“千万不要买公寓，那就是一个坑!”诸如此类的声音充斥在市场中;与此同时不断有新的商业公寓项目入市，一些投资客摩拳擦掌，紧紧盯着那些优质的公寓盘，一旦有机会就会毫不犹豫地买入……商业公寓是颇具争议的存在。

对于郑州的商业公寓而言，眼下正处在艰难时刻。

据河南商报记者了解，目前，郑州的商业公寓面临“天量”库存难以去化的难题。商业公寓市场出现供远大于求，库存及去化周期不断攀升，甚至已经陷入恶性循环。

郑州商业公寓的库存，去化或需8年

贝壳研究院市场调研数据显示，郑州公寓成交均价持续下降，与2020年相比下降了2%，与2019年相比下降了19%。而2016年以来，郑州公寓供应呈爆发式增长，累计供应面积为860万㎡，累计成交537万㎡，库存量达394万㎡，去化周期达95个月(约8年)。

郑州的商业公寓为何仍在不断供应?据河南商报记者了解，根据规划的要求，土地开发讲究配套齐全，出让的住宅用地需要配备商业用地，开发商拿到土地后会追求更高的利润，配备的商业用地本来应该开发成商场或者写字楼，但出于利润的考虑开发商基本上仍会开发成商业公寓。

2016年下半年以来，郑州房地产市场迎来爆发式发展，郑州住宅供不应求，购房热情高涨，住宅开始限贷限购，投资、居住需求传导到公寓，公寓量价齐涨，供不应求。

住宅地产市场火爆，带动商业地产的高爆发期，商办土地开始入市，根据常规经验，从拿地到销售需要6~8月时间，2017年第二季度，这批商业公寓入市，供应量开始增加，仅2017年一年就供应了200多万㎡，供远大于求，此后几年，一直处在供大于求阶段。

2019年住宅市场由热转冷，公寓市场亦受到影响，去化量开始下降，库存持续攀升。2020年的疫情更是雪上加霜，公寓市场哀鸿遍野，库存及去化周期直线上升。

难卖，为何依然有大量商业公寓入市

第一，从土地端来说，商业用地还在源源不断流入。根据土地出让规则，住宅用地尤其是城改用地，必须配建一部分商业用地。商业用地只能规划商铺、商场、公寓、写字楼，虽然开发商也明白，在目前的市场状况下，公寓也开始难卖，但相对于写字楼和商场，公寓面积小、总价低、门槛低，所以无论是从开发难度、市场接受度、资金投入量还是回款速度，公寓类产品都是开发商的首选，其结果就是形成天量库存，量价齐跌。

第二，除去供大于求的因素外，低门槛投资型公寓产品虽然拥有广阔的客群，但租金连续多年下滑、投资回报率不佳，是很多投资客放弃公寓的主要原因。2017~2020年郑州租赁租金每年平均下降7%，2020年郑州租金25.96元/㎡/月，同比下降9%。2017~2020年郑州主城区租赁回报率仅在2%~3%。

第三，自住客户消费需求发生了改变，现在购房、换房成本较高，一部分刚需客户选择一步到位，现在住宅成交呈现一个最大的变化，即90至120㎡面积段的成交占比最大，90㎡以下占比最小。与其买个小户型过渡两三年再置换，不如一步到位。

第四，交易税费高、流动性差，众所周知，相比住宅，公寓最大的一个难题就是流动性差，20%左右的交易税费，堵死了很多公寓交易的出路。

第五，消费者认知发生了改变，无论是自住还是投资，经过郑州3年房地产横盘之后，消费者对市场、对楼盘有了更加清晰、深刻的认知和判断，购房观念更加趋于理性。对于出售困难、出租不确定性太大的商办类产品，更加谨慎。

此外，全球经济的不确定性，房地产行业的变化、房炒不住的基调下，卖方市场的不断供应、投资客不断剥离……多方因素造成了郑州公寓的困境。

解读

“商改住”或是商业公寓未来的出路

2016年6月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(简称《意见》)，公布了一系列重磅新政，特别指出“允许改建房屋用于租赁”，其中允许“商改住”成为一大亮点。

据河南商报记者了解，在去化压力下，商业地产的商改住政策具有多重优势。被合理改建成租赁住房的商业用房对外出租，有利于盘活商业存量房源。

商业用房原本是使用商水商电，成本比较高，一旦商业用房按规定改建为租赁住房对外出租，可以使用民水民电，这样就降低了租客的生活成本，减轻了租客的租房费用。

郑州将放宽“商改住”的相关政策已经提出多年。业内将“商改住”视为商业地产的新驱动。但目前来看，尽管声音早已发出，这项政策在执行层面，仍没有确定的消息出台。

欣喜的是，从2019年开始，商办土地供应量已经逐年减少。与此同时，还有很多调控政策需要相关部门去优化，化解高库存风险，促进房地产市场平稳健康发展。