2017年即将过去，用“冰封”来形容即将过去的一年似乎并不为过：截至12月24日，在还有7天的情况下，北京楼市成交量低迷已成为定局：合计住宅签约量只有26253套，预计全年只有2.65万套，这也是北京楼市网签以来的历史最低值，同比下调45%。

从成交金额看，1750亿的住宅市场签约额也是最近3年的最低值。库存数据只有5万套，也刷新了历史最低纪录。而在二手房市场上，将近90%的成交房源价格下跌。

然而，就在这样的淡市中，有买房人提出不同意见：“难道我遇到的楼市是‘假楼市’?为什么2017年我想买的几个楼盘根本买不到?”刚需人群买不到政策房中的限价保障房，改善人群买不到市场上的限价商品房。

确实如此，正如股票市场，熊市也会有牛股。2017年，楼市出现了诸如中国玺、中骏天宸、泰禾丽春湖院子、华润城、华侨城和园等一房难求的“神盘”。而他们热销的最重要的原因，无一例外是销售价格由于政策限价而远远低于他们周边楼盘价格。至于属于保障房范畴的限价房，则即将成为历史，自住商品房将成为它的替代者。

专家预测，2018年，楼市仍将延续2017年的态势，限购限贷政策仍然不会松动，市场依旧“冰封”，一房难求仍然会一房难求。

淡季里的热销房

今年北京楼市的销售冠军之争，虽然还有三天到年底，但冠军归属已经毫无悬念，招商地产中国玺将有望打破50亿元销售大关，成为继2013年和2016年之后第三个单盘一年超过50亿元的北京销冠军。

而排名第二的如果不出意外，将是昌平别墅项目泰禾丽春湖院子。而它也将成为另一个销冠：别墅市场。

这两个楼盘都跨越了930和317两大调控节点，并非房地产顺风顺水的市场周期，赢得了销售奇迹，除了战略与销售策略之外，价格是至关重要的因素。

中国玺为少见的二环边内城项目，2015年拿地的楼面价为5万元/平方米左右，周边二手房价格已经达到10万+，但是受到预售价格管控影响，开发商不得不大幅调低预期，以7.95万元/平方米的均价取得预售许可，在“8万元”红线之下擦网通过。从价格横向对比来看，周边的二手房都处在8万元/平方米左右，但无论是使用年限和产品品质都无法与中国玺相提并论。

这种楼盘就是目前被称为“市场限价房”的代表楼盘：一、楼面价高，市场价格期待高。二、当时政策限制，不能超过8万/平方米红线。三、周边竞争楼盘少，价值稀缺。

这样的楼盘自然受到追捧。已经经过十几年市场教化的买房人自然知道其中的价值所在，因此，中国玺两次低调的开盘，直接提前锁定2017年楼市销冠军。

据中国玺营销负责人介绍，被限制的价格，未来会在二手房上补涨。我们的客户都是高端改善人群，无论从自住还是从长期持有来看，它的价值远远大于它体现出的价格。

而另一个别墅领域的销冠丽春湖院子，价格一样“亲民”，将近3万元的楼面地价，5万多元的单价。一改别墅端着架子卖的传统风格，直接将别墅产品进行了高周转运营。

据泰禾集团营销部门负责人介绍，价格合理与客户定位的反逻辑是成就丽春湖院子的两大主因。