编者按：价值公司100系列价值榜单，是搜狐财经从媒体视角出发，联合专业研究机构，发布融合价值判断和数据判断的综合榜单，致力于挖掘中国好公司、发现企业独特价值。

“中国上市房地产企业经营安全测评星级榜”为价值公司100系列价值榜单下的分行业子榜单，由搜狐财经、搜狐地产及焦点财经联合发起，通过对主要上市房企的长期财务性指标(如资产情况、销售额等）、短期经营性指标(如土地投资额、融资额等）、近期股债表现等阶段性指标，结合全方位、多维度的综合评判，遴选出60家代表房企纳入研究范畴。并由此形成企业研究体系，对上市房企经营安全进行测评。

出品 | 搜狐财经&搜狐地产&焦点财经

(资料图片)

研究员 | 张子豪

一、测评结果与说明：

根据测评体系，测评结果如下所示：

在本期测评中，我们发现房企经营状况总体进一步获得改善。

政策方面，各地政策依旧“应出尽出”，因城施策频次和刺激方向稳定，主要包括下调首套房贷利率下限、优化限购限贷以及带押过户等方面。

销售方面，市场企稳回升可期，改善性需求购买潜力逐渐释放。

投资方面，在政策逐渐优化及优质地块释放的双重刺激下，核心城市土拍热度升温。

具体来看：

在政策方面，一季度多地迅速跟进降低首套房贷利率下限，且多采取渐进式放松模式对限购限贷继续放松。

截至目前，已有超30城调整首套房贷利率下限至4%以下，而短期符合条件的城市有望继续下调首套房贷利率下限。

限购方面，部分城市持续放松门槛，3月以来，无锡、沈阳等城市均对辖区限购区域进行了调整。

此外，多地扩展了“带押过户”的范围和对象，部分城市允许公积金“带押过户”，另有部分地区将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等领域，进一步简化交易流程。

在销售方面，头部房企回暖趋势较明显。

数据显示，2023年1-3月前100房企实现权益总销售金额4957亿元，同比上升27%，环比上升35%。

相比之下，3月前20房企实现权益销售金额3223亿元，同比上升35.1%，环比上升79.5%，同环比增幅均好于总体市场，回暖迹象更加明确。随着行业政策的持续放松，房企二季度销售业绩有望继续企稳回升。

在投资方面，三城市多宗地触顶摇号，民企拿地意愿回升。

3月南京、广州、深圳、宁波、长春、合肥等核心城市相继开启土拍，其中南京、合肥、深圳多宗土地触顶摇号。

从参与竞拍的房企角度看，国央企仍在为土地市场兜底，但民企投资意愿也有所上涨，其中龙湖在深圳、宁波、西安等均有拿地。

二、典型企业分析：

1、持续稳健房企：

在行业承压的背景下，有国企央企背景的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，因此在本次测评中大多获得五星级或四星级的评价。其中，华润置地和万科表现稳定，本次精选这两家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。

华润置地：销售排名创新高，抢占REITs市场先机

从短期来看，华润置地3月在融资和投资方面均有不俗表现。融资端，华润置地获授30亿港元贷款融资，并且成功发行40亿中期票据同于项目建设，展示了自身在多市场、多渠道均保持通畅的融资。

投资端，公司124亿收购华夏幸福4间公司股权的协议于月底正式完成，此外公司中标多个深圳开发及咨询项目，继续巩固在深圳的市场占有率。

从长期来看，华润置地2022年实现销售3013亿元，同比小幅下滑4.6%，明显好于行业平均水平，这也使其销售排名逆势升至第4，创历史新高。此外，公司整体毛利率为26.2%，核心净利率为13%，处于行业较高水平。

此外，华润置地2023年总可售货值达到5384亿元，其中89%位于一二线高能级城市，充分保障了其2023年的销售回款。

在转型创新方面，华润置地成功落地首单市场化运营的保障性租赁住房REIT产品，实现了持有型物业投融管退全流程的闭环尝试，为未来深度参与REITs市场抢占了先机。

基于以上短期与长期经营表现，华润置地在总榜中位列第2位，并本次测评中获得5星级。

万科：24城销售第一，融资成本降至4.06%

从短期表现来看，万科3月实现签约面积264.7万平方米，同比增加11.7%，环比增加36.7%。

3月拿地力度加大，共新增四宗住宅用地，拿地总金额141亿元，拿地总建筑面积82.7万平方米。一季度。万科拿地集中于一线城市及沿海二三线城市，其中一线城市占比22%。

从长期表现来看，2022年万科实现销售面积2630万平方米，销售金额4169.7亿元，分别同比下滑30.9%和33.6%。从城市维度看，万科在西安、成都、长沙等24个城市位列第一，在重庆、武汉、郑州等11个城市排名第二。

此外，万科负债结构保持良性。截至2022年底，万科剔除合同负债的资产负债率67.6%，净负债率43.7%，剔除受限资金和预售监管资金后的现金短债比为1.4， “三道红线”指标继续符合“绿档”要求。

其存量融资的综合融资成本为4.06%，2022年万科累计发行信用债301亿元，其中不乏低票面利率的境内外中期票据，因此融资成本也得以持续降低。

基于以上短期与长期经营表现，万科在总榜中位列第5位，并在本次测评中获得5星级。

2、明显改善房企：

随着行业逐渐复苏，当前房地产市场运行状况有所改善，市场信心总体在增强，部分房企也呈现明显回暖迹象。

本期榜单中，龙湖集团和合生创展在整体经营上取得不错成绩，排名有所上升。

龙湖集团：外资券商集体看好，持续深耕长三角

从短期表现来看，龙湖在多个城市的土地出让中均有斩获。3月，龙湖在西安、深圳及合肥三地斩获4宗地，总金额约为35.5亿元，这也是民企土地投资热情逐渐回升的一个缩影。

此外，基于龙湖的业绩情况和财务状况，截至3月20日，美银、CIMB、花旗等多家国际券商机构维持对龙湖的买入评级。

从长期表现来看，龙湖已形成开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。财报显示，除传统地产开发外，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿元，同比增长25%，5年复合增长35%，成为公司收入增长和现金流平稳运行的重要支撑。

此外，龙湖在核心城市依旧保持优异的销售业绩和土储水平。2022年，公司实现销售额2015.9亿元，其中于长三角销售额占比达38.5%。新增土储方面，长三角及西部地区新增土储占比分别为51.8%、25.2%，聚焦一二线核心城市，销售去化可期。

基于以上短期与长期经营表现，龙湖集团在总榜中上升3位，位列总榜第4位，并在本次测评中获得5星级。

合生创展：3月销售环比涨幅近200%，商管发展迅猛

从短期表现来看，合生创展一季度合约销售金额约100.7亿元，同比增长25.5%。其中3月单月完成销售65.47亿元，环比增长198.5%。

此外，在对外合作方面，合生创展与MAHA CHINA签署战略合作协议，进一步推动在中国一线城市战略布局中的深度与广度。双方将启动布局广州、上海及多个新一线城市，构建集世界顶级企业家公馆、精英人才公寓、MAHA CLUB为一体的升级版世界500强企业家服务基地。

从长期表现来看，2022年合生创展净利率达到32%，在同业内属于顶尖水平。由于拿地时间较早，合生创展的投资物业公平值收益远高于行业平均水平，这也是合生毛利率及净利率持续走高的原因之一。

除地产开发外，合生创展在商业、合生活、基建和投资等方面持续发展。在管理输出和轻资产拓展方面，合生创展已形成合生汇、超极合生汇、合生广场、hopx、MOHO等全系列产品线，五条产品线均包租委管并举，实现一线城市、省会城市、强二线城市不同场景和区域的全面布局。

基于以上短期与长期经营表现，合生创展在总榜中上升3位，并在本次测评中获得4星级。

3、表现下滑房企:

房地产行业经过这一阶段的大洗牌，行业格局虽逐渐由动荡转变为稳定，但房企分化较为明显，部分房企仍未完成复苏前的准备，或是仍在紧绷的现金流下苦苦支撑，或是已经出现信用风险事件。

本期榜单中，新城控股和远洋集团表现不佳，排名下降较多。

新城控股：定增计划尚待落地，短债压力仍在

从短期表现来看，穆迪再次下调新城发展（新城控股母公司）的公司家族评级，预计其合同销售额将继续落后于市场，这也一定程度导致新城暂停土地补充和放缓建设。

融资方面，新城控股拟定增募资不超80亿元，其中七成资金用于保交楼，但定增计划从申请到落地之间仍可能产生不少变数，实际效果有待观察。

从长期表现来看，2022年新城控股营利双降，受到结算和减值影响，总营业收入约1154.57亿元，同比减少31.37%；归属于上市公司股东的净利润约13.94亿元，同比减少88.94%。公司成本支出仍然高企，计提资产减值准备也进一步挤压了利润空间。

负债方面，新城控股的总负债完成了一定压降，从2021年的4372亿元下降至2022年的3684亿元。但公司资产负债率仍高达80.46%，短期借款也从5.59亿元升至16.66亿元，短债合计规模约374.11亿元，但货币资金仅有314.63亿元，短债与现金的缺口导致公司出现阶段性压力。

基于以上短期与长期经营表现，新城控股在总榜中下滑幅度较大，共下滑3位，并在本次测评中获得4星级。

远洋集团：延期支付惹人警惕，2022年止盈转亏

从短期表现来看，市场消息称远洋集团将延期兑付将到期的美元永续次级债利息，所需支付的利息为2060万美元。尽管本次延期支付并非违约行为，但传递出的远洋现金流紧张的问题，还是会引起投资者的警惕与关注。

此外，穆迪将远洋集团的公司家族评级下调至“Ba3”，并预计远洋毛利率将进一步下降。远洋以价换量的做法对其利润率构成了压力。

从长期表现来看，2022年，远洋集团公司拥有人应占亏损为159.3亿元，同比止盈转亏下降683.73%；毛利率下跌至2022年的5.15%，净利率跌为-33.93%。物业项目大量的计提减值以及合联营公司的业绩亏损等原因，严重影响了远洋去年的财务数据。

过去一年，远洋加快了资产出售的步伐。目前已出售的项目多为重资产商业项目，但考虑到退租潮下，需求正在不断萎缩，未来远洋出售资产的难度也在不断增加。

基于以上短期与长期经营表现，远洋集团在总榜中下滑幅度最大，共下降5位，并在本次测评中获得3星级。

测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远。

从“三道红线”、“住房贷款集中度管理”到“两集中供地”，再到“二手房指导均价”，地产调控政策频出。

调控政策的不断深化，使得房地产行业迈入新的发展阶段。原有的“高杠杆、高周转、高负债”的经营模式面临着诸多挑战，找到发展新模式、实现持续稳健发展成为房企的首要义务。

在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题。部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中爆发了“流动性”问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

由此，“稳定”成为2023 年房地产行业的首要目标。在2023年政府工作报告中，其对房地产行业的定位是以“防风险”为前提、以“稳定”为目标，与中央经济工作会议一脉相承。

因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。

此次安全测评的意义在于：规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，推动房地产行业的可持续稳健发展。

（监测时间：截至2023年3月31日；最终解释权归搜狐财经、搜狐地产及焦点财经所有）返回搜狐，查看更多