近些年，因为老人将房产“卖”给某个子女而引发的确认合同无效诉讼激增。很多老人想把房子给自己认定的某个子女，私下里签订买卖或赠与合同，以为把房子过了户就能板上钉钉，没承想却被法院认定为恶意串通，合同也被确认无效。法官提醒，如果家中房产属夫妻共同所有，一方去世后未经析产、分割，房子就是健在老人和子女等法定继承人的共有财产，擅自处分、侵犯共有人合法利益的“合同”不受法律保护。

房产“卖”给小儿子被判无效

因为把房子以100元的价格卖给了小儿子，90多岁的苏先生被其他三个子女送上了被告席。

苏先生向法官解释，小儿子夫妇没有住房，一直跟他们老两口住，悉心照顾他们的日常起居，尽到了主要赡养义务。老伴在世时，他们二人经过慎重考虑之后，决定将房子只给小儿子一人。老伴生前也有口头遗嘱，表示要将房子送给小儿子。不过，苏先生没有拿出证据证明老伴留有遗嘱，其他三个子女更是矢口否认。

法院认为，涉案房产是苏先生与老伴在婚姻存续期间购买，属夫妻共同财产。在老伴去世后，苏先生与五个子女并未对房产进行析产、继承分割。因此，该房产是苏先生与五个子女共有。苏先生与小儿子在没有取得其他共有人同意的情况下，仍签订房屋买卖合同，存在恶意串通，侵害了其他共有人的合法权益。法院判决确认两人签订的房屋买卖合同无效。

擅自过户房产有风险

北京西城法院民一庭法官田晓昕指出，合同会不会被确认无效，关键在于老人对房产是否有完全的所有权。有的案例中，经法院审查确定，房子是老人在配偶去世后才购买的，老人有权处置自己的个人财产。但若老人将包含已故配偶遗产份额的房产擅自买卖、赠与某个子女的案件几乎都被判决合同无效。

很多老人知道房子属夫妻共同财产，却简单地认为，只要房子过了户，就算板上钉钉了，可避免日后继承的纷争。但是，擅自处分房产的行为不受法律保护，且风险很大。田晓昕分析，如果老人健在，即便官司输了，日后还可通过立遗嘱等方式，将属于自己的房产份额留给认定的子女。但有些案件中，房屋买卖或赠与行为是在两位老人都去世后，才被其他子女知晓的。老人与子女签订的合同一旦被确认无效，房产很可能按法定继承的方式，由全部继承人继承。另外，个别案例中，在法院判决买卖合同无效前，得到房产的子女已将房产卖出，就算房子追不回来了，老人也可能被其他子女起诉赔偿。

三种方式可实现合法赠房

北京西城法院民三庭副庭长张爽说，老人出于某个子女尽到更多赡养义务等考虑，想把房产只留给一人，无可厚非，但要合法。第一，首先要明确房产份额哪些是自己的，哪些不是。如果老人想在生前就处置房产，还要过户给子女，就需要在配偶去世后，通过人民调解、法院诉讼、继承公证等方式，对房产进行一次析产、继承。明确各继承人所享有的房产份额后，老人便可将自己享有的合法的份额通过签订买卖、赠与合同的方式过户给子女。第二，可以在生前办理赠与公证，明确将自己享有的房产份额送给某个子女。待老人去世后，接受赠与的子女可凭公证书主张权利。第三，通过订立遗嘱将自己的财产份额留给某个子女。张爽认为，这是更能保护老人权益的方式。“老人可随时修改遗嘱，避免子女获得房产后不尽赡养义务。”