合肥买房风险最高的9个地块 你敢尝试吗？

　　2016年合肥楼市风起云涌，每个人都成为“楼市专家”，对行情评头论足;区域发展也发生了分化，新板块不断涌现。

　　限购之后，楼市进入“速冻”模式，分化明显。从最近认筹以及开盘的情况来看，有的楼盘火爆依旧，有的楼盘门可罗雀，而造成这种分化的最大影响因素就是所处的板块的不同发展。

　　目前哪些板块丝毫不受影响?哪些板块压力比较大?

　　省府板块

　　省府板块新房万科时代之光在售，目前在验资，高层20万，叠墅50万，预计月底加推叠墅，备案价25304元/平。

　　佳源巴黎都市最新备案价1.78万元/平米，月底加推。

　　而二手房除了万科蓝山，价格在滨湖来说并不算高，主要是因为板块发展才刚刚起步，很多人还没有“省府”的概念，周边配套还不完善。

　　省府板块周边空地居多，配套并不完善，商业配套，教育配套以及医疗配套目前并未成型，导致关注不高。但是毫无疑问，省府板块以及周边产业发展起来只是时间问题，潜力可观。

　　调控下板块压力值：★★★★★

　　环湖CBD板块

　　目前板块内无新房有动静。

　　二手房：限购之前欢呼CBD板块二手房房价达到峰值，2.1万元/平米的房源比比皆是。限购之后，价格有所松动，虽然依旧是滨湖最热的板块，但是好房子多出来，房价上涨信心短期受阻。后期二手房价格会有所回调。

　　调控下板块压力值：★★★★☆

　　高铁板块

　　高铁板块3个关键词：

　　1.下半年一房难求。

　　2.龙川路高端纯新盘洋房备案价2.09万元/平米，11月8日30套预售许可证下发，已经出售。

　　3.同样位于龙川路的高铁都市花园，价格6000+元/平米，1207套房源预售许可证下发。

　　高铁板块最大的优势就是城心位置。根据规划，合肥4大中心即老城中心，滨湖中心，政务文化新区中心以及合肥南站中心。但是前期价格高位的楼盘，短期内会站岗。但是该板块地王价格18750元/平米，后续发展空间较大。

　　调控下板块压力值：★★★★★

　　老城区

　　老城区以二手房为主，新房屈指可数。

　　纵使如今新城不断出现，但造城容易养城难，交通、教育、医疗、商业等各类配套并非短短数年就可以完善。

　　老城中心城区的传统居住区，既可以享受城市发展所带来的生活便利，又能享受稀缺的自然资源所带来的健康生活，已成为新时代背景下，最受置业者青睐。

　　相对于其它区域，老城的房价在楼市下跌时更抗跌。

　　调控下板块压力值：★★★★★

　　四里河板块

　　最近四里河板块退软装费用引起了轩然大波。先不管个中原因，但这意味着买房捆绑销售时代暂告一段落。

　　整体来说，四里河板块不管是新房还是二手房，价位都比较高。

　　万科森林公园：备案价1.88万元/平

　　铂悦庐州府：备案价2.2万元/平

　　庐州公馆：备案价1.72万元/平

　　而二手房价位在2.2万元/平米以上。区域最大的优势就是学区以及环境优势，而暂无其他配套，加上房源体量较大，房价有下行的空间。

　　调控下板块压力值：★★★★☆

　　政务新区

　　政务区，不管是配套的完善，还是居住的环境，都是购房者置业安家青睐的地方，而房价也是合肥最高。

　　区域内不管是新房还是二手房，房源紧俏，目前有价无市，短期内降价可能性不大。

　　调控下板块压力值：★★★★★

　　蜀西湖板块

　　目前区域在售热盘有祥源金港湾和蓝光雍锦半岛，虽然没有出现相关的买房优惠，但限购后热度降低了不少。

　　高新区的环境，交通，产业支撑是优势，政务，滨湖以及高新区是合肥楼市“三驾马车”。目前区域的人气以及学区是硬伤，买房人需要区别对待。

　　调控下板块压力值：★★★★☆

　　南雁湖板块

　　限购之后，南雁湖板块的加侨悦湖公馆，备案价钱1.55万元/平米，却“买不完”，可见购房者抗性已经产生，房价短期内没有上涨的空间。

　　区域的劣势很明显，配套不完善，周边工厂较多，可能会有一定的污染。

　　针对这两点，如果说南雁湖板块未来的潜力，一是配套的完善，目前区域有所改善，南雁湖公园二期工程开工建设，将打造全民健身中心。另外，清华附中的迁入，对板块学区有很大的提升。

　　二是未来工业用地“退二进三”，“退二优三”，土地充分利用起来，板块才能得到大发展。

　　调控下板块压力值：★★★☆☆

　　新站区

　　新站一直都是合肥的价格洼地，也以刚需盘居多。目前区域内价格优势明显的朗香书院，当代未来城等盘，一房难求。

　　而就二手房来看，区域内价位较高的二手房均位于二环附近，配套比较成熟。

　　而陶冲湖板块和少荃湖板块，是两个新兴的板块，配套有待完善。

　　调控下板块压力值：★★★★☆

　　1板块特点：

　　1.一些新兴板块定位较高，不管是规划还是土地价格，都给了板块发展较高的预期。但是部分区域配套跟不上，限购之后就比较“尴尬”：价格太高，购房者陷入观望，去化率较低。

　　2.一些新兴的板块，发展较快，但无法磨灭一个事实：人气不足。而地缘客户少，内生需求不足，主要依靠其他区域甚至外地人购买。

　　3.从未来体量来看，纯新盘较多，未来供应比较大。加上现在地价较高，产品之间的竞争比较大，不乏好产品。

　　2当下买房建议：

　　1.板块发展只是时间问题。随着人口的涌入，地铁的延伸，每个板块都能发展起来。但是限购之后的合肥楼市，市场观望情绪渐浓，调整的可能性相对较大，该看好的区域还是应当看好，市场调整意味着出手机会。

　　2.体量较大的板块，随着房源的扎堆入市，以及很多客户的买房资格被限制，将会出现供大于求的局面。不急于出手的买家可以观望等待，形势会越来越有利，不排除局部出现降价促销。

　　3.接下来的合肥楼市，逐渐由卖方市场转变为买方市场。眼下楼盘越来越需要主打性价比优势，享受优惠，面积赠送，以及赠送物业费等，买房者可以随时关注市场动态。

　　4.“降温”是目前合肥楼市的主基调，期待房价大涨显然不现实。近期有出手的房主，要赶紧了!

　　5.前期地价高位，为了提高溢价率，市场上高端产品会越来越多。后期刚需盘会越来越深，对于刚需来说，如果碰到合适的刚需盘，可以入手。

　　6、调整期地价不决定房价，不要再拿地价预期来判断市场，要关注身边买家能承受的房价门槛是多少，购买力决定价格走势。

　　7、各家楼盘会共同期待某项利好撬动市场，如地铁开通、教育资源等。但购房者需要问清这些配套的落地时间和覆盖面。

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