上市对赌倒计时,王健林争分夺秒找钱忙 独家
来源:市界 | 2023-03-08 19:06:10

许多地产大佬还在挣扎还债时,万达集团董事长王健林的日子,看起来过得很自在。他一改往昔的低调,开始秀起了文艺技能。


【资料图】

不久前,王健林亲赴贵州,罕见地和少数民族姑娘手拉手跳起了舞。他身穿黑风衣,搭配黑皮鞋,满头黑发的老王,丝毫不像一个年近七旬的老人。虽然舞步跳得还是略拘谨,但这并不妨碍网友们的一致称赞,“首富真是多财多艺”。

配合着这些高调的活动宣传,老王实际上一连敲定了好几笔大生意。在贵州,他拿下了一个新的巨额投资大单,并且自信地喊话,“要发挥万达的看家本领”。

而来到贵州之前,王健林还先后去了河南白马寺、洛邑古城等地,定下了和洛阳的首个重大合作项目——龙门旅游度假区项目。一副要在河南大干一场的样子。

这种四处奔波的情景,让许多人想到了十年前他的风光无限。

2014年,王健林也是这样辗转各地谈项目、签合约,一边大手笔签完海外投资,一边又马不停蹄地赶赴贵州。那一年,万达商业在港交所上市,海外市场的大幕也在徐徐拉起。

转眼10年过去,王健林已经69岁了。他的万达商业也几经波折,经历了港股退市,变卖资产自救后,又重新来到了港交所的门前。老王又得重新拉着队伍,和当年带领公司上市时一样,频频跟地方政府签下巨额投资大单。

而与十年前不同的是,王健林如今急缺一张资本市场的通行证。根据和投资者签的对赌协议,万达商管旗下拟上市主体珠海万达商管,最迟要在2023年完成上市。算算日子,能让他筹谋的时间只有10个月了。

现在,能否顺利完成IPO,成了王健林的关键一战。但比起当年,人们心照不宣的议论却是,“老王瘦了,苍老了许多”。

图/视觉中国 2023年2月22日,贵州黔东南,万达集团董事长王健林一行来到丹寨县考察乡村振兴产业发展项目。

重启人才回流计划

2月27日,万达集团官微发布的一则招聘信息,让许多万达的前员工们沸腾了。

这则招聘名为“归雁计划”,内文十分醒目:“万达酒店呼唤曾经一起同窗共事的你”,意思很明确,意在让曾经在万达酒店工作过的人重新回归。

有超过100家万达酒店都参与了这场活动,而招聘信息里给出的承诺待遇是:清晰的晋升通道,完善的人才培养和竞争体系等。

在寒意还未过去的房地产行业里,裁员、减薪的消息不断。对比来看,这则透露着些许暖意的招聘信息,释放出了不一样的信号。

曾经,一度传闻“摔杯子”的交易,让王健林亏掉了几百亿,由此开启了“卖卖卖”的序幕。他的目的只有一个——降杠杆、减负债、回流现金,这波操作也让万达从借贷危机中缓了过来。

而在王健林把旗下77家酒店卖给富力后,万达酒店又将旗下剩余酒店门店进行整合,借助轻资产模式继续扩大业务。而“归雁计划”的出台,也正贴合当下酒店业务的增长需求。

疫情放开后的2023年春节,旅游行业呈现爆发式增长,一扫酒店行业的低迷。这让被疫情打乱经营节奏的万达酒店,罕见地出现多地入住火爆的现象。整个春节期间,万达酒店管理公司收入就达到了1.55亿元。

公开资料显示,万达酒店及度假村目前拥有已开业酒店130余家,筹建及待开业酒店240余家。另据“万达酒店加盟”公众号消息披露 ,未来五年,万达酒管的目标为国内签约及委管酒店500家,海外签约及委管酒店30家。

万达的这份温情呼唤,引起了部分“前万达人”的情感共鸣。一位前员工王艳告诉「市界」:“在万达虽然加班多,但也真是锻炼人。”曾经在万达商管工作过的前员工李玉也说道,“对于许多应届生而言,万达确实可以学到商业模式的知识。”

据「市界」了解,万达并不是首次发布归雁计划,在“万达系”的众多招聘动作中,也曾经有过。

譬如,2021年7月,万达商管对往届管培生开启了“归雁计划”,同时对在职的管培生也开启了“鸿雁计划”。

看起来,这些人才回流计划都诚意十足,但仍有员工表现出犹豫。

据李玉透露,万达系现在回流人员两年内不能参加晋升,工资是原岗位工资。“比如之前你拿1000块,现在市场价是1300,你回去了只能拿1000。”王艳也坚定表示不会:“加班文化太严重,如果离开这行久,再也不会选择了,需要花很长一段时间治愈。”

作为商管领域的“黄埔军校”,万达集团内部独特的管理文化,曾经唤起过许多前员工强烈的归属感。在社交平台上,不少万达人谈论起万达时,对一些标语式的口号印象极深,特别是那句“妥否?请领导审批!”

在万达,这是几乎每个员工都用过的话术。王艳告诉「市界」:“所有审批流程,最后的结尾都是这句话。”这样的流程,直接让这句原本作为OA的话术,成了万达的名句,“话术不对是直接退回的”。

而在崇尚军事化管理风格的万达,是没有员工不服从这一点的,“不存在不服从,不服从就解雇”,成了万达典型的执行文化。

这种对管理的执行精细度,也被细化到日常工作流程中。李玉介绍,万达内部的项目流程都会被分成三个节点,分别是绿灯、黄灯和红灯,“红灯要去区域述职,黄灯说明你的上级就要急眼了”。

而在过去多年来,由于万达大规模的扩张,造成了该公司“涉及区域多、覆盖项目广”的特色。由此带来的一大挑战是,万达需要有很强的管控能力,才能保证经营业务稳定、有序。王健林曾不无骄傲地说过,“万达执行力不敢说在世界,至少在中国是第一。”

在万达商管集团招商部门任职6年的杨辰看来,这样的管理特征是由业务决定的,“因为公司大、项目多,如果不是这种高压管理模式,总部可能就太难管理了。我相信如果总部弱管控,会出现很多有特色的精品项目,但是很大一部分经营都会陷入困难。”

不过,如此高压的管控模式,也吓退了不少打工人。李玉透露,“商管公司每天都有晨会,赶上区域有时候也要开会,一个月平均下来,每天三个会议左右,晨会一般都40分钟”,这也导致容易出现效率低的问题,“开会占用不少时间,导致你自己的工作会延后,也就是要加班。”

在李玉看来,某种程度上,这也造成了万达员工高流动性的问题,“过去一年来,万达流动性太大,上到经理级下到助理级,尤其是主管级的。”

▲(图/视觉中国 2017年5月,万达集团董事长王健林造访中国政法大学。)

借道轻资产扩张

归雁计划,只是万达众多复苏板块中的一角。春节档期间,万达电影的消费复苏以及万达商管的客流量,又给万达的复苏添了一把火。

有数据统计,春节期间,万达电影获得票房分账收入7.8亿元,平均每天进账1.1亿元,都快赶上《王者荣耀》每天的收入了。而电影业务的复苏,也同步为万达广场带来了海量客流,推动了万达广场销售额。

根据万达集团发布的公开信息显示,今年春节除夕至初六,全国480座万达广场客流1.6亿人次,销售收入126.8亿元,仅仅7天就实现了126个“小目标”。

无论是万达酒店业务的复苏,还是万达电影、万达广场的消费活力上升,都指向了一个信号——那个曾经掉队多年的万达集团,正在试图重回巅峰。

正因此,在过去的一年里,王健林成了许多地产大佬都羡慕的人。

当恒大老板许家印、融创掌舵人孙宏斌都因债务压力焦头烂额时,提前甩卖资产的王健林,在这波行业调整期,幸运地躲过一“劫”。

当初,因为甩卖资产够快、够坚决,老王还被孙宏斌夸赞一番。2017年,在谈到乐视和万达时,孙宏斌曾说,“乐视之所以没有摆脱危机,就是因为老贾不坚决,就应该坚决该卖的卖,该合作的合作。”紧接着,他话锋一转:“你看看人家老王(王健林),就是一个成功的企业家。”

2017年,万达旗下13个文旅项目、77家酒店被打包卖给融创、富力。仅此一项,万达集团直接减债440亿元,回收现金670亿元,整体减债1100亿元。此后,直到2020年,为了化解债务,万达集团还在频繁出售旗下资产。

然而,当时看来怎么都是巨亏的交易,如今却让王健林因祸得福,提前降低了负债,躲过了行业最艰难的时刻,这才有了现在新一轮的大抄底。

2022年,王健林在地产行业触底之时,又开启了“抄底模式”。当年3月,万达与地产商河南鑫苑签下战略合作协议,鑫苑旗下多个商业项目全部转交给万达经营托管。

紧接着4月,万达商管官宣拿下了北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。7月,万达接手了合肥一个烂尾楼项目。9月,万达开始在全国接手5家奥克斯广场。

多年前,王健林就曾提到,做生意的最高境界,就是“用品牌赚钱,空手套白狼”。万达的轻资产模式,走的就是这个路子。在一众房产企业还在为负债发愁时,王健林凭借商业管理的轻资产运营能力,开始了新一轮抢跑。

只是,同样的轻资产剧本,在2022年发展出了不一样的剧情。许多熟悉万达的人会发现,曾经该公司在三四线市场发挥优势的轻资产能力,被搬到了一二线城市。

杨辰觉得,万达轻资产在三四线城市是很有号召力的。“一般三四线城市没有连锁品牌的购物中心、招商、运营和营销策划能力,肯定比不上万达。”

万达集团的轻资产转型,有着当时的历史背景与现实原因。随着一二线城市的房地产迈入存量市场,城市土地稀缺、地价高涨,很多核心区域的地价开始朝着“地王化”的趋势攀升。

相比之下,三四线城市还处于一片待开发的阶段,市场和地方政策相对温和。这里也成了万达探索轻资产转型业务的试验田。万达由此开启了在三四线市场的加速布局,不仅符合行业发展趋势外,也更受资本市场青睐。“万达广场,就是城市中心”,成了各地招商引资的强力号召。

但进入2022年之后,万达的轻资产运营优势,开始更多体现在一二线市场中,也同时给其运营能力带来更多挑战。

“万达之前的重资产都是在一二线城市 ,后来轻资产转战三四线 ,再后来回归一二线。因为成熟的快速复制模式,我觉得没什么问题,只是对待非标类型的特殊购物中心会有挑战。”杨辰说。

“蓝港和五棵松打包谈了多少年了,不下十多个商业地产公司接洽过,但最终都没有成功,最后和万达谈成了,也是两方合作互惠互利。不过,五棵松卓展项目已经很多年烂尾在那里了,换哪个公司也运营不起来,如果万达可以如期开放,并且让顾客满意,我觉得就没什么好担心的了。”对于万达未来的轻资产运营效果,杨辰充满期待。

最新消息来看,被万达接手后的五棵松卓展,将打造成为北京第四代万达广场,项目体量达31万平方米,以大娱乐、强体验业态为主。

▲(图/视觉中国2023年2月28日,南宁,万达广场。)

迈过最后一道“坎”

眼下,老王如果想彻底翻身,还有珠海万达商管赴港上市这最后一场硬仗要打。

当年与战略投资者签署的对赌协议,成了此刻他肩上最重的压力。在这之前,珠海万达商管已经第三次向港交所递交IPO招股说明书了。此前的2021年10月21日和2022年4月22日向港交所递交了上市申请,但都在半年后失效。

如今,距离珠海万达商管第三次招股书的有效期,仅剩不到1个月的时间。而上市进度缓慢带来的影响,也实实在在地考验着珠海万达商管的募资能力和资金水平。

经过了前几年的大幅降债后,万达已经提前把负债水平降到了足够的安全线。然而,面对过去一年不确定的市场环境,该上市主体(珠海万达商管)的母公司万达商管,也不可避免地面临一定的到期债务压力。

万达商管2022年底拟发行的60亿元规模的公司债募集说明书显示,截至2022年6月30日,其有息债务金额为1398亿元,虽和之前相比呈现下降趋势,但还是处于一个较高水平。为了不影响上市进度,当前摆在王健林面前的首要难题是,如何尽快解决即将到期的多笔美元债。

据DM查债通数据显示,从海外债的情况来看,目前“万达系”旗下共有4笔存续的美元债,存续金额共计17.495亿美元。而在年内,“万达系”将有7.495亿美元海外债临期。

老王最紧要的一关,就是两笔将于2023年到期的债券,分别是3月21日到期的大连万达集团3.495亿美元8.875%债券,以及7月23日到期的大连万达商管4亿美元6.875%债券。

幸运的是,万达又一次赶上了房企融资的好时机。当下,房企境内融资端利好政策持续落地,境外融资也开始有了破冰信号。这意味着,房企的多样化融资渠道还将进一步打开。

为了顺利解决境外偿债难题,在刚刚过去的两个月里,王健林再次大秀财技,“万达系”接连通过质押融资、发债等多种方式,积极筹措海外资金。

譬如1月12日,王健林通过对其持有的万达酒店65.04%股权质押,质押予贷款人,以获取贷款融资,贷款方则为新加坡主权基金淡马锡。

不仅如此,万达集团更是在2023年开年,重启了停滞已久的海外融资。另据媒体报道,2月1日,大连万达集团正在和境内的一家金融机构洽谈一笔境外贷款。如果能成功获得贷款,万达将从中筹集约3.5亿美元,以偿还一笔3月份到期的美元债券。

而境内债方面,据DM查债通数据显示,万达商管共计有5笔境内债券到期,另有4笔债券行权到期,涉及资金154.45亿元。不过,好在今年内,大连万达集团暂无相关到期的境内债券,也让王健林松了一口气。

不久前,在2月6日举行的万达商管美元债发行路演会上,公司管理层称,预计将在2023年二季度完成香港IPO上市。

然而,这则看似提振士气的消息,能否顺利推行下去,不仅依赖王健林的努力,还有运气。

中国摇滚乐开山之作《一无所有》,歌词里面欲说还休的愁滋味,被歌手王杰翻唱得淋漓尽致。而这首歌,也是“电音之王”王健林的拿手曲名,还被许多万达员工圈了粉。

在社交平台上,一位熟悉万达的网友写道,“最近总在听王健林的《一无所有》,很多人觉得王总唱这首歌是搞笑,我听到的是一个人孤独的在走自己的路,没有人同行,他希望有人和自己一起走,却没有人理解。”

越过山丘,山前山后都有忧愁。首富的人生也逃不过这个怪圈。

(文中李玉、王艳、杨辰为化名)

作者 | 李逗

编辑 | 田晏林返回搜狐,查看更多

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