据克而瑞河南数据显示，2月有11个项目开盘，开盘套数993，开盘数量环比上涨1000%，开盘套数环比上涨207%，涨幅巨大。整体去化率9%，环比下跌19%，销量情况不太好。

那么整体上郑州8大主城+8大环郑区域2月整体房价走势如何呢？

数据显示，2月郑州16个区域中，8个区域上涨8个区域下跌，一起来看看各个区域的详细情况。

1

据克而瑞发布的最新月报数据显示，2月郑州主城商品住宅房价有所下降，整体成交均价14921元/㎡，环比下跌了6.4%，相较1月价格下跌了1020元/㎡。

依据上图可以看出，2月房价下跌幅度较大，跌破2021年下半年至今的新低，看来2月的传统淡季果然是楼市迈不过去的一道坎。

那么，2月郑州各区域的房价又如何呢？

注：以上是郑州2月16区域商品房成交均价，仅供参考。

通过以上房价地图可以看出，在2月郑州各区域的成交均价中，郑东新区成交均价25725元/㎡，依然占据郑州房价的天花板位置，相较于1月份，房价下跌了882元/㎡，环比下跌3.31%，虽然下跌幅度不大，但下跌金额接近千元，不过丝毫不影响其房价排名第一。金水区依然是万年老二，成交均价16590元/㎡，2月金水区房价也有小幅上涨，上涨了139元/㎡，涨幅0.84%。排名第三的是经开区，成交均价15596元/㎡，上涨了491元/㎡，涨幅3.25%，不难看出，经开区与金水区的差距也在不断缩小，经开老城金茂未来府即将开盘，热度不低，加上2月滨河国际新城多个项目的促销活动，经开区的置业热度还是很高的。

本月共有8个区域上涨，涨幅都较少，约在0.1%-4%之间，主城涨幅最大的在经开区，上涨了491元/㎡，涨幅3.25%，环郑区域涨幅最大的中牟县，上涨了343元/㎡，涨幅4.04%，占据环郑区域房价的榜首。

下跌共有8个区域，跌幅较多、较大的主要集中在环郑区域，主城跌幅最大的在郑东新区，下跌了882元/㎡，环比下跌3.31%，惠济区与二七区均有小幅度的下跌，惠济区下跌了316元/㎡，环比下跌2.27%，二七区下跌了136元/㎡，环比下跌1.07%。环郑区域跌幅最大的在上街区，下跌了1806元/㎡，环比下跌23.1%。

2月成交均价最低的仍然是上街区，成交均价约6013元/㎡，下跌了1806元/㎡。上街区的房价一贯都在环郑区域中排名靠后，不过1月房价有了一个大幅增长后，2月房价下跌，也算是回归正常了。一直以来上街区对主城外扩红利的都没能占的先机，区域整体城市界面不高，配套不成熟，居住氛围不高，也没有很多经济支撑，所以房价不高也实属正常。

2

再来看看各区域的涨跌状况：

从以上统计表中的环比数据来看，2月各区域成交均价依然有涨有跌，整体上的涨跌波动较以往稍大，下跌区域占多数，8个区域上涨，8个区域下跌。

鉴于目前的市场形式，先来看下下跌区域：

8个房价下跌的区域中，降幅较明显的有3个：

上街区 ↓23.1%

荥阳市↓14.06%

登封市 ↓6.44%

不难看出，下跌幅度较大的区域均集中在环郑区域，尤其是上街区，下跌幅度最大，而上街区的成交均价一直以来也都是处于环郑区域较低的位置，荥阳、登封2月房价也有一定幅度的下跌，的确在东强战略的推动下，西部地区的发展的确少了很多政策的倾斜。

8个上涨的区域中，整体涨幅都不大

中牟县 ↑4.04%

经开区 ↑3.25%

新密市↑2.7%

本月上涨主要集中在主城，不过涨幅最大的还是在中牟县，郑开大道高架动工的消息，让中牟、白沙片区又再次火了一把，中牟突出的区位优势也让其房价在环郑区域房价中首屈一指。

主城房价上涨幅度都不大，主要有经开区、金水区、管城区、高新区以及中原区，尤其是经开区，2022开年以来房价一路攀升，对房价第二位的金水区房价日渐紧逼，经开老城的成熟配套、滨河国际新城的未来规划以及国际物流园区的价值洼地等，经开区也逐渐成为郑州置业的新贵。

金水区、管城区、高新区以及中原区本月也有很小幅度的上涨，2月是传统的销售淡季，加上今年楼市行情的不稳定，大多数都购房者依然是观望态度，不过毕竟3月小阳春即将到来，加之春节期间优惠政策的叠加，2月的楼市也算是“春江水暖鸭先知”了，部分楼盘降价促销的同时，也有不少楼盘开始涨价了，自然对主城房价有一定的拉动作用。

3

根据以下各区域房价数据，2月的郑州各区域置业门槛分布依然可以分布5个梯队，大家选择置业区域可以参考：

1、3万+：北龙湖板块

2、1.6万—2.4万+：高铁板块、国贸板块、三全国基板块、龙子湖北板块、经开老城板块；

3、1.3万—1.6万+：碧沙岗板块、滨河国际新城板块、高新老城板块、冉屯路板块、北大学城板块、航海路板块、南阳路板块、中心区板块、郑新路板块；

4、1万—1.2万+：杨金板块、常西湖板块、高新新城板块、运河新区板块、中原新区板块、黄河板块、白沙板块、惠济古荥板块；

5、1万以下：国际物流板块、绿博板块；

总的来看，2月郑州房价主要集中在第三梯队均价在1.3万-1.6万+，共有9个，其次是第四梯队均价在1万—1.2万+有8个，第二梯队均价1.6万—2.4万+有5个。

第三梯队均价在1.3万-1.6万+，主要是品质刚需、刚改群体，这类购房者更青睐主城位置，配套成熟，居住氛围高，像碧沙岗板块、冉屯路板块、航海路板块、南阳路板块等，多在主城三环内，交通、教育、商业等配套都已经十分成熟了，且房价稳定，短期不会大幅缩水，入手更加放心；而像滨河国际新城板块、中心区板块等原本都属第二梯队的改善群体，但也因2月整体行情低迷，开发商顶不住市场压力，也有一些降价促销活动。

本月第四梯队均价在1万-1.2万+的板块也不在少数，这类群体主要是刚需、地缘置业群体，而一直以来房价较高的杨金板块却赫然在列，要知道杨金板块一直以来都是第二梯队的常客，这也不难看出，购房者的心态更加求稳了，虽然杨金片区未来可期，但短期内区域配套还未落地，规划还未兑现，对原本就持观望态度的购房者来说，并不是最佳选择，房住不炒的观念也算是深入人心了，购房者置业确是为了能够有一个良好的居住氛围，杨金房价能否“翻身”？我们拭目以待。

3万+的北龙湖板块一直在天花板，从未被超越，毕竟豪宅聚集地，其城市界面高、圈层纯粹以及临湖的稀缺性，都让这片区域的房价稳坐第一，区域内多为大户型洋房、叠墅住宅，高端改善群体偏多。

4

依据克而瑞数据，2月成交面积段主要集中在100-110㎡和110-120 ㎡成交占比均为16%，其次为90-100㎡占比为15%；总价段70- 90万元占比20%，整体以面积100-110㎡和110-120 ㎡且总价以70-90万元为主要成交范围。

从以上数据来看，2月大郑州成交主力总价段偏低，主要是因为融创蘭园内购房源集中备案，均价9054元/㎡，加之传统2月份销售淡季，环郑成交在大郑州成交套数中占比上涨，所以成交总价段偏低。

2月是传统的销售淡季，叠加春节假期，客户观望情绪浓郁，去化率创近年单月新低，房价也大幅下滑，春节特惠和节后降价不足以扭转市场颓势，客户置业节点延后，营销效果不显著，成交主力依然集中在刚需、刚改用户上，逃不开一个“刚”字。购房者难，开发商也很难，2月很多项目释放价格调整信息，以刺激市场吸引客流，多为推出直接降价、特价房等促销活动，对外释放降价优惠活动增多等信息，同时在销售政策方面，推出分期以及首付补贴等且多数为主城区项目。开发商的让利也是为了打消购房者观望的顾虑，不过对于购房者而言，在疫情反复和经济不景气的时候，知名开发商频频爆雷，维权事件屡见不鲜，买房除了看价格、发展潜力外，更多的要选择有品牌实力、交付能力的知名房企，像3月15日刚发布的2021郑州满意交付品牌榜中，融创、万科、保利、建业、正商等开发商都是可以作为选择对象的，目前郑州比较热门的项目主要有融创城、万科翠湾中城、美盛金水印、金茂未来府等，刚需、刚改及改善用户群体可以重点关注。

本文数据来源：克而瑞河南区域