作 者丨孔海丽，李莎，孙哲

编 辑丨张伟贤，李博

(相关资料图)

图 源丨图虫

6月29日，河南省济源市因为一则“鼓励首付分期”的措施进入公众关注视线，而在被业内人士纷纷定义为“全国首个官方明确鼓励首付分期城市”。

6月30日，济源市房地产管理局微信公众号悄悄删除了这则消息，房管局工作人员面对记者的追问也三缄其口。

在房地产整体去化缓慢的背景下，各城市因城施策相继出台稳楼市政策，助力去库存，但有些“首创”的举措，也往往因其“噱头太大”而备受压力，不得不叫停或在明面上抹去痕迹。

6月29日，河南省济源市印发《济源市促进房地产平稳健康发展若干措施》（以下简称《措施》），明确要降低个人住房消费负担，首套房首付比例降至20%，鼓励房企对首付分期收取，但最长不宜超过一年。

除此之外，《措施》规定在2023年5月31日前出现房贷断供现象的，可延期还本付息，且暂不纳入个人征信范围，最长可延期一年。

为加大公积金贷款支持力度，《措施》提出，使用住房公积金贷款购自住房，无论首套房还是二套房，首付比例均按20%执行。符合条件者延期缴存3个月以内公积金亦可正常申请贷款，公积金贷款额度上限提高至50万元等。

不仅需求端，《措施》也明显放松供给端政策，包括降低预售标准，提供房企并购和融资金融支持，合理释放预售监管资金，加快项目审批等等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进直言： “这是行业中首个以政府文件肯定首付分期作用的政策。”

多年前，首付分期的做法在实际营销中并不罕见，是开发商加速回笼资金的常见招数，推行首付分期的项目往往在去化上存在一定难度。但这些年基本被叫停了。

21世纪经济报道记者致电济源多个新房售楼处，有置业顾问透露：“其他有些楼盘确实在执行首付分期，但每家的具体做法不太一样。”也有置业顾问总结说：“昨天（29日）房管局的文件其实是把原来市场上已经有的措施梳理了一遍。”受访楼盘均表示官方所鼓励的首付分期政策尚未有明确的落地方法。

据记者了解，以前首付分期大致包括以下几种做法：一是开发商允许购房人延长付款时间，可以几个月内付清首付款，在此期间房源会为购房人保留；另一种则是开发商垫付首付款，购房人在一定期限内还清开发商的首付贷款。

后者触及到了监管红线“首付贷”。2018年，住建部曾会同银保监会等六部门开展治理房地产市场乱象专项行动，其中就包括整治通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

“现在有的地方明确了这个操作，实际上是摆正了首付分期的功能和角色，此类操作也说明，当前在鼓励购房需求释放的过程中，首付层面的工作确有可以创新的内容。”严跃进表示。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“鼓励开发商分期首付和降价，是很多三四线城市过去经常开展的政策措施，但值得注意的是， 首付降了，也意味着月供增加了，可能后续会增加断供风险，这点需要慎之又慎。”他说。

三四线支持楼市的政策空间还有多大？

中指研究院河南公司总经理梁波涛表示，在房地产整体去化承压的背景下，各城因城施策相继出台房地产维稳政策，但主基调仍然是“房住不炒”，济源此次出台的若干措施亦是如此。

鼓励首付分期

实际上，首付分期在市场上并不罕见，多地开发商曾借此刺激销售。去年中新经纬曾对多地出现首付分期现象进行曝光：如天津龙湖天曜等在售项目首付分期后首付低至10%，哈尔滨会展城上城申请“低首付”活动后136平方米三居首付仅需3-4万元，部分开发商还会主动提供“首付贷”服务。

尽管存在政策风险和法律风险，但当前市场上“首付分期”现象仍然存在。

6月29日，重庆在售楼盘海成轨道0309售楼处的销售人员向21世纪经济报道记者透露，该楼盘支持低价首付及首付分期。例如备案价100万元的房子，在首套房20%首付的情况下，可以按照100万元总价向银行申请80万元贷款，而实际开发商是以备案价的八六折进行销售，且最低首付6万元即可签订合同。

海成轨道0309售楼处的销售人员表示，购房者支付6万元后，剩下的首付金额可分期还款，以加快网签进度，购房者2个月内补齐首付不会产生额外利息。

无独有偶，同日记者致电某项目售楼处，销售人员介绍该项目亦有低首付现金补贴活动推出。如有首套资格购房者购买一套约210万元的两居室，应首付73.5万元，如若购房者资金紧张，可先支付50万元，剩余23.5万元暂由开发商垫付，房贷申请审批通过后按月偿还首付分期和利息，与正常房贷类似，即每月在正常房贷之外，再偿还783元的首付款本金，以及500余元的首付利息。

重庆某品牌房企人士向21世纪经济报道记者表示，开发商用自有资金或找贷款金融公司垫付首付款，一方面是为了降低购房者的首付门槛，另一方面也意在加快银行审批和发放住房贷款的节奏，加强开发商资金流动性。

前述房企人士表示，现金流紧张或者区位等条件不好的项目促销手段更多样化，要警惕首付分期项目可能面临的风险。

“其实现在很多房企都在想尽办法促销售，首付分期只是一种方式，力度有大有小，都是为了快速回笼资金。”前述房企人士说。

政策方向或有待优化

诸葛找房数据中心不完全统计发现， 截止到6月26日，今年各地出台房地产支持政策超280次，覆盖160余城。涉及调整限购、限售、信贷、交易税费等多个方向。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，济源对供需两端同步疏导、扶持的政策与政策调控方向相符，但就目前形势而言，各地政策空间已然不大，“该出的政策都出了。”

但房地产市场，尤其是三四线市场仍然低位运行。

据国家统计局数据，今年前5月三线城市新房、二手房价格持续下跌。1-5月三线城市新房价格环比分别下跌0.2%、0.3%、0.2%、0.6%和0.3%，二手房价格环比分别下跌0.4%、0.4%、0.3%、0.3%和0.5%。

贝壳研究院预测下半年房地产市场将持续复苏，但从商品成交来看预计三线及以下城市下半年市场恢复情况不如一二线城市，预计6-12月三线及以下城市新房销售额累计同比下降6%，而一线和二线城市的累计同比销售数据预判分别为持平和下降1%。

李宇嘉认为，金融机构与地方政府之间存在张力，公积金支持政策也基本到底，且公积金政策效果有限。在这样的背景下，各地尤其是三四线城市购房需求基本饱和，因而不能总在刺激需求，关键是将保障性住房、租赁住房与新市民需求对接起来，并与购置住房相勾连，从而挖掘就近城镇化、进城购房的需求。

在供给端政策方面，李宇嘉认为优化预售资金提取政策的空间亦不太大，以免出现交付困难和金融风险问题。

本期编辑 刘雪莹 实习生 詹惠楠

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