蒋泽中:恒大活下去问题不大,有六种方式可以化债
来源:搜狐商学院 | 2023-07-27 19:31:56

首都经贸大学教授 蒋泽中


(资料图)

出品|搜狐商学院

编辑|王晓旭

近日,恒大发布2021年和2022财报,财报显示,至去年底负债总额逾2.4万亿元,土地储备2.1亿平米 。搜狐商学院连线首都经贸大学教授蒋泽中,就恒大财报进行分析探讨。

“恒大活下去的问题不大”,蒋泽中“从明面上看,在流动资产中,开发中的物业是一万一千亿,而出售、竣工的物业还有一千多亿,即共有一万两千亿的流动资产。对应的应付账款是一万零二十亿。流动资产大于硬性负债。”

蒋泽中表示,如果没有债权人起诉或恒大自己宣告破产,就不是事实上的资不抵债,仍有机会支撑下去。

一、流动资产大于负债中硬性债务

蒋泽中表示,从财务报表来看,流动资产大于负债中硬性债务。流动资产中,存货、开发中物业、持作出售竣工物业、应收贸易货款及其他应收款项、预付款项的总和是15998.64亿元。而流动负债中的硬性负债,即借款和合约负债共13081.44亿元。他分析称:

“在流动负债中,大头就是一万亿的应付贸易账款。但是很多钱不一定是应付的钱,一些实际收入为了避税,会放到应付款中。且应付款项中,有七千多亿需要付给建筑商的工程款。”蒋泽中说,给建筑商的钱是经常拖延不付的,因为建筑商不敢起诉恒大,起诉的结果可能是恒大把楼给建筑商,但是建筑商不具备卖楼资格。因此倒逼着建筑商没办法问恒大要钱。

另外,从潜在资产来看,集团拥有土地储备2.1亿平方米,这应该是已经拿到合约,允许商业开发或商业建筑的面积。按照一平米五千元计算,潜在资产是一万亿。因为建筑加装修的成本一平米三千元左右,恒大的多数土地在深圳,深圳的房价不止五千一平,盈利额要大于两千一平米。

因此,企业的增长潜力是有的,但是受制于宏观政策。房住不炒政策下,有些项目暂缓,延迟进入市场,如果恒大卖的不是楼花,就不能转为营业收入,也就无法还债。

二、如何化债?

蒋泽中表示,恒大化债有几种方式,分别为债转债、发新债替旧债、商业承兑汇票、债转股、股权重组、项目重组,并六种化债方式做出如下分析:

(一)债转债,即债务展期

年报里就有债务展期,这是化债的一种方式。举例来说,一个人跟中国银行借了两百亿,承诺利息不变,贷款展期。相比于银行起诉借款人,两者打官司,抵押相应资产,银行肯定会选择展期。

同样的,对于恒大的债务,银行也会选择债务。因为恒大的楼在那放着,即便把楼打折抵押给银行,银行卖不了楼,楼就会被划到资产处理公司,对于银行来说,就变成不良资产,业绩会受影响。因此,银行会选择债务展期。

(二)发新债替旧债

财报中也显示,可以联合境外发新债。比如可以发五年期债券,把现有的债先堵上。

(三)商业承兑汇票

比如,票据可以展期一年,可以跟有关部门抵兑为现金。如果持票人不要求提前兑现,恒大可以承诺给持票人相应款项。

(四)债转股

将恒大现有的股份转让出去一部分。对方会接受吗?如果对方看到恒大还有2.1亿的土地储备,未来可能盈利,可能会接受。另外,有可能现阶段低价买入,将来高价卖出,这样就是割股民韭菜,恒大活了,债务在二级市场消化了。

(五)股权重组

恒大可以跟深圳国资管理公司合作,比如可以将40%的股权质押,拿到钱还债,到期赎回股权,若不能如期赎回,股权就归深圳国资管理公司。如果不能赎回,就类似债转股了。

(六)项目重组

用2.1亿的土地储备整合项目,比如跟万达或万科合作,对方有钱,恒大有地,共同开发,共享收益。

那么,其他企业会愿意跟恒大合作吗?“许家印还是很有办法的。”蒋泽中说,“另外,因为南方的企业和国资部门是荣辱与共的关系,一旦恒大倒下,会有连锁反应,烂尾楼、建筑商拿不到钱等。因此,国资部门不会放任不管,国资部门在过渡资金或者过桥资金这块伸把手,让恒大运转起来,恒大就活过来了。”

“从目前账务来看,恒大还有很多没有挖出来的利润。严格来说,是高管把自己的利益拿到手后,剩下的土地对应的银行债款或合约,有点跟政府博弈的意思,你救还是不救?”蒋泽中说。返回搜狐,查看更多

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