全租房里,一场韩国楼市的海啸
来源:蓝鲸财经 | 2023-07-05 11:32:48

文|豹变 詹方歌

编辑|邢昀

“用一亿五千万(韩元)怎么逆转人生啊,那是八十年代的事吧。”


【资料图】

《请回答1988》的最后一集,提到房价涨幅,狗焕妈妈如是说。1.5亿韩元按照当时的汇率大概相当于82.5万元人民币。时值90年代,在韩国首尔的江南地区花2亿韩元(约110万人民币)只能勉强买一个20平米的公寓。

不过,狗焕和德善两家人最终搬去的偏远郊区——板桥,随着首尔不断扩大发展,成了高科技园区,地价、房价也一路水涨船高,这大概也是德善爸爸人生中最成功的一笔投资。

过去几十年的时间里,以首尔为核心的韩国楼市,离不开一个关键词“上涨”。不过,到2023年初,韩国楼市开启一波暴跌,这只是周期中的一个小插曲,还是新趋势的开端?

东亚三国不仅地缘关系密切,房地产市场也都有类似经历。日本的泡沫早在1991年就已经破裂,现在,轮到韩国了吗?

泡沫破了吗?

从初中算起,朴朴在韩国生活超过10年。她记得,韩国楼市泡沫破裂的消息是2022年10月份传出的。

当时,在韩国拥有1139处房产的“全税王”去世,留下了巨大黑洞,还把大量租客拉下了水。这件事在韩国当地掀起了不小的讨论度。紧接着,大量全租房暴雷的消息开始被报道出来,一同被报道的还有相关事件里房东、租客的自杀事件。

全租房是韩国的一种租房方式,也叫传贳房和全税房。房客按照房产价值的50%到80%筹集保证金交给房东,然后签订租约(一般为两年)。退租时,房客可以获得全额保证金返还。对于房客来说,等同于白住两年。而房东则会将这笔保证金作为本金,在租约期限内进行投资,赚取利润。

在房价上行期,有投机者甚至通过“带着全租买房”,实现空手套白狼,只要房价上涨这个游戏就能玩得转。

桂明鉁在韩国待了22年,目前在做房屋中介工作。他至今没有买房,而是选择全家住在全租房里,他说自己身边80%的韩国人也都选择租房。根据媒体报道,2019年韩国国土部曾对外发布居住现状调查,当时韩国租房人口占总人口的比例达到42%,选择全租房模式的人口占比为15.1%。

近年来,韩国年轻人的买房欲望越来越低。有统计数据显示,2022年前8个月,韩国20岁到40岁之间的群体购买首尔公寓的比例只占总交易数量的35%,创下了三年来的最低值。

在中国,不少年轻人买房要靠父母出首付,而在韩国,不少父母会为孩子准备好全租房的保证金。如果不能拿出全部的保证金,年轻人也可以选择贷款租房。

桂明鉁告诉《豹变》,目前韩国针对全租房的贷款产品种类多至30多种,不少产品给到青年人的全租房贷款利率相当低,只要符合条件,利率甚至可以低至1.2%。不同的产品对于贷款额度的要求不同,有些要求1亿(约为人民币54.94万元)或2亿元韩币(约为人民币109.93万元)以内,有产品则能够贷到保证金的90%。不过,很少有人会贷到如此高的额度。

在韩国,除了全租房,也有月租房的模式,租客同样要先付相对高额的保证金。

2021年回国前,小雪和朋友租住在首尔房价最高的江南区附近,20平米的房子,保证金的价格大概在6万元人民币,月租金折合人民币不到4000元(房租+管理费等),退租的时候退还保证金。如果只看租金,这和北京类似区位条件下的租金水平几乎持平,但如果考虑到偿付保证金给租客自身带来的流动性问题,又是“另外的价格”了。

租房贷款产品确实在很大程度上减轻了年轻人的负担,但在韩国楼市暴雷的当下,却也把信用风险转移给了租客。

正如前文所述,高额保证金的模式下,房东会将租客缴纳的保证金拿去投资获利。如此,租约本质上就变成了一场金融游戏,而保证金则摇身一变,成了为期两年的无息借款,在房价只涨不跌的大背景下,最好的投资标的仍是房产,这才催生了如“全税王”这样持有超多房产的房东。但这一套逻辑要想持续,只能建立在房价看涨的基础上:房东低价买入房产,租约结束后高价卖出,或收取更高额的保证金继续出租,持续套取更多的流动资金。

直到,房价跌了。韩国房地产委员会统计数据显示,截至2023年4月,韩国房价指数已经连续11个月下跌。

比如,一套100万的房子以全租房方式出租,房客付了80万的保证金,跌到现在,房东就算把房子卖了,也只能回收60万,但保证金80万依然要还。

更糟糕的情况下,房东因为多处房产贬值偿付不起先前高额的保证金,那么一环扣一环,环环断裂,拿不到保证金偿还贷款的租客只有两种选择:要么牺牲自己的信用,要么硬着头皮继续偿还贷款。

国泰君安5月12日的财报中表示,“传贳房”在很大程度上将长期限的金融风险“短期化”和“显性化”。利率上行期间,“传贳房”是一个反向加速器;在利率下行期间,“传贳房”又将转变成一个正向加速器。

但桂明鉁同时表示,在韩国,通过保证金持有超多房产的房东没有媒体报道中那样多,不少老年房主会把这笔钱放进银行吃利息。

暴跌之前的暴涨

作为房产中介,桂明鉁对房产市场有自己的感知:“从尹锡悦上台至今,韩国的房价跌了30%到40%。”他说,和中国相似,韩国大城市的房子也相对更保值。

韩国总人口五千多万,几乎都集中在首尔及附近城市。因此在这波暴跌中,首尔跌幅较小,大邱跌幅最大。

即便是跌了这么多,韩国的房价仍旧没有回到2019年的相对低位。因为过去十年间,韩国经历了一轮楼市暴涨。首尔房价一度高达15万元每平。如果把时间线拉得更长,涨幅也将更加明显。

朴朴的父母正住在位于大田的全租房里,这套房子她爷爷奶奶也曾住了数十年,一家人与房东是老相识,所以房东现在仍按照之前的价格来收取保证金。算下来,现在他们所付的保证金比市场金额便宜了一半还多。

“如果刚去韩国的时候就买房,现在(价值)都已经翻番了。”曾在韩国留学8年的小雪说。2014到2015年间,她认真考虑过在韩国置业,还为此咨询了中介机构,但囿于韩国对外国人买房的限制,她最终还是选择了月租房。

这都是韩国近20年间楼市暴涨的缩影。

桂明鉁告诉《豹变》,朴槿惠和文在寅当政时期,韩国房价飞涨几乎无法抑制。尤其是文在寅当政时期,虽然不断出台政策调控,但房价似乎“越管越涨”,到暴跌之前涨幅已经超过50%。据一财援引韩国国民银行数据显示,在文在寅就任总统的2017年5月,在首都首尔购买一套公寓的平均价格为6.07亿韩元(约合322万元人民币);而到2021年10月,这一均价达到12.1亿韩元(约合641万元人民币)。

事实上,韩国早在2005年便开始推行房地产税,2020年,政府针对楼市的调控力度加大,并在11月发布了《房地产公示价格上调案》。公示价格的上调也意味着房产交易税和保有税税额的上调。但此举并未达到抑制房价上涨的效果。具体到市场交易中,平抑房价而产生的成本,实际上悉数转嫁到了租客和下一任买家身上,住房难、租房难的问题在韩国愈发突出。

朴朴告诉《豹变》,从几年前开始,韩国部分地区无论全租房还是月租房,都要在租金或保证金之外还要收取一定的管理费,按照房子的规格和区域,每月在300到2000元人民币不等,高档公寓楼价格更高,私人住宅价格相对低。据说这笔费用将被用于电梯维护、卫生清扫等等成本支出。

触底了吗?

不少外媒报道和国外研究机构报告显示,近两个月韩国楼市在回暖。但事实上,这也可能是震荡下行的前奏。

在桂明鉁看来,目前楼市很可能还没有到底,未来的一段时间之内,韩国楼市还会持续下跌。

这种声音不在少数,有韩国媒体援引KB Financial Group(KB金融集团)发布的报告称,超过90%的房地产专家对其预测2023年内房价将下跌,50%的受访专家表示,2024年韩国房地产市场可能会迎来反弹。惠誉评级在2022年11月发表负面前景展望:韩国房地产市场的低迷可能持续数年。

还有韩国媒体援引韩国央行数据显示,目前面临“逆全租”风险的房屋比例已经从2022年2月的51.7万套,飙升至2023年4月的102.6万套。

韩国央行分析结果显示,截至2023年4月,韩国市场房源买卖的平均价格,要比存量房保证金的平均值低上2000万韩元(约为11.1万人民币);现在全租房的平均保证金价格则比存量房保证金的平均值低7000万韩元(约为38.84万人民币)左右。

这就意味着,房地产市场累积的杠杆风险有可能冲击金融系统里的脆弱环节。

韩国国内不少市场声音认为,加息是韩国楼市暴跌的罪魁祸首,而韩国楼市的关键驱动力仍旧是利率,而不是新任政府的住房政策变化。

2022年3月至2023年5月间,美联储已经加息10次,累计加息幅度达到500个基点。韩国央行为平抑汇率波动,同时应对通胀,也开始了激进加息。从2021年8月到2023年1月,韩国央行基准利率累计上调了300个基点,至3.5%。韩国的房贷同样按照浮动利率计算,所以房贷利率也水涨船高。

第一太平戴维斯在韩分析师曾对媒体表示,自2021年底以来,韩国房贷利率(mortgage rates)几乎翻了一倍。

利率上行期,以抵押贷款为主的韩国家庭负债,开始遭遇考验。

国际金融协会(IIF)近期公布的数据显示,2023年第一季度,韩国家庭债务占GDP的比重为102.2%,虽然同比有所下降,但在34个主要经济体中仍处于最高水平,并仍然是唯一一个家庭债务规模超GDP的国家。

事实上,2023年以来,韩国国民银行已经多次下调了住宅抵押贷款和全租房贷款利率。但诸如此类的贷款降息,其实对新增住房贷款作用较大。

除了货币政策之外,2022年6月,尹锡悦政府上台后发布了相关房地产改革政策。比如,为抑制房租上涨,如果房东愿意在下一个合同期内将房租涨幅维持在5%以内,可以享受部分税收优惠;面对利率上行的局势,韩国面向39岁以下青年、结婚七年以内新婚夫妇提供了40年到期的递进式还款政策,尝试缓解民众的还款压力。与此同时,政府还放宽了部分购房限制,并对特定购房对象进行税收减免。

值得注意的是,暴跌之后,不少外国投资客反倒看到了商机。德国商业数据平台Statista发布的研报显示,近期,在韩国以投资为目的购房和外国投资者的数量大幅增加。桂明鉁同样接到了不少来自中国的置业询问。

不过,预判韩国楼市的走向或许不是最重要的。虽然同样是楼市泡沫化,但东亚三国的差异巨大,市场回暖的转折点如何到来、怎样到来、何时到来,很难相互参考。独特的全租房模式,更是让韩国房地产市场的未来走势多了一些惊心动魄。返回搜狐,查看更多

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