热点地区限价政策导致大部分高价地块项目处于停滞状态

拿地大户无力开发卖股求生

一项最新的调查数据显示，2016年50个典型的“高价地块”，目前仅有7个项目入市，29宗土地已开工但未开盘，另有14宗尚未开工，这也意味着，有43宗土地项目尚未入市。“高价地块”的入市情况，往往被市场用来解读房地产市场的基本面，是楼市的风向标之一。总体上来看，“高价地块”遭遇到入市难。楼市最严调控对“高价地块”影响如何?开发商如何对待拿到手的“高价地块”，北京青年报记者了解到，开发商围绕“高价地块”的断臂求生正在进行。

多宗“高价地块”闲置超一年

一般而言，从土地出让到房源供应尚有时间差，今年的新增房源主要倚仗去年和前年获取地块能否顺利入市，2016年是高价地块产生的高峰期，全年产生了350宗高价地块，其单价和总价都创造了纪录。

根据克而瑞地产研究机构统计，350宗高价地块绝大部分都集中分布在一、二线热点城市，其中杭州、南京、天津、上海等市的“高价地块”成交总价均超过了800亿元，合肥的高价地块幅数更是达到了32幅。

克而瑞地产研究中心在对上述350宗高价地块进行综合考察后，以城市房地产交易规模、高价地块幅数、地块交易时间等因素，选取了50个典型高价地块作为样本进行分析。从这50块高价地块建设现状可以看到，其中只有7个项目进入了开盘阶段，而在未开盘的43个项目中，一年过去之后，仍有多达14个项目处于未开工的状态。从全国范围来看，在楼市调控的背景下，高价地块遭遇了入市难的问题。

14宗尚未开工的高价地块主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市，其中不乏2016年上半年便成交的苏地2016-WG-26号地块和厦门2016第021号同安区2016TP02地块，闲置时间已达一年以上。

开发商忌惮“限价”仍在观望

具体来看，14宗地块中仅有4宗出让时便涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续，相较于平整地块而言，开发周期较长，典型代表如南京栖霞区NO.2016G58号地块和深圳光明新区A646-0059地块。多数未开工地块主要源于开发商对政府政策的观望态度所致。

这些高价地块项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，区域“限价”甚至直逼高价地块项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块，拿地楼面价38960元/平方米，目前区域最高限价标准为40000元/平方米，若此时入市基本无利润空间可言。

中原地产首席分析师张大伟表示，2016-2017年购入高价地块的企业，基本按照正常周期都会在2017年入市，但全国严格的限价政策，导致大部分项目都处于停滞状态。

张大伟认为，限价条件下高价地项目入市难度很高，这些高价地块拿地时房企对市场过度乐观，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地块，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。整体看，高价地块面临市场与政策双风险。

“面粉贵于面包” 开发商按兵不动

据克而瑞地产统计，目前50宗地块中近60%处于已开工未开售阶段，整体高价地块项目的开发速度还是较为缓慢的，排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，还有一些项目选择了延迟入市。

克而瑞地产研究中心分析人员表示，今年以来楼市调控不断升级，“四限”范围力度持续扩容，整体市场下行趋势也较为明显，尤其是政府区域“限价”政策的出台，对房企即将入市的高价地块项目冲击不小。因部分高价地块项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在高价地块成交楼面价与周边精品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

以合肥葛洲坝中国府项目为例，拿地楼面价为22103元/平方米，目前周边项目在售均价也仅为22000元/平方米，房企的入市积极性显然不高。

一家知名开发商负责销售的副总经理对北青报记者表示，高价地块如果现在入市，必然面临亏损的局面。

去年4月15日，南京举行的一场土地拍卖会拍出了麒麟板块的新“高价位”。61轮的疯狂竞争之后，北京京奥港以47.6亿元摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块，楼面价高达22353元/平方米，溢价率达163%。当时据业内人士估算，22353元/平方米的楼面价未来的房价可能卖到40000/平方米，但京奥港未来墅最终获批的房价为25000-27000元/平方米。