创意摄影/新京报记者 王远征

在严厉的楼市调控威力之下，房企资金链问题开始爆发。近日，深圳奥宸地产资金链断裂传闻席卷地产圈，老板不知所踪，员工被爆欠薪3000万。

即使是大型房企也不乐观。随着融资渠道全面收紧，机构数据显示，房企5月份的融资规模同比几乎被“腰斩”。在融资和销售两端卡紧之下，资金回笼成为房企下半年的难题。

钱“紧”，债务压力大

根据奥宸员工发出的讨薪诉求书，奥宸长期拖欠员工工资达3000万。据深圳当地媒体探访，目前深圳奥宸地产南山阿里云大厦办公室，因拖欠物业费已被贴上封条。

这家曾名列“中国地产100强企业”的房企，在深圳、北京、昆明等多个城市拥有房地产项目。不过，其在2014年就开始出现了资金链断裂的问题，云南2个项目停工，深圳项目去年也被司法查封。今年此轮调控之下，奥宸地产资金链再度出现问题。

不只是奥宸地产，近期房企股权交易频繁，更是出现了大量中小型房企出售旗下项目的案例。前不久，深圳控股就以现金总价54.25亿元向恒大地产集团出售地产业务，这部分地产业务主要集中在三、四线城市。

“从我看到的情况，今年以来房企的资金链压力确实更大了，尤其是小型房企生存困难。”绿城中国副总裁冯征告诉记者，这已经不是融资成本提高到多少的问题，而是能否融到资，大型房企依托银行、实力股东的关系，会好很多。

维权、并购或许只是开始，每一轮调控，都有一部分中小房企扛不住。其中，上一轮调控的2014年，仅3月份被媒体曝光出来的房企资金链断裂案例就有10余起，遍及浙江、江苏等地。

上市房企也面临资金链紧张、债务到期压力。近日，国泰君安一份数据显示，405家发行样本中，有107家房企净负债率超过100%，有接近50家净负债率超过150%，16家房企净负债率甚至超过300%。尤其是目前快速并购的房企，如融创、阳光城，均面临高负债率问题。

融资端全面收紧

从去年以来，房地产开发贷、公司债、股权融资等受到很大限制，甚至是表外融资的地产基金和资管计划均受限制。

值得一提的是，房企5月份的融资规模同比几乎被腰斩。克而瑞研究中心近日发布的数据显示，今年5月108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌了45.3%。

在克而瑞数据中，银行贷款环比下降了29.67%;受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%;同期海外发债额为零。值得注意的是，房企通过境内债券融资是近两年输血的重要手段。

目前，房企不得不转向信托、私募等其他融资渠道，而融资成本也将变得更高，有房企融资成本甚至超过10%。据用益金融信托研究院报告显示，6月12日-6月18日成立的集合信托中，房地产领域规模占比再次罕见地居首。

用益金融信托研究院助理研究员黄琬娜分析称，房企的资金需求较大，目前银行贷款、再融资、海外融资等成本相对较低的融资渠道均受一定阻滞，导致房企资金募集回流到信托、资管等高成本融资渠道。

不过，针对房地产信托的监管正在趋严。近期，银监会重点检查房地产信托业务，房地产开发贷、公司债等房企“输血”管道也受到了限制。

在美联储步入加息通道之下，海外融资也已呈现关闭的迹象。Wind数据显示，2017年二季度以来，房地产企业海外发债规模为17.45亿美元，仅高于2014年同期的10亿美元，创2013年以来同期次低。

下半年“走量”回笼资金成重点

尽管上市房企前五月销售额仍然不错，但二季度的颓势已经越发明显。中原地产研究中心统计数据显示，包括万科、碧桂园等在内的21家龙头房企5月单月合计销售金额为2269.8亿元，环比下降5%，而相比3月份跌幅更是高达25.4%，这一销售数据也是年内销售最差的月份。

随着回款问题叠加融资渠道收紧等影响，房企在未来很可能会面临越来越大的资金问题，这要求房企加快销售回笼资金。近日，绿城中国执行总裁李青岸表示，对于三、四线城市来说，只要没有巨大亏损，公司能走量都会走量，以绿城中国在海南的蓝湾小镇为例，春节后就卖出了30亿元，目前三、四线城市的库存量已经降至40%。

无独有偶，近日融创中国董事局主席孙宏斌也坦承，下半年开发贷、住房按揭等银行贷款将继续收紧，再加上销售速度放缓，开发商的日子将更加艰难，现金流也会更加紧张。“因此，现在融创的逻辑是，要能够快速卖掉，哪怕只赚一点钱都可以，至少没亏本。”

新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，企业要加快进度、加力推广、加速推盘，不浪费每一个客户，老盘要快速去库存，新盘要保守定价格，才能保持高速运转。

不过，一、二线城市新房项目的普遍降价似乎不太可能，“绿城在一、二线城市的项目由于口碑不错，一般不会有价格波动。具体到各家房企，还要看各家房企自己的状况。”冯征表示。(本版采写/新京报记者 龚小锋)