近一周以来,楼市的“血包”一个接着一个。
(资料图片)
先是(7月24日)中央层面出面定调,适时调整优化房地产政策,包括一线城市。
接着(7月27日)住房和城建部也都明确表态说明了政策支持的方向,总结一共三点:
首套房,降首付、降利率 换房的税费减免 个人住房“认房不认贷”其中,最后一项“认房不认贷”的市场呼声最高。
图源:央视新闻
次日,A股地产板块再次冲高,足以看出此次政策确实在某种程度上刺激了市场信心。
截至发稿日,北京、深圳、广州、上海陆续发文回应,一致强调了“刚性和改善性住房需求”。
图源:某地产网
我们都清楚,针对房地产税收,中央与地方的分成关系。
所以,如果不是万不得已,需要房地产来盘活经济,在喊了那么多年“房住不炒”大背景下,上面是不会主动发话的。
自从房地产进了ICU以来,人工呼吸就没停过,降息、降准的消息都听麻了。为何偏偏这次能激起市场的水花?
可见,救命药不是没有,而是什么时候给?一次该给多少?
认房,指的是银行需要看购房家庭是否已经名下有房。如果有,再购房就算是二套房。
认贷,指的是在全国范围内有没有过贷款记录。即便把贷款还清,仍然会按照二套房计算。
图源:贝壳研究院
为什么该政策对楼市能有如此强大的震慑力?
在房地产市场过热时期,认房又认贷对“炒房”起到了有效的遏制作用;
而当市场低迷时,取消“双认”政策又成为楼市的一剂“回春丹”。
回顾中国房地产市场两轮完整的调控周期,自2010年启动“认房又认贷”政后,深圳二手住宅成交量同比下降22%;北京同年成交量较上一年的高位下降26%,次年大幅下滑38%,不足2009年一半。
图源:公众号趋势动物
认贷or不认贷,究竟能有多大的差距?
以北京为例,在“认房又认贷”的政策之下,一些改善购房者想要换房,首付比例最高达80%,房贷利率高达5.25%。
但如果改为“认房不认贷”,二套房能够参照首套房的情况,首付比例调整为35%,房贷利率可以降到4.75%。
也就是说,一套总价500万的房子,在“认房又认贷”的情况下,首套房与二套房的首付价格差可以达到225万!
这还没有算还贷的利息。
以北京目前的利率水平,100万的商贷,25年周期,以等额本息的方式还款,需要多还9万元的利息。
图源:网络
如此高的首付门槛,对一些有改善置换需求的购房者来说无疑是一种误伤。
所以人们才会说,“认房又认贷”是捏住了一线城市楼市的“七寸”。
自2022年地产寒冬以来,全国至少有40个城市对“认房又认贷”政策进行了调整。
但一向严格的一线城市却始终没有松口。
截至今年6月,北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等十几个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”政策。
既然“认房不认贷”可以降低购房成本,加快改善需求释放。从而刺激市场,为何一些城市却迟迟不推行?
难道是因为一线城市有钱人太多,房子不愁卖吗?
事实上,自春节后,北京、上海等核心城市市场经过短暂回暖之后,4月至今,一线城市的二手房成交量数月连跌。
3月份北京二手房成交量22192套,4月、5月、6月环比降幅分别为37.2%、6.8%、10.6%。北京6月份二手房成交量只有3月份的一半,而7月份大概率比6月还要低。
上海同样如此。据国家统计局,在70个大中城市中,上海6月份二手房房价环比下跌1.2%,跌幅居于70城第一。
很明显,一线城市的供需市场并不乐观。
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可是政策杠杆是把“双刃剑”,市场的正向反馈必然会随之带来阵痛,谁都不想做“第一个吃螃蟹的人”。大都是你看看我,我看看你,直接亮出底牌的可能性很小。
这也是为何,一些专家会认为“认房不认贷”大概率会在一线城市以试点的方式推行。
我们先预想一下,一旦一线城市“认房不认贷”政策放开,最直观的,市场上二手房挂牌量、交易量迅速激增,卖掉房子去打新的客户增多;
整个市场出现“二手房活跃后,带动买新房者增多”的良性循环。然后,上海“千人摇号”的现象会再度出现,楼市重新回归常态?
可事实上,还没等政策落地,部分二手房业主已经开始“反价”试探水温。
北京一位刚需买家之前关注的一套房子挂牌了3年都没卖出去,本来一直犹豫,但业主愿意降1万元表达诚意。原计划要面谈,结果业主突然说不卖了,连夜涨价20万!
同时,他发现之前关注的房源总价也在最近一周上涨了5-10万。
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家住广州的买家同样也遭遇了业主的回马枪:“我们谈好的480万,突然涨价20万,而且态度很强硬。”
对于买家而言,他们认为新政的本意是给买家传递信心从而刺激购房需求,而不是让业主肆意加价。
政策还没有看明白,卖家们就已经开始敢喊:楼市“又行了”!
对于普通购房者来说,如今最关心的:“认房不认贷”到底会以什么方式落实?
众所周知,中国的房地产就是“不能死,也死不起”。救楼市,就是救自己。
如今,房地产市场处在一个“供大于求”的阶段,政策刺激不会就此停止。
三天两头的灌“新药”,不管是市场还是购房者都要有一个适应的过程,所以“因城施政”是必然的。
最终是会采取“降低二套房首付比例”,还是会分片区来运作,就要看地方政府的底牌有几张了。
所以,购房者现在最需要的就是“让子弹再飞一会儿”。
那么,现在是不是买房的好时机?
就像前面我们提到的那位北京的业主,面对房住的加价他理智地表示:“不会强行上车!”
如果房价因为政策调整走高,他认为租房反倒让他觉得更安全,“至少有更多的可支配资金去做其他的事情。”
说白了,这件事的成与不成,最终还是要看改善型客户对未来经济的预期。
首付降了,房价没变,贷款金额随之提高,人们还会不会像疫情之前一样,为了房子而搭上十几二十年,甚至更久?
至于“房住不炒”为何不再被提?其实也很好解释。
就像漂亮鞋子穿着脚疼,你没说扔了,你只是先放到一边,换另一双试试。
毕竟活人不能让鞋挤死。
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