租购并举 保持房地产政策连续稳定(政策解读·聚焦中央经济工作会议⑤)

吃穿用住行，数“住”最吸睛。对于一年一度的中央经济工作会议，不少老百姓最关注的是关于住房政策的表述，最牵挂的是今后房地产市场走势。对于住房问题，中央经济工作会议着墨不少：住房制度、租赁市场、租赁企业、长效机制、调控政策连续性稳定性等，引发专家学者和业内人士广泛关注。

更好满足居民多层次住房需求

中央经济工作会议提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2017年，京沪两地试点共有产权住房的探索为解决住房问题打开了新的渠道。这一方式下，政府与购房人按份共有产权，政府将其持有的部分产权“使用权”让渡出来，购房者则能以较低的价格住进新房。

“过去，城镇商品住房的供应主体比较单一，主要是开发商提供，中央提出要探索多主体供给，就是要动员更多的社会力量参与进来。”国务院发展研究中心市场研究所研究员任兴洲表示，目前租赁住房中供应主体更为多元，比如开发企业、国有企业、产业园区以及房地产经纪机构都参与租赁住房的供给和经营。

所谓多渠道保障，就是住房保障方式和渠道要多元化。“今后，政府还是住房保障的主要主体，但是要探索更多的方式和渠道，动员更多社会力量进入，形式也要更加多样化。”任兴洲表示，过去在住房保障方式上，有廉租房、经济适用房，后来有了公租房和棚改安置房，“种类更多，保障手段也更丰富，棚户区改造过去以实物住房安置为主，近年来又在探索货币化安置的方式，给了被保障群众以更大的选择空间。”

多主体、多渠道，不仅指“房”，也同样指“地”。2017年8月，国土资源部等部门确定北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

“过去的城镇住房用地供应，主要是通过国有土地招拍挂方式用于商品房和租赁住房建设，或者政府划拨部分土地建设保障性安居住房。未来，在一些人口净流入的大中城市，集体建设用地也将参与进来，主要用于建设租赁住房。”任兴洲认为，利用集体建设用地建设租赁住房不仅可以增加城镇租赁住房建设用地的供应，有助于构建购租并举的住房体系，而且还有利于拓展农村集体土地的用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，能促进集体土地优化配置和节约集约利用。“相信今后城镇住房供应体系会进一步呈现多主体供应、多元化方式、多样性结构的趋势。”

“这样的住房制度，将更好满足居民多层次的住房需求：对于具备购房能力的城镇居民，支持其通过住房市场购买商品住房;对于无能力购买住房的居民，支持其从市场上租房居住;对于难以承受房租、符合条件的困难家庭，政府予以公共租赁住房保障。”龙湖集团副总裁韩石表示。

发展住房租赁市场特别是长期租赁

要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。中央经济工作会议将租赁市场发展提到了前所未有的高度，对于长期租赁更是鲜见地予以强调。

“租房市场发展滞后是我国城镇住房供应中的最大短板，特别是长租市场发展明显不足。”任兴洲认为，长期租赁最大的特点就是租赁期较长，契约关系比较稳定，有利于明确和稳定租赁双方的预期，让承租者安心、出租者放心。

对于整个市场而言，租赁同样意义重大。“租赁不仅是当前完善住房制度的核心工作，也是新型城镇化进程中解决好新市民住房问题的必由之路，还能通过分流购房需求、减少住房抵押融资需求等，促进住房市场稳定。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为。

面向未来，实现租购并举，关键就要补足一项项目前存在的租赁短板。

“不同于商品房开发建设后就可出售，资金可以较快回收，而建设长租公寓要长期持有，资金回收期长，资金压力大。尤其在初始阶段，大量资金要用于拍地、建设和运营。”任兴洲认为，要认真研究针对长租市场的融资、税收等相关政策，使长租市场的建设经营实现良性发展，更有效地培育长租市场。