楼市开年遇冷：百强房企销售跌三成，多地利率再降、百万房贷最多省9万利息

来源：搜狐财经 | 2023-02-02 18:14:53

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作者｜吴亚

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今年的中国楼市没等来“开门红”，多家机构数据显示1月的房地产市场仍处探底。

克而瑞报告称，1月单月百强房企销售操盘金额同比降低32.5%，环比降幅达到48.6%；短期内市场的供求和成交不会出现明显转暖迹象，整体销售将保持低位运行。

中指研究院数据也显示，1月单月百强房企销售总额同比降幅达31.7%，权益销售额同比降幅也达到了35.2%。

虽然1月为房企销售的传统淡季，今年又恰逢春节假期，市场活跃度难免下滑。但超三成的百强房企销售降幅，还是给楼市泼了一盆冷水。今年楼市的复苏之路，仍“道阻且长”。

可以预见的是，1月以来楼市调控政策持续宽松，“因城施策”进一步打开，多措并举助力市场修复仍将是今年不变的主题。

仅春节假期过后的首周，从中央到地产，提振住房消费的新政密集出台；截止1月底，已有30城首套房贷利率低于4.1%，其中部分城市房贷利率已重回“3”时代。“降贷潮”之下，楼市亟待企稳。

百强房企销售仍在底部，TOP10行列出现新面孔

来自国家统计局的数据显示，去年的房地产行业销售规模（全国商品房销售额）已直接回落到5年前，仅实现13.33万亿元、同比降幅达26.7%。

就1月的百强房企销售表现来看，市场的颓势仍在延续。克而瑞数据指出，百强房企1月仅实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%；与去年2月春节月相比，降幅也达到11.8%。

多数头部房企的规模优势仍在继续，在行业洗牌后，房企们在行业中所处的位次却已生变。

据中指院监测，1月百强房企的销售额均值为177.9亿元，TOP30房企的均值仅为61亿元。

就排名而言，保利发展1月实现全口径销售额295亿元；万科和碧桂园紧跟其后，分别实现278亿元、270亿元。

其中，保利发展的销售规模较去年同期增加了16亿元，是为数不多的1月销售正增长的房企。

值得关注的是，在1月的销售额TOP10房企中出现了新面孔——“浙系区域龙头房企”滨江集团，其以120.7亿元扥销售额位列第9名。

同期，厦门本地龙头房企建发集团也以110.4亿元的销售规模，继续保持在行业第10名的位置。

滨江集团和建发集团的“进击”，也再说明了即使在行业下行周期，对于那些区域优质房企来说，也仍存结构性的机会。

洗牌之后，百强房企阵营也在进一步分化。如中指院披露，百亿销售规模以上的第一阵营房企在1月仅剩13家，同比减少2家；50亿元-100亿元的第二阵营房企更是大幅减少了13家，1月已仅剩9家。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，1月楼市的整体价格也仍在底部。

其中，百城新建住宅销售均价环比下跌0.02%，同比下降0.03%；百城二手住宅销售均价也环比下跌0.11%，同比下跌0.81%。这意味着，新房价格已连续下跌7个月、二手房已连跌 9个月。

成交的平淡，必然会影响到房企对市场的预期和信心。尤其在近年来，房企们越发重视“以销定投”原则的当下。

由此，1月的百强房企投资力度亦呈下行态势；当月的新增货值榜单中，也未见头部重点房企的身影，而是绿城中国、广州润川房地产开发、中关村发展这三家房企占据榜单前三。

春节假期市场热度提升，成交却未反弹

市场对1月百强房企的平淡销售表现并不意外，事实上，在1月中最为重要的7天春节假期里，楼市的热度虽然有所上升，但成交并未反弹，“小阳春未现”。

中指院监测数据显示，春节假期广州、上海、深圳、合肥等11个代表性城市新房成交规模同比下降约21%，仅恢复至疫情前春节（2019年）的75%。

多家机构在2月1日举行的分析会上普遍提及，春节假期重点城市成交面积较去年春节同比下降，监测项目平均到访量有所提升。但购房者观望情绪重，实际成交较少。

到访量的提升得益于多重因素的推动，一方面，在春节前多个城市也在密集出台利好房地产的措施，楼市宽松政策不断。另一方面，今年的春节假期也是近三年来人口流动首次实现正常化。

在此背景下，各地开发商和置业顾问纷纷抓住机会，在春节期间持续营业，发力各项营销活动，发力“春节档”以促销售。

58同城、安居客数据就显示，春节期间新房找房热度环比上涨19.9%，同比上涨3.7%；其中一线城市微跌3%，新一线城市同比持平，二线城市上涨6.3%。

新一线城市中，东莞、佛山找房热度同比涨幅最高达10%以上；二线城市中，惠州、哈尔滨、太原、中山、珠海、大连、温州等热度涨幅较高。

多位身处一线的置业顾问在交流中告诉搜狐财经，一线城市由于疫情管控放开，外出旅行、探亲人群数量大幅增加，一定程度上使得春节假期的找房热度下降。

在春节热度相对较高的则普遍是购房政策宽松、房贷利率较低的城市，春节假期再叠加返乡置业人群，这类重点的省会城市及近年崛起的“强二线”城市的市场活跃度明显上升。

那么，为何在成交数据上并无体现呢？置业顾问们提醒道，网签作为购房流程的最后一个环节，并不能完整地代表实时的、全面的成交情况，仍需观察后续客流的转化情况。

“市场上新房的供应充足，购房者也不必急于必须在假期去成交，购房仍是一个决策周期较长的消费，从咨询到带看再到最终成交，仍需一定的时间。”也有置业顾问给出了这样的观点。

二手房方面，春节假期的整体表现则呈现出“北热南冷”的特征。58同城、安居客数据披露，全国70城二手房春节期间日均需求热度相比1月出现明显上涨，合计上涨城市为56个；仅有9个二线城市和5个三线城市出现下跌，京沪广深四个一线城市全面上涨。

来自开发商层面的因素，也在影响春节假期楼市的表现。不少房企营销条线相关负责人在交流中也指出，考虑到春节假期影响，加之市场也仍处于下行调整阶段，多数房企在1月并未加推，还是以顺销为主，折扣力度也基本延续前期优惠。

“降贷潮”下，多地房贷利率再回“3时代”

虽然春假假期楼市成交平淡、1月百强房企销售不佳，但可以确定的是，促进楼市的修复并回归良性循环仍是今年的重要主题。

1月以来，从中央到地方，一场“稳经济”保卫战吹响冲锋号。搜财财经不完全统计发现，仅近半个月以来，已有包括云南、内蒙古、江苏、辽宁、广东等在内的多个省市发布了“稳经济”的相关文件及政策，多地普遍提及要“支持合理住房消费”。

明确支持和提振住房消费，这也意味着在调控政策中，包括提供信贷支持、降低税费、发放购房补贴等在内的助力各地楼市需求端的政策力度，仍有望进一步加大。

直接的利好便是，关系购房成本的房贷利率又迎来了一波“降价潮”。此前于1月29日，郑州部分银行已将首套房贷利率降至3.8%，较之前下降了0.3个百分点。即郑州作为省会城市，已打响了新年降房贷的第一枪。

而据贝壳研究院数据，截至1月31日，其所监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个。其中二线城市8个，其余均为三四线城市。

具体来看，首套利率4%的有2个城市；利率3.95%的有4个城市，3.9%的有9城；首套利率3.7%的城市有四个系南宁、珠海、株洲和常德，成为目前全国商贷利率最低水平的城市。

这将为购房者减少多少购房成本呢？若以商业贷款100万元、商贷年限30年、以等额本息方式进行还款来看，在利率为4.1%时，购房者要支付的月供为4861元，利息总额达75万元。

如利率降至3.7%，则购房者要支付的月供仅为4603元，减少258元；利息总额为65.7万元，减少9.3万元。换言之，购房者的百万房贷至少将少还9万利息。

“降贷潮”的出现，也与年初的官方发声有关。于1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这一规定下，70个国家统计局发布的大中小城市名单中已至少有35个城市符合下调的标准；其中一二线城市就占了14个，包括长春、沈阳、太原等。

目前市场的关注点在于，后续是否将有更多城市跟进将房贷利率继续下调？目前还有部分省份，已在大规模下调辖区内市州购房首付比例。

如1月31日，湖南省合理确定各市州个人住房贷款首付比下限，全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；一个限购市（长沙市）的首付比政策下限，首套30%，二套降至40%。

此外，还有重庆、济南、福州等地上调了住房公积金贷款额度；乌鲁木齐、柳州、台州等地下调公积金贷款首付比例，常州“商转公”贷款新增“以贷还贷”方式……一系列的政策文件说明，今年楼市调控仍将处于宽松周期。

这能否让购房者心动并行动？仍需观察。中指研究院则预计，在全国楼市政策环境持续宽松态势下，部分核心一二线城市或率先迎来市场复苏，并带动整体楼市的逐渐企稳。