有1.6公里。

公共交通：瀚宇天悦湾项目周边约1公里范围内约有10余个公交站点，公交线路约有4条条：荥阳（游)1路、郑上1路、荥阳火车站—冯沟、荥阳5路，搭乘可到达高铁西站、荥泽道沿线、荥阳广播电视台、荥阳市医院、市政府、实验高中、上街区、湿地公园、荥阳火车站等地。

自驾：瀚宇天悦湾北侧有郑上路，西侧为荥密路，东侧为荥泽大道、绕城高速等，周边交通路网较多，自驾相对便捷。

配套测评

教育配套：瀚宇天悦湾周边约2公里范围内有索河实验小学、荥阳市第一小学、荥阳市第二小学、荥阳第七小学；荥阳市龙门实验学校、荥阳市第一初级中学、荥阳市第二高中等，满足业主孩子基础体系的教育需求。

医疗配套：瀚宇天悦湾项目周边约3公里范围内有荥阳市人民医院、荥阳市第二人民医院、荥阳市中医院、荥阳市曙光医院和社区卫生服务中心等，医疗配套资源丰富，并缺距离都比较近，能够满足业主的日常就医和诊疗需求。

公园配套：瀚宇天悦湾周边约4公里范围内有檀岭公园、凤凰文化主题公园、荥阳市象棋公园等，空气质量好，人文气息浓厚，适宜傍晚散步及周末闲暇带家人出游。

商业配套：瀚宇天悦湾周边约4公里范围内有荥阳建业百货、聚梧桐购物中心、建业生活广场、绿荫半岛生活广场等，能够满足业主的日常购物和生活需求，但大多档次不算很高。