6月28日，凯德集团发布公告称，与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国来福士资产组合的部分股权。本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心。

据了解，该资产组合的总资产价值为 467 亿元人民币，平安人寿总投资额不超过 330 亿元，该交易预计于 2021 年三季度完成。

平安人寿相关负责人对此表示，本次平安人寿投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产，标的资产中上海来福士广场等六个项目,是凯德集团最为核心的优质资产,租户品质优异，租约稳定。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则,可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。

政策鼓励险资配置优质商办物业

2010年，原保监会颁布《保险资金投资不动产暂行办法》，明确保险公司可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品，放开保险不动产投资。但保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产自用性不动产。

保险资金具有规模大、久期长的特点，不动产投资既可保值增值，又可分散风险。近年来，按照监管的要求，保险不动产投资主要集中于在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用性不动产等领域。在传统投资资产不确定性增加、超额收益获取难背景下，长期资金配置低流动性、高收益的另类资产成为趋势。事实上，2020年，中国人寿宣布投入230亿“加注”不动产，聚焦持有型不动产和基础设施建设;中国人保则与首开集团达成战略合作，以办公写字楼为重点，积极开拓商业地产、健康医疗及城市更新等项目。

值得注意的是，由于商办物业具有投资金额高、投资回报周期长等特点，一般需要长期的运营和积累才能逐步释放价值。因此，具备久期长、能够穿越周期的保险资金，便成为商办物业的不错的选择，同时，险资配置优质商办物业一方面有利于险企获取长期稳定期间收益，另一方面也有利于险资降低资产负债久期的缺口。

平安此次牵手凯德来福士项目，可视作在监管政策及风控范围内，有效优化险资配置之举。参照监管有关规定，平安在战略资产配置中，匹配一定比例的商业不动产资产，原因在于，商业不动产资产在久期和收益方面更好匹配保险负债的特征，即使在经济下行期也具有较高的安全投资边际。

事实上，尽管中国险资机构在不动产配置方面取得了长足进步，但配置比例仍与国际同业存在一定差距，数据显示，国际大型保险公司通常不动产配置比例占其总资产达10%以上。而根据此次平安人寿的相关公告，该笔投资完成后，平安人寿标的项目投资余额占公司一季度末总资产的比例约为1.0%。此前，平安曾表示其险资在不动产的投资规模占险资投资比例不到3%。截至2021 年一季度，平安人寿综合偿付能力充足率为239.18%，核心偿付能力充足率为 234.30%，符合监管要求。

优质商业不动产有效降低险资负债的缺口

知名经济学家任泽平曾在其研究报告中指出，不动产投资是保险另类投资的重要标的之一，保险不动产投资应集中于在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用不动产等领域。未来，长期资金或将继续加大配置低流动性、高收益的另类资产，尤其是资本占用率较低的不动产和基建项目，将是保险资产配置的重点领域。

据悉，凯德集团是新加坡知名的大型房地产集团，在全球30多个国家、200 多个城市的资产管理规模超 6700 亿元，而“来福士”是凯德集团旗下的核心产品线，在其专业的运营管理之下，来福士广场在一二线城市已经成为"国际高品质生活方式"的载体之一，具有强大的客流基础和升值空间，并被评为2020中国年度影响力购物中心品牌之一，对商业和城市发展极具辐射和示范效用。

而此次凯德出售的资产组合中，上海来福士广场等6个商业办公不动产项目均属于凯德集团“来福士”产品线，已建成并运营成熟稳定，是凯德集团最为核心的优质资产。此外，该项目全部位于中国核心城市，区域优势明显，均为地铁上盖项目，便捷度难以复制，对于区域经济可持续发展、消费升级的促进作用具有重要价值。

相关资料显示，此次交易的资产组合自交付以来，物业经营状况稳步提升，2019 年全年出租率均稳定在 90%以上，部分项目达到95%以上。即使2020年在特殊时期出租率略有下滑，绝大部分项目的出租率仍稳定在 90%以上，具有持续稳定的现金流。收购完成后，资产组合的运营管理将继续由凯德集团负责，凯德集团首席执行官李志勤表示,凯德将继续持有这六个来福士项目的股权，并负责项目的运营及资产管理。我们有能力推动并参与项目的未来增长。

业内人士表示，对于险资配置来说，这类处于城市核心地段的商办物业不仅保值性强，能够在持有期间产生长期稳定的收益，对于险资拉长资产久期，降低资产负债久期缺口有不少助益，是不可多得的优质投资标的。(沈安蓓)