海悦花园小区会所与公共马路交接处，上海鲁班路372号。中国青年报·中国青年网记者 王烨捷/摄

近来不少上海市民发现，他们居住的小区会所被“更新”了。有的成了“伴子公寓”，有的成了洗浴场，还有的变成了共享办公空间。令人着急的是，许多住着千万豪宅的市民发现，他们拿着开发商当年的楼书、宣传广告进行维权却四处碰壁。

“售楼小姐告诉你，这是你的会所，但其实你根本没有公摊过所谓‘会所’面积;售楼小姐告诉你这个独门进门大厅是送给你的，但如果你装个柜子，就是违建。”上海青年业委会委员联谊会秘书长韩冰告诉记者，目前上海市面上大多数在会所问题上“维权”的业委会、小区业主都遇到了几乎一样的情况——谁也没有会所的产权证，产权证在开发商手里，他想卖给谁、干什么用，都与业主、业委会、物业无干。

中国青年报·中国青年网记者注意到，上海市房管局曾在2013年出台过《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》以保障小区会所的有效使用，但这份通知竟然配备了“有效期”——截至2017年年底。

沪上豪宅的尴尬：会所变“私人房产”

位于上海鲁班路内环边上的中海海悦花园小区，开盘于2004年。它是当时沪上有名的豪华小区，即便在15年后的今天，该小区依然拥有360度城市景观和超大豪华的落地窗。

这里的会所当年曾令很多周边居民看着眼馋——上下约1600平方米的空间，包含咖啡馆、健身房、游泳池等便民设施，且以上设施仅对小区业主开放。但这样的好日子，海悦花园业主只享受了4年。

2008年，小区开发商中海地产将这间会所作为“偿债”资产给了一家钢材公司，当时合同约定，这处商业必须用于经营小区会所。到了2017年，这家钢材公司又因为经营不善破产，会所作为“抵押物”在法院进行了拍卖，被现业主以大约每平方米2万元的价格购入。

如今，会所大门紧闭，现业主为了防止小区业主各种“闯入”，在门口安上了大锁和摄像头，挂起了大横幅“私人房产，不得入内;个人房产，不得侵犯”。

中国青年报·中国青年网记者注意到，新接盘的会所业主如今正在面向公众招募“创客”。他把这间会所改造成了“极客家黄浦创客中心”，以每月700元的价格出租工位。

无独有偶，位于上海中环附近的龙瑞路中海瀛台小区会所，也“消失了”。小区会所的原址上的“上引温泉生活馆”，已经开业一年多了;漓江山水花园小区曾被誉为“新海派别墅”典范，小区里占地7000平方米的会所被改建、隔离成了数十间可日租、月租的“伴子公寓”，目的是让附近多所学校的学生、伴读家长寄宿入住;上海康城是上海最大的小区，这里的居民最近在为小区会所和大草坪“维权”，因为开发商要将之前承诺的会所和草坪用地收回重新开发。

会所到底是谁的

海悦花园居委会负责人在接受中国青年报·中国青年网记者采访时，表达了诸多无奈，“现在我们也不知道怎么办了”。

这名负责人告诉记者，在得知会所新业主可能将会所改造成共享办公空间后，他们曾多次上门沟通，均以失败告终。居委会、物业、业委会代表、业主代表、消防部门、市场监管部门曾多次联合上门，均被会所的新业主拒之门外，“给他打电话，也不接，就是不开门”。

这名负责人告诉记者，自己曾见过新业主的产权证，产权证名称写的是“会所1、3”，性质为“其他”。他还曾就此咨询过房产交易中心，但对于这处商业究竟是否必须为“会所”，目前并无准确答复。

上海市建交委的相关负责人告诉记者，房屋在办理产证时包括住宅、商业或其他等类型，还有“配套用房”等。比如，物业的办公场所就属于“配套用房”性质，但小区会所却并未做过过多规定，也不属于强制要求的“配套用房”之列。

“政府会规定多大面积的小区要配备多少个门岗，这些有物业服务标准。但没有规定过多大面积的小区配套多大的会所。”这名负责人说，小区会所搞不搞、搞成什么样，更多地要靠“开发商对自身品牌的要求”。

韩冰说，这也正是上海目前小区会所“逐步消失”、业主却维权无门的最主要原因，“单个业主，可以拿着当年的楼书、宣传册去法院告开发商虚假宣传，可能会判赔一些违约金;但如果业委会去法院起诉开发商不管理会所，法院可能压根不会受理，产权都不是你的，你怎么起诉?”

海悦花园居委会负责人告诉记者，该小区会所并不在每户居民购房时的“公摊面积”之内，它本身就是开发商所拥有的一处正规商业用房，这也是该会所15年来几经转手，居委会、业委会、业主都拿它没办法的主要原因，“它仅对小区业主开放，经营基本要亏，谁愿意做亏本买卖?就算这次这个业主同意不经营了，他再倒手卖给下一个业主，接盘侠也会动脑筋挣钱、改建，业主们还得再维权一次。”

如何盘活“亏本买卖”

上海如今步入“城市更新”的快车道，每年十几亿平方米的销售不可持续，房地产行业也逐步迈入了存量时代，上海已经没有多少可以新建商业、住宅的土地。在新一轮城市更新进程中，商务楼宇变成了艺术购物中心，银行仓库变成了商业综合体，工业老厂房变成了时尚创意园区……那么，小区会所有没有可能在城市更新进程中被盘活呢?那些每平方米售价高达10万元的小区，其商业用房、小区会所售价仅2万元，会所资源是否可利用呢?

在上海浦东联洋社区，这里很多小区的会所被改建成了可以对外营业的生活超市、市民生活馆，里面有美发店、瘦身会馆、足浴店、24小时便利店、小型水果卖场、简餐食堂等，租金可观。这些位于小区会所内的商店，面向小区居民提供8折-9.8折不等的折扣，同时也能对外营业，生意兴隆。

中国青年报·中国青年网记者注意到，上海很多小区的会所都处在小区和社区的交汇处，即会所一头连着小区内部，一头连着面向公众开放的马路。“这样的会所，可以不要硬掰着‘仅对小区业主开放’不放，为什么不能整个社区共享?把这块商业宝地利用起来。”韩冰说。

海悦花园居委会负责人告诉记者，此前该小区会所内健身房曾一度对外开放，但被小区业主以“影响小区安全”为由叫停过，“游泳池倒是只对内开放，就算暑期人多得不得了，到了冬天还是主动关门了，经营不下去，亏本;后来健身房、咖啡馆也都是老板自己主动关门的，亏本。”

这名负责人曾调研过一些运营得比较好的小区会所。他发现，这些会所有的地处特别热闹的商区附近，可以对外开门营业且生意不错;有的仅对小区业主开放，但小区物业费较高，物业费用来补贴会所的运营;有的则由与开发商同属一个集团的物业公司运营，开发商出于自身品牌美誉度的考虑，贴钱运营。

但无论以哪种方式运营，一旦“会所”不在开发商手里，而是被开发商卖给了其他个人或者企业，小区会所就会进入“不可控”的尴尬境地。因为“接盘侠”们几乎不会考虑小区业主的可接受范围，也不会考虑小区的生活便利性或者开发商的美誉度，“就是以盈利为唯一目的，怎么挣钱多怎么来。”

据悉，上海此前曾出台过《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》，这份通知要求开发商应与购房人在商品房预(出)售合同正文或合同附件中约定明确，销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和服务功能的，开发商不得擅自改变。而保留会所所有权的开发商，如欲出租、出售会所，应将已向业主承诺的具体用途、经营服务方式和服务功能，约定为租售合同的内容，承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。

但记者注意到，这份通知自2013年1月1日起施行，有效期至2017年年底。也就是说，这份保护业主享有会所权利的通知“已经过期了”。