楼市,狠招不断-世界新消息
来源:大猫财经 | 2023-02-15 11:02:09

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

离大谱。


【资料图】

最近,广西南宁的一些楼盘对外宣称,“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”,当地人一问,不少房企已经知道了政策,不少银行已经在执行了。

目的很明确,既能卖房,还能拉贷款,一举两得。

不过热搜之后,银行还是出来“辟谣”了,“贷款人年龄加贷款期限”可放宽至不超过80年,但“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变。

其实就是排除了“70岁贷款10年”这个组合,但是如果是“60+20”、“50+30”,看起来就不违规了。

南宁之后,宁波也加入到了“80岁”大军。

大家觉得这个尺度放的比较大,其实还是少见多怪了。

成都、南京在2022年的时候曾推出过最高还款年龄到85岁的贷款,“55+30”都有可能,当然,这都抵不过专家们的建议,有专家就建议过,房贷最长可以延至40年……

这里就得说的数据了,全国的人均寿命虽然涨了又涨,但是到2021年,也才78.2岁,如果普及开来,这贷款恐怕是要老年人用养老金还到死。

当然了,现在延迟退休还没落地,银行以及开发商的盘算显然不是指望老年人,盯上的是他们的儿女,这笔“家传贷款”,是用老人的名额来买房,然后子女来还贷,享受享受首套房的首付和利率,在实操贷款中,依然要审查的是子女的还贷能力。

能看得出来,现在的状况是,只要你买房,我就敢给你开绿灯。

前两天央行的数据说明了一切:2022年房贷余额53.16万亿,占到了总贷款余额的24.8%,而这一年房贷的增量,只占到了全部增量的3.4%。

大家不买房,银行不能眼瞅着优质贷款流失,自然要出招,“80岁”也好,“85岁”也罢,银行这一波肯定是不亏的,只是效果得另说。

不仅银行在放开,各地也在想,能不能更大尺度地放开房地产市场。

去年的时候,上海自贸区临港片区的限购松动,家庭为单位限购转为个人,5年社保转3年社保,消息确实很振奋,但是有人希望上海能够更进一步:

比如,有政协委员就建议了:

1. 限购调整,远郊区可在工作单位区域增加一套购房资格;

2. 限贷调整,认房不认贷;

3. 限售调整,10万元/㎡以上高端限售,其余则解除限售;

4. 限价调整,房价在加税的同时放松,土地价格按市场规律浮动。

当然了,这只是建议,虽然没有提议取消全面限购,不过这样的放松程度对于一线城市来讲力度也不小。

这个意见被很多人点赞,大家都觉得,上海也确实需要取消一些限制来提振市场。

魔都的建议都这么猛,其他二三四线城市肯定更着急,各种政策也松的差不多了:

1. 除了北上广深,GDP十强城市,都在一定程度上放开了限购,而进入万亿俱乐部的东莞和佛山,则是放开了全域限购,可以预计,2023年,除了北上广深,其余城市可能将全面取消限购;

2. 银行在干啥呢?在疯狂地拉贷款,然后降低贷款利率,现在首套房利率3.9%,2成首付,已经成为常态;

3. 二手房交易“带押过户”开始普及,省掉了卖房的“过桥”费用,郑州、东莞还在下全市的通知的时候,浙江、山东已经开始全省推行;

4. 开发商从小麦、大蒜,到免费坐地铁,各种优惠下来,噱头拉满。

各方主旋律,就是卖房、卖房、卖房。

实际效果咋样呢?

大开大放的效果也始终一般,比如全面放开限购的东莞,曾经是全国房价涨幅第一的城市,深圳人的后花园,但是放开限购之后,成交量不太行,最大的依托深圳人,也不来买房了,有人做了调查,只有12.5%的深圳人愿意到东莞买房,不是一般的扎心。

佛山放开限购后,房子依然不好卖,成交额依然是同比腰斩。

不买房的同时,大家都在干一个事——提前还贷,去杠杆。

提前还贷这事儿一直都有,手里有点闲钱的时候,就先还上一笔,有的地方比较方便,上网操作就可以还了,但是现在,想要提前还贷,那得预约、审批再审批,要么审批不通过,要么排到几个月后。

现在,就是贷款人和银行的博弈。

比如,200万的房贷,按基准LPR贷款20年,月供1.4万,提前还10万,月供不变的话,大约能节省20万左右的利息,并将贷款年限缩短到18年;如果还款年限不变的话,那么能省下8万的利息,并减少1000元的月供。

两种结果,对于房奴来讲,如果不考虑未来的通货膨胀率等因素,其实是大大减少身上的房贷压力的,调查显示,如果资金允许,8成多居民选择还贷,不还和观望的不到2成。

对于买房人来说这个选择题一点不难做,以前的利率啥水平,现在的便宜了那么多,能省肯定要省。

银行为啥不乐意呢?很简单,现在本来就降息,息差缩小直接影响银行利润,提前还贷看起来是现在收回了部分贷款,却损失了未来的稳定的利息收益,这会直接影响银行未来的盈利水平,银行肯定不愿意看到这一点,可不就是拼命拖延吗?

比如,最需要减负的,是已经买房的房奴,存量利率能跟现在的利率接轨吗?

无论是银行还是专家,给出的答案都是:不太可能。

各种利率已经改过很多次了,房贷与基准利率挂钩的时候,有打7折的,也有收110%的,后来,挂钩LPR,又改过一次,LPR加点构成房贷利率,而现在不仅LPR降了不少,就连加点也变成减点了。

如果利率一刀切,银行的损失就大了。

银行就是这样,如果你房贷逾期了,那真是想方设法逼你还钱,等你想还钱了,它又想方设法拖着你,总之,都是为了自己的利益最大化。

银行和贷款人博弈这么多,其实背后都是有共识的——那就是房地产大涨的时代已经过去了。

最近五六年买房的人,可能正好经历了这个拐点。

比如身边的朋友,2017年在南京买了一套房,200万,彼时南京的房价正在进入上升期,均价2.5万+,而在2021年,突破3万+,但是之后房价就开始回落,他卖房的时候,这套200万的房子已经价值360万,而同小区同户型,也有390万成交。

但是现在,那套房的价格,已经回落到200万上下,现在南京的均价,刚好和2017年持平。

这样的故事,不要太多,能持平的已经算不错,大把买房被套的人,背着高额房贷苦不堪言。

在普涨、大涨之后,接盘侠们已经难言赚钱了,不少地方正在经历去泡沫的过程。

虽然房地产重回支柱产业,但是想要让房地产继续拉动消费、支撑财政,显然已经没有像从前那么大的作用了,这其中最核心的一个问题,就是债务,不论是个人还是地方,这个问题带来的压力都不小。

前几天,社科院的李扬分析了一下中国居民负债:

2020年,我国居民的“债务余额/可支配收入”为137.9%,同年,我国居民的“债务还本付息额/可支配收入”高达15.0%,而美国的数据分别为95%和7.5%。

啥意思呢?大概就是说,居民100元收入中,要拿15元来还债,高于美国的7.5元,有些家庭要是算上房贷,这个数据就要超过50%了,这也是多数房奴的真实写照,债务压身,消费怎么可能任性,所以就有了1月份有6万亿的新增存款。

地方的债务负担也不轻。

去年最后两天,遵义道桥暴雷,引发了对城投债的担忧,而有数据显示,地方的城投债余额,已经达到了65万亿,而这些钱,要么在基建,要么在房地产,虽然是债务主体是城投公司,但是控股方一般都是地方政府,如果结合目前地产形势,咋还,确实是一个问题。

城投之外还有地方债,在12月份严控的形势下,地方债余额35.06万亿。

这也是各地都在积极重启房地产市场的重要原因,所以也有了各种各样的声音,比如前两天北京又在说中介小哥忙死了,连饭都没得吃,公司一天成交500套房等等。

但,中国只有一个北京,多数城市房子的保值增值能力,还得看看再说。返回搜狐,查看更多

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